房屋买卖合同纠纷中涉及违法建设以及合同无效的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2209号
上诉人(原审被告)上海A实业有限公司。
法定代表人夏某某，董事长。
被上诉人(原审原告)上海B实业有限公司。
法定代表人贺某某，董事长。
上诉人上海A实业有限公司(以下简称A公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第1230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2002年9月5日，上海B实业有限公司(以下简称B公司)、A公司签订《房屋及场地租赁协议》，约定A公司将位于上海市万安路西、张贵桥东路乙-丙号的二层楼厂房(建筑面积1218平方米)出租于B公司使用，租期自2003年1月1日至2007年12月31日止。2003年5月8日，上海市宝山区高境镇人民政府(以下简称高境镇政府)出具证明，称A公司有权出租上址房屋，而B公司向A公司租赁了该房屋。同年9月12日，高境镇政府又出具证明，称上址房屋系A公司房产，产证正在办理中。据此，B公司向工商部门办理分支机构设立登记获准。之后，双方依约履行，期间未发生租赁争议。
2007年10月16日，双方续签上述合同，约定A公司将系争房屋(建筑面积2721平方米)出租于B公司，租期自2008年1月1日至2010年12月31日止，年租金人民币(以下币种均为人民币)563,372元；租赁期内，如遇国家建设等不可抗拒需搬迁，双方应无条件服从，做好搬迁工作，损失各自承担等内容。
2008年5月5日，上海市闸北区土地发展中心告知A公司，其位于彭浦街道的三个地块已列入北上海现代物流园区规划范围，同时列入闸北区土地储备范围，为此，要求A公司腾空地块上房屋及附属物。
2008年10月29日，A公司函告B公司，表示由于土地储备，双方租赁协议无法继续履行，要求B公司于2009年1-2月搬迁，同期租赁费不再收取。
2009年6月30日，上海市闸北区规划和土地管理局作出行政处罚事先告知书，认定系争房屋未办理建设工程规划许可证，属违法建设，限期A公司自行拆除。
2009年9月11日，上海市闸北区人民政府发布关于拆除违法建筑的通告，告知由于A公司在限期内未自行拆除系争房屋，因此将组织强制拆除。
2009年9月25日，B公司与上海新兴锁厂签订《房屋租赁合同》，约定B公司向上海新兴锁厂租赁上海市场中路685弄某号1号楼1、3、4层(建筑面积2100平方米)，交房日期为2009年10月1日前，租期自2009年10月1日起至2014年9月30日，租金在第一、二个租赁年度内，每月租金为51,100元。
2009年10月20日，B公司经公证处公证向A公司邮寄开始搬迁的告知函。
2010年1月26日，B公司(乙方)与上海市市北高新技术服务业园区管委会办公室(甲方)签订《协议书》，约定：“……。为鼓励乙方提前腾出承租房屋，双方经协商，达成以下一致意见：一、乙方须于2010年2月1日前搬离万安路西、张贵桥东路甲、乙-丙号、丁、戊号厂房；二、乙方按期搬迁后，甲方一次性补偿乙方承租房屋附合的装饰装潢残值、设备设施搬迁费及因搬迁而造成的损失总计人民币1,500,000元；三、乙方同意，就提前搬迁造成的经营损失向出租人另行主张权利，与甲方无涉。” 之后，B公司按上述协议约定全部搬离了系争房屋并获相应补偿。
原审法院另查明：1、B公司向A公司缴纳租金至2008年12月31日；2、据B公司委托立信会计师事务所有限公司出具的2008、2009年度审计报告显示，2007年、2008年、2009年度B公司净利润分别为1,245,698.05元(其中对外投资收益为57,432.09元)、5,688,674.86元(其中对外投资收益为7,000,000元)、7,458,485.84元(其中对外投资收益为8,000,000元)。
