房屋租赁合同中租赁合同的变更影响转租合同的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2488号
上诉人(原审被告)上海A咨询有限公司。
法定代表人黄某某，董事长。
委托代理人周某某，公司员工。
上诉人(原审第三人)上海B投资有限公司。
法定代表人张某，董事长。
被上诉人(原审原告)上海市C高级中学。
法定代表人唐某，校长。
被上诉人(原审原告)上海C工贸实业有限公司。
法定代表人唐某，总经理。
被上诉人(原审被告)上海D(集团)公司。
上诉人上海A咨询有限公司(以下简称A公司)、上诉人上海B投资有限公司(以下简称B公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第1003号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
经审理查明，上海市C高级中学(以下简称C中学)、上海C工贸实业有限公司(以下简称工贸公司)与A公司、上海D(集团)公司(以下简称D公司)于1996年12月18日签订《租赁合同》一份，约定C中学、工贸公司将所属的C中学的校舍和街面房交由A公司、D公司租用。A公司、D公司投入不低于人民币(以下币种均为人民币)5,000,000元资金对校舍和街面房进行改建，改建后有权将房屋用于经营、商务、办公等方面的招租。租期从1997年1月1日起至2016年12月31日止，为期20年。C中学、工贸公司在交付租赁物后给予A公司、D公司4个月免租期用于改建和装修，年租金为2,150,000元，第4年以后逐步递增。合同终止后，A公司、D公司投资改建的房屋和电梯归C中学、工贸公司所有。合同还约定，A公司、D公司逾期支付租金的，应偿付欠付款万分之三的违约金，超过3个月未付的，C中学、工贸公司有权解除合同。合同对其他事项亦作了约定。
合同签订后，C中学、工贸公司于1997年2月20日将租赁物交付A公司、D公司，包括本市唐山路甲号面积为343.2平方米两层学校街面房，面积为401平方米的两层教学辅助楼、40平方米的门房间以及面积为4,343平方米的四层教学楼和部分场地。其后，A公司、D公司开始对系争房屋进行改建。在改建过程中，A公司、D公司遇到了地质结构和房屋结构方面缺陷，改建难度增加，同时A公司、D公司缺乏资金，工期一再被拖延。2001年7月，改建工程完工，原两层学校街面房被拆除，与原两层教学辅助楼和门卫间一起被翻建成1,006平方米规模的两层商用楼，对外用于招租经营酒店；将原四层教学楼翻建成五层，对外出租用于经营酒店和宾馆。2001年9月11日虹口区城市规划管理局向C中学颁发了竣工规划验收合格证明。
A公司、D公司在签订合同后，只于1998年4月27日前累计支付了租金900,000元，对外招租后在2004年4月9日前陆续支付了租金累计1,030,000元，按照合同约定只相当于支付到1998年上半年的租金。C中学、工贸公司多次向A公司、D公司催讨租金未果。2004年11月，经双方协商，达成补充协议，明确从2004年11月15日起至2009年11月14日的5年内，年租金标准调整到1,200,000元。对于在之前所欠租金形成的历史老账予以冻结，双方本着友好合作的精神，力争在2年内妥善协商解决。此后，双方正常履行补充协议的规定，A公司、D公司按约支付租金至2009年年底，但对之前所欠租金未能协商一致，A公司、D公司也未支付任何租金。至2009年年底，双方执行补充协议约定的租金已届满，按约应重新确定租金标准，但对在2004年11月之前的租金仍未协商一致，C中学、工贸公司遂于2009年10月12日诉至法院，要求A公司、D公司支付欠租并提前解除合同。
