房屋租赁合同纠纷中关于转租合同的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第387号
上诉人(原审被告)朱甲。
上诉人(原审被告)郭某。
被上诉人(原审原告)朱乙。
上诉人朱甲、郭某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1174号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,于2011年2月25日公开开庭审理了本案。上诉人朱甲、郭某之共同委托代理人金为铠，被上诉人朱乙之委托代理人舒佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2008年7月15日，朱乙(乙方)与案外人上海市宝山区友谊工贸总公司(以下简称友谊工贸总公司)(甲方)签订《房屋租赁合同》，乙方承租甲方系争的坐落于上海市宝山区宝杨路某号房屋，一层楼建筑面积600平方米，二至四层楼建筑面积2,000平方米。房屋租赁期为10年，自2008年10月15日起至2018年10月14日止。该房屋建筑面积租金按下列方法计算：1、第一至第二年租赁期内，即2008年10月15日至2010年10月14日，租金按每日每平方米人民币(以下币种均为人民币)1.2元计算，年租金为1,138,800元；2、第三至第四年租赁期内，即2010年10月15日至2012年10月14日，租金按每日每平方米1.3元计算，年租金为1,233,700元；3、第五至第十年租赁期内，即2012年10月15日至2018年10月14日，租金按每日每平方米1.4元计算，年租金为1,328,600元；4、乙方于本合同生效后5日内支付房屋押金5万元，租赁期满退还押金，不计利息；5、房屋租金每半年结算一次，支付时间为每半年第二个月的中旬；6、房屋租赁均由甲方开具上海市企业统一发票向乙方结算。乙方以现金或银行支票的方式支付。逾期支付的，每逾期一日，则乙方应向甲方支付该付金额的3‰的违约金。合同还对违约责任等进行了约定。当日，朱乙(甲方)与朱甲、郭某(乙方)签订《协议》，主要内容为，朱乙与友谊工贸总公司签订了宝杨路某号一层至四层楼商业用房合同，现朱乙租给朱甲、郭某开宾馆，租金为第一年与第二年每天每平方米建筑面积1.2元，第三年与第四年每天每平方米建筑面积1.3元，第五年至第十年每天每平方米建筑面积1.4元，具体参照与友谊工贸总公司合同的各项条款，在此基础上朱甲、郭某支付朱乙120万元，朱甲、郭某享有房屋的使用权，并由朱甲、郭某支付朱乙与友谊工贸总公司所订合同所有的租金。付款方式为，朱甲、郭某于7月16日付给朱乙30万元，从2008年10月15日起每月付给朱乙10万元，直到付清为止。嗣后，朱甲、郭某陆续支付朱乙42万元，余款78万元至今未付。
原审另查明，朱甲、郭某向朱乙承租系争房屋后，经批准于2008年12月29日在系争房屋内成立上海众之恋酒店管理有限公司。
原审还查明，系争房屋的房地产权利人为案外人上海宝钢长寿工业服务公司，系争房屋系六层房屋中的一部分，六层房屋的建筑面积为4,080.08平方米，房屋类型为厂房。友谊工贸总公司于2007年12月19日向该公司承租了系争房屋等房屋，租赁期限为20年。上海宝钢长寿工业服务公司、友谊工贸总公司均表示对转租给朱甲、郭某没有异议。
2010年9月，朱乙诉至法院，请求判令：朱甲、郭某支付所欠的78万元。
原审法院经审理后认为，朱乙与朱甲、郭某就系争房屋签订的租赁协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。朱甲、郭某按约应支付朱乙120万元，现已支付42万元，尚欠78万元未支付。朱乙要求朱甲、郭某支付所欠78万元，符合合同约定和法律规定，法院予以准许。朱甲、郭某拒不支付欠款的抗辩理由，缺乏事实依据，法院不予采纳。
原审法院据此作出判决：朱甲、郭某于本判决生效之日起十日内，支付朱乙78万元。
原审判决后，上诉人朱甲、郭某不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，发回重审。理由：其直接租赁友谊工贸总公司所有的上海市宝山区宝杨路某号1－4层楼，朱乙仅为该租赁关系的中介方，朱乙与其之间无事实上的租赁关系。且朱乙不具备中介机构的资质，无权向其收取120万元的费用。另其已支付朱乙42万元，但朱乙未开具发票，故朱乙要求继续履行义务无法律依据。
被上诉人朱乙答辩称：双方签订的租赁合同真实有效，朱甲、郭某应全面履行义务，朱甲、郭某称与其不存在租赁关系无事实依据。至于开具发票与否则并不能成为朱甲、郭某拒付租金的理由。
本院经审理查明，原审查明事实属实，且双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，2008年7月15日，朱乙与朱甲、郭某就系争的宝杨路某号1层至4层楼签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，且并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据该协议之约定，朱乙将其向友谊工贸总公司处承租的系争房屋转租给朱甲、郭某开宾馆，朱甲、郭某支付朱乙120万元，并按照朱乙与友谊工贸总公司之合同约定支付租金。然朱甲、郭某在支付朱乙42万元后，尚余78万元未付致本案涉讼。朱甲、郭某上诉以其系直接向友谊工贸总公司租赁，与朱乙无事实上的租赁关系，朱乙无权向其收取120万元的费用，其已支付的42万元朱乙未开具发票等为由，请求发回重审。然根据查明的事实：朱甲、郭某与友谊工贸总公司之间并未签订过租赁合同，且友谊工贸总公司亦出具情况说明表示：知道并同意朱乙与朱甲、郭某之间的转租情况，故朱甲、郭某仅以其直接向友谊工贸总公司支付房租等为由，认为其与友谊工贸总公司之间直接建立租赁关系缺乏事实及法律依据。至于协议中约定的120万元，系朱乙将系争房屋使用权转租朱甲、郭某后可取得的利益，朱甲、郭某在签订协议时对此认同，在签订协议后亦履行了支付42万元款项的义务，现其却拒绝继续履行该义务缺乏充分的依据，本院难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币11,600元，由上诉人朱甲、郭某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 葛 珉
代理审判员 王春晖
二○一一年三月十六日
书 记 员 彭奕佳