系争房屋被查封之后能否要求对方承担违约责任的民事判决书
编辑：上海市二中院 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第63号
上诉人(原审原告)谢某某。
上诉人(原审原告)陈某某。
被上诉人(原审被告)柏甲。
被上诉人(原审被告)柏乙。
法定代理人柏甲。
原审第三人上海A房地产经纪有限公司。
法定代表人施某某，总经理。
上诉人谢某某、陈某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1264号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人谢某某、陈某某的共同委托代理人董耀武、被上诉人柏甲暨被上诉人柏乙的法定代理人、原审第三人上海A房地产经纪有限公司(以下简称A公司)的委托代理人陆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年8月27日，柏甲、柏乙(甲方)与谢某某、陈某某(乙方)、A公司(丙方)签订《代办房屋转让手续协议书》约定，甲方同意将系争的上海市一二八纪念路55弄某号301室房屋(建筑面积91.62平方米)以总价人民币(以下币种均为人民币)1,498,000元转让给乙方。付款方式为：首付定金3万元；2010年11月30日前支付首付款75万元；2011年1月10日前进交易中心产证过户支付房款408,000元，等乙方产证出来贷款放贷，直接放到甲方银行卡上贷款金额30万元。进交易中心产证过户，甲乙双方各自承担税收及费用。甲乙双方自愿委托丙方代为办理上述房屋的过户变更手续，手续费由甲乙双方一次性支付丙方代办手续费，支付中介服务费房屋总价的1%，签买卖合同时支付。甲方将房屋内固定装置无偿送给乙方。甲方将维修基金、有线、煤气户头无偿送给乙方。交房期限为：银行还清款当日交房。同日，柏甲出具收条，载明收到谢某某支付的定金3万元。同年8月30日，甲方柏甲、乙方谢某某及丙方A公司签订补充条款约定，乙方谢某某在11月30日前支付的首付款75万元，直接支付给法院、银行等有关部门，中介及甲乙双方一同前往，一同见证。原审审理过程中柏甲、柏乙申请证人周某出庭作证。周某到庭陈述，其系上海沪顺房产公司的工作人员，系争房屋最早系通过沪顺公司在网上挂牌出售。签订协议当日，证人和房东一同至房地产交易中心查档，打印出了查封、抵押等信息，至派出所查询户口登记信息，并将查得的所有资料向谢某某、陈某某出示，谢某某、陈某某表示无异议后，双方再行签订了转让协议。次日，证人陪同上下家至上海市黄浦区人民法院，法官告知有5万元债务，如果还清了就可以解封。柏甲、柏乙及A公司对证人证言的真实性不持异议。谢某某、陈某某表示，证人与柏甲、柏乙有利害关系，不认可其陈述内容。谢某某、陈某某还表示，签订协议之前，A公司及柏甲的确告知过系争房屋上有债务及法院查封的事实，A公司再三表示没有问题，只要付清房款便不影响房屋交易，故签订了转让协议及补充条款。但嗣后，谢某某、陈某某查得有三家法院查封，并害怕柏甲另有债务而影响房屋过户，遂起诉要求解除系争房屋转让协议，柏甲、柏乙双倍返还定金6万元。
另查明，1996年11月8日，原上海市南市区人民法院出具民事调解书，载明王某某与柏甲自愿离婚，双方所生之女柏乙随柏甲共同生活。2008年1月14日，柏甲、柏乙经核准登记补发取得系争房屋的房地产权证，并登记为共同共有。
再查明，2008年11月5日，星展银行(中国)有限公司上海分行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额51万元。债务履行期限自2008年11月14日起至2028年11月14日止。因柏甲未能偿还借款，星展银行(中国)有限公司上海分行于2009年9月22日起诉至上海市浦东新区人民法院[案号为(2009)浦民二(商)初字第7180号]，同年10月16日，法院将系争房屋正式查封，并于同年11月19日作出民事判决，判决柏甲向星展银行(中国)有限公司上海分行支付借款本金505,573.1元及利息、律师费等。