在该案诉讼阶段，A公司转租的原承租单位终止租赁，A公司开始对外进行新一轮招租。2009年12月18日，A公司在未与C中学、工贸公司沟通，也未告知法院的情况下，与B公司签订了《房屋租赁合同》，将唐山路乙号房屋一至二层，丙号房屋三至四层转租给B公司，用于餐饮、宾馆等经营，租赁期限为七年，从2009年12月15日起至2016年12月31日止，前三年租金每年2,200,000元，后四年租金每年2,300,000元。租金每年按季支付，先付后用。该合同明确房屋产权属虹口区教育局，虹口区教育局允许其转租。A公司向B公司提供房屋产权证和租赁合同，鉴于A公司与C中学、工贸公司因历史原因产生的未解问题，合同约定A公司需向B公司提供解决问题的文件。如发生纠纷的，应有A公司负责处理，确保协议正常履行，对B公司造成损失的，A公司应负责赔偿。协议签订后，B公司向A公司支付了租金和押金600,000余元，投入资金对饭店原装潢进行拆除并重新装修，接收宾馆后由于C中学、工贸公司不配合提供相关证明，无法经营。C中学、工贸公司在得知转租情况后通知了法院。因该案尚在诉讼，为避免B公司因该案的处理带来不利后果，法院通知B公司来法院谈话，告知相关案情和潜在风险，希望B公司谨慎处置。后B公司未再投资装修，也未能营业。
2010年3月3日，C中学、工贸公司向A公司、D公司发出公函，称原协议5年的租金期已满，从2009年11月15日起以后租金应不低于原合同约定的每年2,150,000元。对于A公司、D公司在诉讼期间，在未与C中学、工贸公司和法院沟通的情况下，与B公司签订转租协议，不仅给B公司带来经营风险，也为提前解除合同带来难度，希望双方进行协商。同年3月8日，双方进行了协商，主要围绕新一轮租金标准和A公司、D公司未经同意转租事宜，协商未有结果。法院于2010年3月23日判决A公司、D公司支付从1997年7月1日起至2004年11月15日止累计拖欠租金6,320,000元。对于C中学、工贸公司提前解除合同一节，由于A公司、D公司今后能否履行判决义务尚属未知，故未予支持。判决后，A公司、D公司未能履行判决义务，C中学、工贸公司申请执行后也无财产可供执行。其后，C中学、工贸公司多次致函A公司、D公司要求其履行判决义务，按照每年2,150,000元标准支付以后租金或者提前解除合同。A公司进行了回复，认为执行年租金2,150,000元标准无依据，仍应执行1,200,000元年租金标准，同时认为C中学、工贸公司不配合B公司办理相关许可已构成违约，要求C中学、工贸公司履行合同义务。双方各执一词，协商不成，C中学、工贸公司遂起诉至法院，要求解除双方签订的租赁合同，判令A公司与B公司签订的房屋转租合同无效或解除，A公司、D公司和B公司迁出系争房屋，由A公司、D公司支付从2009年11月15日起按每年年租金2,150,000元标准计算至判决生效之日止的租金和从判决生效之日起至实际迁出止的使用费。随后，A公司以(2010)虹民三(民)初字第1015号案起诉C中学、工贸公司，要求解除双方签订的租赁合同，判令C中学、工贸公司支付A公司因不能履行合同造成的经济损失10,000,000元及利息，C中学、工贸公司支付A公司前期投入改建房屋的资金5,600,000元及利息。
原审法院另查明，D公司于2008年4月21日被吊销营业执照但未注销企业登记。
原审法院审理中，关于A公司当时改建房屋投入资金一节，A公司认为各项费用总计为14,336,360.32元。因A公司无力支付审价费用，故不申请法院对改建时造价进行评估，愿意在与C中学、工贸公司确认的基础上，对有争议部分提请法院裁决，承担不评估可能存在的风险。经C中学、工贸公司对A公司所提各项费用审核，确认的资金为11,549,643.04元，有2,786,717.28元不予确认，存在于：1. A公司擅自搭建的办公房，属违章建筑，费用为237,057元；2.浙江标力集团建筑工程有限公司对宾馆的装修费用926,543元，但A公司进行的审价为806,027元，应扣除120,516元；3. A公司所提零星用品共计357,353.16元，其中属于床上用品、消毒柜、椅子等可移动物品179,144.28元应予剔除；4. C中学、工贸公司擅自缴纳的固定资产投资方向调节税200,000元，学校缴纳本可以免除该税收；5. A公司前租赁人老板娘大酒店对酒店装潢投入2,050,000元，协商在A公司以后租金中抵扣。C中学、工贸公司认为这是A公司在改建完成后对外招租中与租户达成的租金收取方式，应计入A公司经营成本，不是改建投入。
原审法院认为，C中学、工贸公司与A公司、D公司签订的合同名为租赁合同，合同的内容是C中学、工贸公司提供土地使用权和建筑物，A公司、D公司提供资金，在经国家有关部门审批后，对原有建筑物进行拆除或改建，并利用土地进行基础设施建设。提供资金的一方不承担经营风险，只以租赁的形式使用房屋，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，此类合同应认定为租赁合同。故C中学、工贸公司、A公司、D公司之间的合同关系应定性为租赁合同，受租赁合同法律关系约束。
