房屋买卖合同纠纷中关于保证责任的承担一案
编辑：上海市二中院 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第725号
上诉人(原审被告)朱某某。
被上诉人(原审原告)包某某。
被上诉人(原审被告)孙某某。
被上诉人(原审被告)聂某。
上诉人朱某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第14某号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，本市车站北路49弄某号102室房屋产权人为聂某，孙某某、聂某原为夫妻关系，两人于2010年5月21日离婚。系争房屋2009年10月29日设定抵押，抵押权人为案外人周某某，期限从2009年10月26日至同年12月25日。2010年5月31日，该房被上海市闸北区人民法院司法查封。
2010年5月10日，孙某某出具收据一份，载明收到包某某购买本市车站北路49弄某号102室房屋定金人民币3万元，朱某某作为担保人在此收据上签字。同日，孙某某出具承诺书载明，承诺将系争房屋出售给包某某，房屋内聂某户口自交易起3个月内迁出，如因个人原因拖延或无法操作造成损失愿承担一切法律责任。同年5月15日，孙某某出具收到包某某房屋首付款12万元收据一份，朱某某再次作为担保人在此收据上签字。同日，孙某某出具承诺书一份载明，本人和老公聂某今协商同意将系争房屋卖给包某某，房价约定为495,000元，已收到定金首付款15万元，余款于交易当日一次性付清，如有违反愿承担一切法律责任。朱某某亦于同日出具承诺书载明，关于系争房屋交易，本人承诺凭公证书配合包某某完成交易，如不配合愿承担所产生的一切后果。同年5月28日，聂某(朱某某代)与包某某签订房屋买卖协议约定，约定房价495,000元，已付15万元，尾款345,000元于房屋交易之日起结清，双方约定于2010年6月26日前交易。
原审另查，2009年10月26日，上海市奉贤公证处出具(2009)沪奉证字第3485号公证书，由聂某委托朱某某为代理人，代为办理系争房屋抵押登记手续、归还银行及其他债权人的借款、注销抵押登记手续、签订房地产转让定金协议、签订买卖合同、领取转让价款及办理过户登记手续等事项。之后，因系争房屋设有抵押和被司法查封，包某某在支付了定金3万元、首付款12万元后，购房协议未继续履行。
现包某某诉至原审法院，请求判令：1、自2010年6月27日起解除包某某与聂某、孙某某房屋买卖协议；2、孙某某、聂某双倍返还定金6万元；3、孙某某、聂某返还购房款12万元并支付自2010年5月16日起至判决生效之日止的银行同期贷款利息；4、判令朱某某对上述2、3项债务承担连带清偿责任。
原审法院经审理后认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中包某某与孙某某、聂某双方签订的房地产买卖协议系双方真实意思表示，合法有效。系争房屋先设定有抵押权，后又被司法查封，因受客观条件限制双方买卖协议已无法实际履行，对此孙某某、聂某应当承担违约责任。包某某据此要求解除与聂某、孙某某房屋买卖协议等请求可予准许。朱某某既是聂某对外出售房屋的委托代理人，在实际履行中又在收款收据上作为担保人签字，应当承担保证责任。按照法律规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。原审法院据此判决：一、自2010年6月27日起解除包某某与孙某某、聂某房屋买卖协议；二、孙某某、聂某应于判决生效之日起10日内双倍返还给包某某购房定金6万元；三、孙某某、聂某应于判决生效之日起10日内返还给包某某首付款12万元并支付自2010年5月16日起至判决生效之日止的银行同期贷款利息；四、朱某某对上述二、三项承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人朱某某不服，向本院提起上诉称：其只负责保证合同的履行，现因买卖双方解除合同与其无关，不应由其承担还款责任。系争房屋被司法查封非朱某某的过错，且该房屋被查封后，也并不表示将来不可以继续交易。故上诉请求撤销原判，依法改判朱某某不承担还款的连带责任。
被上诉人包某某辩称：根据收款收据的约定，朱某某应当承担担保责任。请求维持原判。
被上诉人孙某某、聂某未作答辩。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国担保法》第十九条规定，“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”。该法第二十一条第二款规定，”当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”。根据本案查明的事实，本案当事人在“收款收据”中仅约定朱某某为担保人，没有约定保证方式及保证担保的范围，根据上述法律规定，应认定保证人朱某某就全部债务承担连带责任。原审法院据此所作判决正确，应予维持。朱某某的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4,012元，由上诉人朱某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 邬 梅
代理审判员 余 宇
二○一一年三月十日
书 记 员 韩 瑱