2008年8月19日，丁钿芳向上海市黄浦区人民法院起诉柏甲[案号为(2008)黄民一(民)初字第2772号]，法院于同年10月23日作出民事调解书，柏甲归还丁钿芳借款20万元及利息3万元，柏甲已归还18万元，余款5万元于2008年11月起每月支付5,000元。因柏甲未能按协议履行，故2010年1月4日，上海市黄浦区人民法院将系争房屋查封[案号为(2009)黄执字第3711号]。2010年5月20日，杨国玉向原审法院起诉柏甲[案号为(2010)宝民三(民)初字第661号]，审理中，法院于同年5月24日将系争房屋查封，并于同年6月18日作出民事判决，判决柏甲返还杨国玉10万元定金并支付违约金10万元。
原审法院经审理后认为，谢某某、陈某某与柏甲、柏乙在《代办房屋转让手续协议书》中，就房屋买卖的标的、价款、付款方式、违约责任等主要条款予以约定，且协议系双方真实意思表示，双方均应根据诚实信用原则按约履行各自义务。谢某某、陈某某自认A公司与柏甲于签约之前向其披露过系争房屋上存在司法限制的情况，故谢某某、陈某某本案中主张柏甲隐瞒重要事实的主张，缺乏事实依据，法院难以采信。且根据三方签订的补充条款，谢某某、陈某某对其支付的首付款系用于还清债务、解除司法限制是明知的。故谢某某、陈某某仅以担心柏甲会有新债务而妨碍系争房屋交易为由要求解除协议、双倍返还定金的诉请，缺乏事实和法律依据，法院难以准许。
原审法院据此作出判决：谢某某、陈某某要求解除与柏甲、柏乙就上海市宝山区一二八纪念路55弄某号301室房屋签订的房屋转让协议、并要求双倍返还定金6万元的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，上诉人谢某某、陈某某不服，向本院提起上诉称：柏甲虽然在签订《代办房屋转让手续协议书》前告知上诉人系争房屋被法院查封，A公司也保证系争房屋可以转让，但上诉人当时并不知晓系争房屋是被三家人民法院查封，是在2010年9月12日上诉人前往房地产交易中心查询后才得知这一情况。由于被查封的房屋无法办理过户交易手续，故要求撤销原判，改判柏甲和柏乙双倍返还定金6万元。
被上诉人柏甲、柏乙辩称：在签订《代办房屋转让手续协议书》前，被上诉人已经明确告知上诉人系争房屋的查封情况，并向后者出示了房地产交易中心打印的查封等信息。故双方约定首付款直接支付法院、银行等，以偿还债务，解除查封，过户房屋。要求驳回上诉，维持原判。
原审第三人A公司述称：在签订协议前，A公司和被上诉人已经将系争房屋被查封等情况告知了上诉人，并将有关信息资料向其出示，上诉人表示没有异议，故A公司并未隐瞒上述情况，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，本案各方当事人一致陈述《代办房屋转让手续协议书》中关于交房期限：银行还清款当日交房之约定的含义与补充条款含义相同。此外，被上诉人柏甲、柏乙表示自愿支付上诉人谢某某、陈某某12,000元。
本院认为，首先，《代办房屋转让手续协议书》中就交房期限约定银行还清款当日交房，各方当事人一致陈述该款含义与补充条款相同；其次，补充条款明确上诉人支付的首付房款75万元直接支付给法院、银行等有关部门，该75万元与查封所涉及的三起案件中被上诉人所负债务金额基本相当；再次，上诉人自认在签订《代办房屋转让手续协议书》前确实知晓系争房屋被法院查封一节。因此，上诉人以其不了解系争房屋被查封的具体情况、该房屋难以过户等为由，要求被上诉人双倍返还定金6万元，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。现转让协议事实上未能继续履行，被上诉人自愿支付上诉人12,000元系其对自身权利的正当处分，本院依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1264号民事判决；
二、柏甲、柏乙于本判决生效之日起十日内支付谢某某、陈某某人民币12,000元。
二审案件受理费人民币1,300元，由上诉人谢某某、陈某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 李垚曜
代理审判员 徐 江
二○一一年二月二十一日
书 记 员 宋 睿