房屋租赁合同纠纷中关于个体工商户的经营者认定一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第301号
上诉人(原审原告)虞A。
上诉人(原审原告)姚某某。
上诉人(原审原告)虞B。
被上诉人(原审被告)柳某某。
上诉人虞A、姚某某、虞B因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第2083号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人姚某某及三上诉人的共同委托代理人孙波，被上诉人柳某某的委托代理人陈某、方某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，虞A、姚某某、虞B系上海市杨浦区国顺东路某号(甲室)房屋产权人。2009年2月13日，虞A(甲方)与柳某某(乙方)签订《店铺租赁协议》，内容为：甲方同意将系争房屋租赁给乙方使用经营餐饮，租赁期限为10年，从2009年3月1日至2019年2月28日止。租金前五年为每月人民币(以下币种均为人民币)11,000元，后五年为每月12,000元，即2009年3月至2014年2月28日为每月11,000元，2014年3月至2019年2月租金增加为每月12,000元。租金3个月一付，付租金的日期为每年的2月20日、5月20日、8月20日、11月20日四次，乙方若未能在当月内付清全部的三个月租金，则视为乙方违约，甲方有权终止协议并要求乙方赔偿经济损失。本协议签订之日，乙方应一次性支付三个月房租及保证金，保证金为一个月的房租11,000元。保证金是乙方对甲方的信誉承诺，在甲乙双方的租赁关系将终止时，除用以抵扣协议约定应由乙方承担的费用外，剩余部分将无息归还给乙方。租用期内，乙方对该房屋仅有使用权，在未征得甲方同意的情况下，乙方无转租、转让、交换和租赁权。协议解除方面约定：甲乙双方同意如该房屋因社会公共利益被依法征用、由于不可抗拒的自然灾害所引起的原因、该房屋因城市建设需要被依法列入整治规范的原因等情况，可终止协议并不承担违约责任。甲乙双方同意如甲方擅自改变房屋的使用面积、由于乙方的原因造成房屋主体结构损坏、乙方拖欠房屋租金超过十天、乙方未征得甲方的同意擅自改变房屋的结构与用途等情况下，则可书面通知另一方解除本协议，并可要求对方赔偿和结清剩余的一切费用。除上述情况外，任何一方无论什么原因要求中途终止协议，都被视为违约，按目前三个月的租金补偿给对方。
同年2月16日，虞A(甲方)与柳某某(乙方)签订《转租约定书》，内容为：为了进一步加强甲乙双方在履行系争房屋营业用房租赁期间的沟通渠道，明确《租赁协议书》中第六条第二款，有关乙方使用权限事宜，甲方在此作出明确声明，乙方清楚并同意严格执行，约定如下，保持店铺营业厅内明亮整洁、乙方不得将整体铺面用作转租，乙方必须参与该铺面的经营，保持联系人，必须征得甲方书面同意以后，乙方才能作局部转租，甲方不承担乙方以下客户所提出的任何相关事宜，此铺面不得用作从事腐蚀、噪声、火灾、爆炸、有害气体及违法的经营活动。嗣后，柳某某支付虞A一个月押金11,000元，实际支付房租至2010年8月30日。
柳某某承租系争房屋后，即在该房屋内注册成立上海市杨浦区耀晖水果店，并将该店交给案外人王某经营水果生意。后案外人王某因故退出，柳某某(甲方)与案外人赵某某(乙方)签订《合作协议》，内容为：……水果店由乙方负责经营，甲方暂时不参与，根据双方对市场的考察和经营状况的预算，乙方除支付房租11,000元、水电等费用外，所产生的利润每月交给甲方4,000元管理费，剩余利润归乙方……。之后，柳某某(甲方)与案外人赵某某(乙方)又签订《店铺租赁协议》，内容为：甲方同意将系争房屋有偿租赁给乙方作经营水果超市使用，协议从2010年3月21日至2014年3月20日止，店铺租金15,000元。该协议并对违约责任等事项做了约定。虞A、姚某某、虞B认为柳某某未经同意私自转租，违反双方约定，故于2010年6月起诉至原审法院，要求判令：1、解除双方就系争房屋于2009年2月13日签订的租赁合同，并将系争房屋腾退、返还给虞A、姚某某、虞B；2、柳某某返还擅自转租所盈利的租金差额72,000元。