C中学、工贸公司与A公司、D公司之间的租赁合同长达20年，在改建之初由于A公司、D公司自身原因，从1998年初取得施工许可证可以施工，直至2001年7月才竣工。对外招租后未能达到设想租金标准，在经得C中学、工贸公司同意后，对于2004年11月15日之前的租金现予搁置，争取用两年时间解决，对之后5年租金做了约定。A公司、D公司虽在之后5年内按约支付了租金，但对之前欠租一直未能支付而引发诉讼。在法院判决A公司、D公司应支付租金6,320,000元后，A公司、D公司无力履行判决。同时在该案诉讼中，A公司、D公司明知C中学、工贸公司已提出解除合同的请求，在可能面临巨额债务而无法履行时，对外重新招租中，无视今后存在巨大风险，未征得C中学、工贸公司同意将房屋出租给B公司，形成一方面可不支付欠租，另一方面坐收租金的现象，权利、义务完全失衡，A公司具有明显过错。在5年约定租金期期满后，双方应重新执行新的租金标准，而A公司仍坚持1,200,000元的标准不符双方约定。参考目前市场标准和A公司出租给B公司的租金标准，C中学、工贸公司认为应执行原合同每年2,150,000元的租金标准符合合同约定和目前市场标准，法院予以采信。A公司、D公司除欠付6,320,000元租金外，还欠付从2009年11月15日起至今的租金。A公司、D公司上述行为都以构成违约，C中学、工贸公司对A公司对外出租行为不予认可，拒绝配合B公司办理相关许可系履行抗辩权，不构成违约。根据法律规定和合同约定，C中学、工贸公司享有合同解除权。现A公司亦认为合同无法继续履行，要求解除合同，故法院在明确责任前提下依法解除租赁合同。
租赁合同解除后，对租赁合同履行中相关事宜应一并做出处理。双方约定A公司、D公司投入资金改建房屋后再行租赁，对于投入资金在20年租期中予以分摊，租期届满后改建成果归C中学、工贸公司所有。现提前解除合同，对于剩余租期对应的投入资金应由C中学、工贸公司予以补偿。现查，A公司、D公司投入的资金大部分用于改建，部分用于酒店和宾馆的装修。双方确认的资金为11,549,643.04元，有2,786,717.28元不予确认。对于有争议的资金应做如下认定：1. A公司擅自搭建的办公房，属违章建筑，费用为237,057元，要求A公司拆除。审理中，在法院释明下，C中学、工贸公司表示将视情决定今后加以利用，不要求A公司拆除，故上述费用予以认可；2.浙江标力集团建筑工程有限公司对宾馆的装修费用926,543元，后A公司进行的审价结论为806,027元，应扣除120,516元。A公司提交审价的时间为2000年4月24日，但A公司以后又陆续进行了施工和装潢，应以累计的工程造价为准；3. A公司所提零星用品共计357,353.16元，其中属于床上用品、消毒柜、椅子等可移动物品179,144.28元，上述物品可由A公司迁移，应予剔除；4. A公司缴纳的固定资产投资方向调节税200,000元，学校认为本可以免除该税收，但A公司交款确系履行合同而为，自身并未得利，宜由C中学、工贸公司承担；5. A公司转租承租人老板娘大酒店对酒店装潢投入2,050,000元，协商在A公司以后租金中抵扣。该款是改建完工后，A公司与老板娘大酒店在履行转租合同时投入的经营成本，不属于改建投入。况且，上述装潢形成的添附已经被B公司拆除，故该费用应予剔除。综上，法院认定A公司、D公司投入资金总计12,107,216.04元。经分摊，从1997年1月1日起算，截止2010年10月21日，C中学、工贸公司应补偿A公司、D公司投资费用3,747,183.36元。
关于C中学、工贸公司与A公司、D公司租赁合同解除后，B公司与A公司、D公司之间转租合同如何处理一节，因B公司在与A公司签订合同时已知晓C中学、工贸公司与A公司、D公司为欠租纠纷涉讼，然而仅轻信A公司能够解决纠纷承诺而未与C中学、工贸公司进行必要沟通便签订合同，进行装修，造成以后不能得到C中学、工贸公司配合办理相关许可，系缔约时缺少必要的审慎。现面对A公司、D公司上述巨额债务，作为次承租人的B公司不愿代为履行，故B公司不享有抗辩C中学、工贸公司合同解除权，租赁因A公司、D公司违约无法履行，应予解除。对于B公司在履行转租合同中的投入和损失，则应由B公司根据与A公司合同约定及相关事实另行主张，本案中不作处理。