2009年9月，B公司诉至法院，请求：1、确认双方于2007年10月16日签订的《房屋及场地租赁协议》无效；2、A公司赔偿B公司2009年10月20日至2010年12月31日间经济损失11,068,586元(含它处租房的租金损失、停工期间员工工资损失、员工社会保险费损失、外来从业人员综合保险费损失、净利润损失)。
原审审理中，双方均向法院表示，不要求对B公司经营状况进行司法审计。关于审计报告，B公司表示，因2008年始B公司通过设立子公司销售产品的形式实现利润，故净利润以投资收益的名目体现。关于2009年1月1日-2010年2月1日期间的未付租金，A公司则表示，希望法院一并予以处理。
原审审理中，B公司还表示，根据国家相关规定，如B公司变更生产地址，必须重新办理医疗器械注册证和生产许可证，一般程序为首先租赁新厂房，装修达到十万级无菌生产条件，然后由市食药监部门验收，出具检验报告，期间还需通过市食药监局质量体系认证。之后，进行试生产，将产品送国家药监局检验合格，方能颁发医疗器械注册证和生产许可证，故B公司搬迁所需停产停业时间较长。
原审法院经审理后认为，根据最高人民法院相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。根据本案查明的事实，系争房屋被行政规划部门确认为违法建设而需强制拆除，故B公司、A公司间租赁合同因违反法律强制性规定理应确认无效。合同无效后，基于该合同取得的财产应予返还，造成损失的，责任方应赔偿相应的损失。本案根据双方的举证，可以看出B公司之所以长期承租系争房屋，主要基于A公司提供了镇政府的说明文件，因此，A公司隐瞒违法建设的事实，是造成合同无效的主要原因，故A公司应对合同无效承担主要责任。因B公司在长期承租系争房屋期间怠于对房屋权属进行审核，故B公司也应就合同无效承担次要责任。关于经营损失，应当认为，B公司举证的财务报表不能有效证明B公司主营业务的合理利润水平，但即使如报表所反映的B公司搬迁前属于主营业务亏损企业，也不能当然免除A公司的赔偿责任。鉴于合同虽然无效，但如非发生土地储备事由，B公司仍然可以使用系争房屋经营，且B公司作为一家生产医疗器械的较大型企业，具有行业特殊性，其从搬迁到恢复正常生产，必须经过停产阶段，且停产期间仍然会产生某些不能避免的经营成本，故从衡平双方利益出发，法院根据B公司企业性质、经营状况、证照重新申办的流程、双方过错等因素酌情确定B公司的经营损失为180万元。至于B公司未付的2009年1月1日-2010年2月1日期间的房屋使用费，属于B公司应当返还的利益，而A公司并未表示放弃该权利，故法院一并予以处理，在A公司赔偿金额中予以折抵。
原审法院据此作出判决：一、确认双方于2007年10月16日签订的《房屋及场地租赁协议》无效；二、上海A实业有限公司应在本判决生效之日起十日内赔偿上海B实业有限公司经营损失120万元。
原审判决后，上诉人A公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判第二项，改判驳回B公司要求其赔偿损失的诉请。理由：1、高境镇政府出具的系争场地及房屋的产权证明，均远远晚于双方建立房屋租赁合同关系的时间，该政府说明文件不是建立租赁关系的前提条件，故B公司应就租赁合同无效承担同等责任。2、B公司未就其所谓的损失提供任何有效证据。B公司主张的经济损失包括：新租赁房屋房租损失；停工期间员工工资、社保、综合保险损失；净利润损失。但是，B公司提供其与上海新兴锁厂签订的《房屋租赁合同》无法反映租赁该房屋及有关租赁费用的支出与本案的关联；B公司在租赁房屋及场地内，始终保持着正常的生产状态，并未发生停产情况。另从B公司提供的2009年年报，B公司的全年主营业务收入较之2008年有所增长，故B公司并未因房屋拆迁受到任何实质的影响。关于净利润损失，根据B公司提供的2008年、2009年审计报告，足以反映B公司并无所谓亏损和利润减少的情况发生。另B公司虽提供了产品重新****花费的时间，但****与停产之间没有必然联系，故B公司并未能证明停产及因****实际产生的损失。此外，B公司计算损失的起止时间均从2009年10月20日至2010年12月31日止，该诉请中包含了尚未发生的损失。另根据证据规则，应由B公司承担经营损失的举证责任，但原审法院在B公司已获150万元补偿的情况下，再酌定180万元的经营损失，该酌定与合同无效后的定损原则相悖，且高于本市关于拆迁补偿的相关规定。