原审庭审中，柳某某表示2010年8月之后的租金可以支付，但虞A、姚某某、虞B表示现在不接受柳某某支付租金，只有本案处理完毕后看结果再接受。
原审法院经审理后认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虞A、姚某某、虞B现以柳某某转租违反合同约定为由，要求解除租赁协议。因租赁协议中并未约定如转租虞A、姚某某、虞B即有权解除合同，亦不构成法定解除合同的条件，故对虞A、姚某某、虞B此诉称不予采信。柳某某辩称与案外人系合作经营而非转租，但柳某某不参与经营，不承担经营风险，且双方签订有租赁协议，故柳某某此辩称不成立，法院认定其存在转租行为。虞A、姚某某、虞B另诉请柳某某返还租金差额，因既无法律依据，又无合同依据，故亦不予支持。 原审法院据此作出判决：一、虞A、姚某某、虞B要求解除与柳某某于2009年2月13日就上海市杨浦区国顺东路某号(甲室)房屋签订的租赁合同，并将该房屋腾退、返还给虞A、姚某某、虞B之诉讼请求，不予支持；二、虞A、姚某某、虞B要求柳某某返还擅自转租所盈利的租金差额人民币72,000元之诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人虞A、姚某某、虞B不服，向本院提起上诉称：在与柳某某所签订的《店铺租赁协议》及《转租约定书》中均明确柳某某不得转租，且相关法律、法规也规定了出租人在承租人擅自转租情况下的解除权，故原审法院在认定了柳某某具有转租行为后仍不支持解除租赁合同的判决有误，请求改判解除原租赁协议并责令柳某某腾退、返还相关房产。
被上诉人柳某某答辩称：在双方签订的《店铺租赁协议》中关于协议解除的条件有严格约定，否则即为违约，而承租人转租并未包含在解除条款中。另其与案外人王某确系合作经营关系，具体经营由王某负责，而柳某某负责申请执照及相关对外事务。后王某拉赵某某共同经营，仍延续原合作关系，之后王某离开，因柳某某身患癌症，为监管制约赵某某，故在两者内部签订一个租赁协议，以便发生纠纷后可追究赵某某相关责任，其与赵某某之间也仍系合作经营关系，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2009年2月28日，柳某某(甲方)与案外人王某(乙方)签订《水果店联营协议书》，内容为：……本协议执行期为五年，即2009年3月20日至2014年3月19日止……。另2009年10月28日，柳某某与王某、赵某某签订《合作协议》，确认合作期限与2009年2月28日签订的水果店联营协议书期限一致，赵某某在协议乙方处签名。上述事实有《水果店联营协议书》、《合作协议》予以佐证。
本院认为，根据查明的事实，在系争房产中经营的上海市杨浦区耀晖水果店性质为个体工商户，登记的经营者为柳某某，案外人王某及赵某某均持该营业执照进行经营。本案中，柳某某与赵某某既签订了合作协议又签订了租赁协议，且二者在履行期限上有所重合，另鉴于个体工商户的经营性质，作为业主的柳某某不因不参加经营、不承担风险的约定而对外不承担耀晖水果店的相应法律责任，故柳某某陈述其与赵某某系延续原合作关系，具有合理性。不能因柳某某与赵某某签订有租赁协议而认定柳某某对系争房屋进行转租。同时，上述情况亦未影响虞A、姚某某、虞B与柳某某之间租赁协议的正常履行。综上所述，虞A、姚某某、虞B关于解除租赁合同并腾退房产的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人虞A、姚某某、虞B负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 姚 跃
代理审判员 葛 珉
二○一一年二月二十一日
书 记 员 唐敏杰