房屋租赁合同纠纷中关于补充条款的解释发生异议的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第350号
上诉人(原审原告、反诉被告)龚某某。
被上诉人(原审被告、反诉原告)杨某。
上诉人龚某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)初字第2810号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年2月15日公开开庭审理了本案。上诉人龚某某，被上诉人杨某之委托代理人李晴飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，杨某为系争的上海市昌平路某号903室房屋产权人。2010年8月26日，龚某某、杨某经中介居间介绍，签订《租赁合同》。龚某某向杨某承租上述房屋，租期自2010年9月1日至2011年8月31日，每月租金为人民币(以下币种均为人民币)5,300元；双方议定首期支付三个月租金，另付5,300元押金。同时合同约定：未经杨某同意，龚某某不能改变所租赁房屋的结构、装修，龚某某不得将承租的房屋转租，并爱护使用租赁房屋；此房屋只限长住2人(规定的2人，不可更换)，不可开派对。上述合同签订后，龚某某向杨某支付租金及押金共计21,200元，杨某当日将租赁房屋交付龚某某。2010年8月30日，因龚某某租赁房屋内实际有三名外籍女子居住，杨某向龚某某提出异议。翌日(8月31日)，龚某某、杨某再次交涉，最终龚某某将房屋退还杨某，杨某扣除中介费1,855元后，将租金、押金余额19,345元退还龚某某，龚某某将租金、押金收条返还杨某。
2010年8月，因龚某某对杨某收回房屋有异议，故诉至法院请求：判令杨某支付租金及押金剩余款项1,855元、违约金5,300元、误工费2,850元。杨某则反诉请求龚某某支付六个月的房租损失31,800元。
原审审理中，经龚某某申请，中介人员孔某到庭作证。证人孔某向法庭证明：系争房屋租赁合同由自己居间介绍签订，磋商过程中杨某提出只允许两名美籍男子居住，故而在合同补充条款中作出有关“长期两人居住”的约定。杨某认为证人的陈述与事实相符，予以确认。
原审法院经审理后认为，龚某某、杨某签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，合同各方均应恪守履行。在合同签订磋商过程中，杨某对居住人提出合理要求，并在合同补充条款中加以约定房屋只限长住两人，且不可更换。由于房屋实际使用人的行为对出租人具有直接利害关系，因此杨某可以对出租房屋内居住人员提出合理要求。龚某某作为承租人，应当知道杨某对出租房屋内居住人员情况变更可能会持异议。故而龚某某有义务与杨某进行沟通，在取得谅解的前提下，才能变更系争房屋的居住人员。现龚某某在租赁房屋内安排三名外籍女子居住，即使是短期行为，也应当事前通知杨某，以便于合同的履行。龚某某擅自将租赁房屋交予合同约定外人员居住，违反合同约定。由于龚某某在2010年8月31日已将系争房屋交还杨某，故龚某某、杨某间《租赁合同》即日起予以解除。但双方对合同解除的违约责任以及合同解除后的善后事宜未达成一致。杨某因合同解除，已支付中介费1,855元，构成损失，要求龚某某赔偿，法院予以支持。杨某在合同解除当日，扣除上述中介费用，已经将剩余租金、押金退还，杨某以其行为表明放弃对龚某某其他违约责任的追究，现在起诉要求龚某某赔偿租金损失，法院不予支持。由于合同解除系龚某某违约造成，故龚某某起诉要求杨某支付其违约金及误工损失的诉讼请求，法院不予支持。
原审法院据此作出判决：一、龚某某要求杨某返还人民币1,855元、支付违约金人民币5,300元、误工费人民币2,850元的诉讼请求不予支持；二、杨某要求龚某某支付房屋租金损失人民币31,800元的诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人龚某某不服，向本院提起上诉。请求：部分撤销原判，改判杨某支付已克扣的租房押金及租金1,855元、支付其违约金5,300元及误工费2,850元。理由：1、其与杨某的《租赁合同》中，并未对2010年8月31日前龚某某对系争房屋的使用有任何约定。2、该合同中约定只限2人入住(规定的2人，不可更换)不可开派对是霸王条款。3、中介公司的证人孔某不是其申请出庭的，而是杨某申请出庭的。且其与杨某的合同中并无对“美籍男性”的约定。
被上诉人杨某答辩称：1、龚某某擅自将租赁房屋交予《租赁合同》约定外人员居住，显属违约。2、其对所出租房屋的居住人提出合理要求，并经龚某某同意在《租赁合同》的补充条款中作出约定，不是霸王条款。3、解除《租赁合同》是双方的意思表示，并不是某一方的单方行为。2010年8月31日，经双方交涉，龚某某将房屋退还给其，其扣除中介费1,855元后，将租金、押金余额19,345元退还给了龚某某，龚某某也将租金、押金收条返还给其。由此可见，双方以实际行为解除了《租赁合同》。4、中介人员到庭作证，是双方当事人的要求。5、原审中，其提出的反诉依法有据，但原审法院未予支持。其未上诉，只是不想继续纠缠此事。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，2010年8月26日，龚某某、杨某经中介居间而签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且并未违反相关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。该合同的补充条款约定：此房屋只限长住2人(规定的2人，不可更换)。杨某因龚某某租赁房屋内实际有三名外籍女子居住而向龚某某提出异议，后龚某某将房屋退还杨某，杨某扣除中介费1,855元后，将租金、押金余额19,345元退还龚某某，龚某某将租金、押金收条返还杨某。龚某某上诉以其与杨某的《租赁合同》中，并未对2010年8月31日前其对系争房屋的使用有任何约定；合同只限2人入住(规定的2人，不可更换)不可开派对等约定是霸王条款，且合同中并无对“美籍男性”的约定等为由，上诉请求改判杨某支付已克扣的租房押金及租金1,855元、支付其违约金5,300元、误工费2,850元。然根据查明的事实：双方合同中虽约定，租期自2010年9月1日起算，但龚某某亦确认杨某于2010年8月26日已将系争房屋交付于其。且双方当事人就该房屋实际居住人员是有明确约定的，龚某某以租期尚未起算为由，认为其使用房屋情况可不受合同之限缺乏事实及法律依据，原审法院据此认定合同解除系龚某某违约所致并无不当。龚某某上诉仍要求杨某支付其违约金、误工费，本院难以支持。至于中介费1,855元，龚某某对于杨某曾支付过中介费1,855元并无异议。鉴于系争合同的解除为龚某某违约所致，故杨某支付中介公司的上述中介费系其损失，理应由龚某某承担。且双方在合同解除时，杨某已将该款扣除。龚某某现上诉要求杨某返还其该笔款项，缺乏充分的依据，本院亦难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50.10元，由上诉人龚某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 葛 珉
代理审判员 张 松
二○一一年二月二十一日
书 记 员 彭奕佳