被上诉人B公司答辩称：1、因A公司的行为造成双方签订的厂房租赁协议违反国家强制性规定而无效，应由A公司对合同无效造成其的损失承担主要赔偿责任。2、原审法院根据其企业性质、经营状况、证照重新申办的流程、双方过错责任大小等因素，从衡平双方利益出发所酌定的经营损失，其表示服从。另案外人补偿的资金是针对其作为被拆迁厂房的实际使用人的装修残值、搬迁费用的补偿，不能因此代替或减少A公司依法应承担的赔偿责任。此外，其有权自行聘请有资质的审计单位进行审计，A公司若对该审计单位出具的审计结果有异议，可依法申请重新审计，否则应视为A公司放弃此项诉讼权利。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，B公司提供如下证据：一、产品注册证及生产经营许可证重新注册情况及生产企业许可证：其中包含2010年10月22日颁发的中华人民共和国医疗器械生产企业许可证；肿瘤热治疗仪于2009年6月29日申请重新注册，2010年2月10日被批准；腹腔双套冲洗引流管于2010年1月19日申请重新注册，目前仍在审评中；硅橡胶带囊尿道导管于2009年6月9日申请重新注册，2010年2月9日被批准；腔道介入治疗仪于2009年12月31日申请重新注册，目前仍在审评中。B公司提供上述证据以证明因A公司过错，致使其前述产品注册证须重新办理，所需时间长达半年之久甚至更久。二、万安路厂区搬迁情况：包含2009年10月12日签订的设备起重安装合同及其支付的起重安装费用发票共计87,898元。B公司提供上述证据以证明因A公司过错，其无奈必须搬迁厂房的事实及为此支付的费用。另B公司表示前述的设备仅指大型设备，另有小型设备是其自行组织人员搬迁。三、B公司2008年7月至12月的资产负债表。B公司提供该证据以证明前述6个月其利润资产负债表的基本状态。
A公司就上述证据发表如下质证意见：上述证据形成时间是在原审审理期间，不构成新证据。因未看到原件，故对真实性不予认可(后于2010年12月21日，B公司向A公司提供了上述证据的原件，A公司的代理人核对确认了原件)。一、该组证据中包含的受理通知书中未注明事由，不能证明系争场地不能租赁必然导致B公司需要变更或重新申请注册，也不能反映B公司所谓的损失。二、该组证据与本案无关联，且案外人已经对B公司做了补偿，拆迁费用已包含在内。三、该组证据由B公司自行制作，真实性无法确认。从该组证据中也无法看出B公司存在损失。
本院认为，B公司自2002年9月起租赁A公司的房屋，因该房屋未办理建设工程规划许可证而于2009年9月被行政规划部门认定为违法建设需强制拆除，双方就该房屋而签订的合同应属无效。且因该房屋被列入闸北区土地储备范围，故A公司曾于2008年10月29日函告B公司，要求B公司于2009年1－2月搬迁，同期租赁费不再收取。B公司以搬迁必然遭受重大经济损失且合同无效的过错方完全在于A公司，而诉至法院请求A公司赔偿其合同期内的经济损失。A公司上诉以合同无效的责任应由双方承担同等责任、B公司主张的经济损失无依据等为由，请求驳回B公司原审中赔偿损失之诉请。然根据查明的事实：B公司作为一家生产医疗器械的较大型企业，其现因故变更生产地址后至恢复正常经营，需重新办理医疗器械注册证和生产许可证等，且根据其提供的证据，其自重新申请注册证至实际取得相应的证照均长达半年以上，故原审法院按照6个月的期间、并结合B公司的企业性质、经营状况等实际情况来酌定B公司的经营损失，金额尚属合理。A公司不同意赔偿B公司的经营损失之上诉请求缺乏依据，不能成立。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币15,600元，由上诉人上海A实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 葛 珉
代理审判员 张 松
二○一一年二月二十八日
书 记 员 彭奕佳