原审法院审理后作出判决：一、于判决生效之日起解除上海市C高级中学、上海C工贸实业有限公司与上海D(集团)公司、上海A咨询有限公司于1996年12月18日签订的《租赁合同》;二、上海D(集团)公司、上海A咨询有限公司和上海B投资有限公司于判决生效之日起20日内携可移动物品迁出本市唐山路甲号二层商用楼和五层教学楼，将房屋交还上海市C高级中学、上海C工贸实业有限公司；三、上海D(集团)公司、上海A咨询有限公司按每年2,150,000元标准支付从2009年11月15日起至判决生效止的租金；四、上海D(集团)公司、上海A咨询有限公司按每年2,150,000元标准支付从判决生效起至实际迁出止的房屋使用费；五、上海市C高级中学、上海C工贸实业有限公司补偿上海D(集团)公司、上海A咨询有限公司改建投入资金3,747,183.36元。上述第三、四、五项，于判决生效之日起10日内履行。
原审法院判决后，A公司上诉至本院称，A公司与B公司的租赁合同是有效的，C中学不提供B公司经营所需的材料，导致B公司无法正常经营，亦使A公司至今未收到B公司的租金，系C中学违约，其应承担违约责任，且年租金2,150,000元是C中学、工贸公司单方提出，未经权威机构评估认定。C中学、工贸公司以“遗留问题”为由进而剥夺A公司剩余七年经营权的判决是不公正的。A公司改扩建投入巨额资金，原审判令补偿A公司的资金数字偏低，A公司应得到5,000,000元的补偿。请求撤销原审判决主文第三、四、五项，予以改判。
B公司上诉至本院称，B公司与A公司之间的转租合同有效，缔约行为没有过错，尽到了审慎义务。由于C中学、工贸公司违约在先，A公司、D公司被迫提出解除合同，非其真实意思体现。即便A公司、D公司退出，法律应当保护守约方和无过错方的利益。请求撤销原审判决主文第二项，改判B公司签订的转租合同由C中学、工贸公司继续履行或将本案发回重审。
被上诉人C中学、工贸公司则认为原审判决正确，要求维持原判。
本院经审理查明，A公司、D公司与C中学、工贸公司签订补充协议后，A公司、D公司按补充协议约定支付租金至2009年11月14日。原审法院查明的其余事实无误。
本院认为，C中学、工贸公司与A公司、D公司签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现补充协议已履行完毕，由于补充协议仅对五年期间的租金作了特别约定，并未对剩余租期的租金再作约定，因此补充协议约定的租金标准不能延续和制约以后的租金，且双方签订的租赁合同仍在履行，在双方未商定出新租金标准之前，A公司、D公司仍应按租赁合同约定的2,150,000元年租金标准向C中学、工贸公司支付后续发生的租金。由于A公司、D公司未按约支付租金构成违约，致系争合同解除，应承担相应的违约责任。租赁合同解除后，对于A公司、D公司投入改建的资金部分亦根据相关投资款明细和租赁期限及双方当事人合意，由原审法院进行确认与分摊，并无不妥。原审法院对此作了充分的阐述，本院不再赘述。A公司上诉不同意按2,150,000元标准支付租金及房屋使用费且认为得到的补偿资金偏低的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。根据相关法律规定，房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。本案系争租赁合同因A公司、D公司未依约给付租金而致合同被解除，则其与B公司的转租合同处于履行不能状态。由于C中学、工贸公司并未直接与B公司形成租赁关系，根据合同相对性原则，B公司只能向转租人主张违约责任或损害赔偿责任。在B公司未与出租人就继续履行合同达成一致的情况下，B公司不能要求C中学、工贸公司继续履行转租合同。B公司不同意迁出系争房屋，并要求C中学、工贸公司继续履行转租合同的上诉请求，于法无据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14,555元，由上诉人上海A咨询有限公司负担14,475元，由上诉人上海B投资有限公司负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 吴 俊
代理审判员 郑 华
二○一一年三月二十四日
书 记 员 朱丹丹