房屋租赁合同中关于商铺出租人需考虑承租人是否能正常经营的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第476号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海A商厦有限公司。
法定代表人曹某某，副总经理。
被上诉人(原审原告、反诉被告)郑某某。
上诉人上海A商厦有限公司(以下简称A商厦)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第1194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2011年2月14日公开开庭审理了本案。上诉人A商厦之委托代理人许智渊、梁某，被上诉人郑某某及其委托代理人黄修到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月13日，郑某某(乙方)与A商厦(甲方)签订《A商厦美食广场租赁协议》(以下简称租赁协议)及《附加条款》，约定乙方承租甲方开设的A商厦美食广场B1XX号铺位，用作“金客多”(详见附件二)的经营场所；租期自2009年9月14日至2011年9月13日，房屋交付日为2009年8月14日；免租装修期为2009年8月14日至2009年9月13日，但乙方仍需支付物业管理费、租赁协议保证金及乙方自行使用的公用事业费；租金为每月人民币(以下币种均为人民币)13,182.6元，签署协议时，乙方预付一个月租金，此后每月租金于每月第一个工作日或之前提前付清；物业管理费每月为817.4元，乙方应向甲方或甲方指定的管理公司支付，先付后用，于每月第一个工作日或之前交纳；乙方同意自行承担其使用的公用事业费，如水电、煤气、额外空调费和电话费(若有)，乙方应于收到账单后5日内向甲方或甲方指定的管理公司支付；乙方未能按时支付租金及其他应付款项，甲方有权加收拖欠金额每日0.5%的滞纳金；乙方应在签约前向甲方支付相当于三个月租金(含物业管理费)42,000元作为保证金，乙方如逾期未付应付款项的，甲方有权从保证金中扣除应付款项；乙方应向甲方支付装修押金5,000元，如甲方因乙方装修而遭受损失，甲方有权从中扣除；该铺位现有安全消防、中央空调等设施状况，作为按本协议约定交付乙方使用，一旦乙方接收铺位，视为乙方认可安全消防、中央空调等设施现状；在租赁期内乙方如需办理营业执照等手续，甲方应出具应由甲方协助提供的各项文件；在租赁期内，乙方对租赁区域重新装修，应当事先将装潢设计方案报送甲方，并向消防、环保等部门办理申报手续，经批准后方可施工，协议因乙方的原因提前终止，乙方在承租场所内的装修，归甲方所有。
同日，郑某某向A商厦支付押金42,000元、预收租金14,000元。
2010年5月7日，郑某某向工商部门申请了个体工商户字号名称预先核准，字号为：“上海市闸北区京皮圣食品店”。
2009年8月20日，郑某某向装修单位支付装潢款39,700元。
2009年10月18日，A商厦地下美食广场开始试营业，郑某某亦参与试营业。因延期开业，A商厦承诺租金自2009年11月1日起算。
2009年10月26日，郑某某开设的上海市闸北区京皮圣小吃店环评获得上海市闸北区环境保护局批准，但A商厦未将批准文件交于郑某某。
2010年1月26日左右，郑某某停止营业。
2010年1月27日始，A商厦地下美食广场众多经营户进行了集体上访。同期，A商厦为包括郑某某铺位在内的经营户安装了煤气分表表具。
2010年2月25日，A商厦发出通知，称：“为A商厦B1层美食广场摆脱之前的混乱局面，为将来更好的发展做好准备，现通知各位于2010年2月26日至2010年3月3日来营运招商部商讨租赁事宜”(附件载明：1、闹事停业期间：2009年11月1日至2010年1月26日期间按租金6.5折，物业费每户200元/月收取。2010年1月27日至新合同签订期间租金及物业费全免。2、新合同所有商户租金按原合同7-8.5折不等重新签订(根据商户经营面积、业态、铺位位置来决定)，物业费不变，签订合约终止日期为2010年12月31日。3、原来经营期间未收的煤气费用，按照实际经营一个月后的煤气数按比例进行分摊，按每户用气量来收取。4、商场物业上存在的问题已进入整改过程中(广告、卫生、空调等)。
2010年3月18日，A商厦向郑某某发出信函，称郑某某自2010年1月27日起未营业，要求郑某某收到信函后五天内来函通知A商厦开业时间，如郑某某欲终止协议，请于五日内至A商厦办理协议终止及撤场手续，同时，要求郑某某支付欠租、物业费等费用。
原审法院另查明：1、双方签订的《附加条款》中所附地下层平面图载明美食城各商铺布局及面积，其中部分商铺面积较小，如“B1-SPK1号铺位:10平方米”、“B1-SPK5号铺位:9.1平方米”、“B1-SPK6号铺位:9.7平方米”；2、A商厦制作地下室水电煤抄表情况汇总表，其中载明系争商铺2010年1月19日“电：上月抄见数：1340，本月抄见数：1859，本月用电量519；水：上月抄见数：42，本月抄见数：60，本月用水量18”，但汇总表郑某某未签字确认。
郑某某诉至原审法院请求法院判令：1、解除双方签订的《A商厦美食广场租赁协议》；2、A商厦返还预付租金14,000元、押金42,000元，并赔偿装潢损失39,700元。A商厦反诉请求法院判令：1、郑某某支付2009年10月14日至2010年4月1日的租金共计72,504.30元，支付自2010年4月1日至2010年5月12日房屋使用费18,455.64元，以上两项共计90,959.94元；2、郑某某支付2009年10月14日起至2010年5月12日的物业费5,313.1元；3、郑某某支付租赁场地交付之日起至2010年4月19日的水电费3,075.28元； 4、郑某某支付违约金4,284.35元(以90,959.94元为本金，按年30%计算至2010年7月11日)；5、郑某某支付42,000元补偿金。
原审法院经审理后认为，根据查明的事实，系争商铺属于A商厦负责招商的“A商厦美食城”的一部分，且A商厦认可经营户办理营业执照所需的食品卫生许可证、环评许可均由其统一代为办理，因此，除非A商厦举证证明****不成确属郑某某的原因，否则A商厦应承担不利诉讼后果。现根据郑某某举证，地下美食城商铺布局确存在不合理之处，就“美食城”此类餐饮模式而言，A商厦提供的场所具有食品卫生的隐患，且诉讼中，A商厦并未提供与郑某某经营场所类似的商铺已办理出食品卫生许可证的例证，从反面印证****不成并非郑某某个人原因。综上，认定合同不能继续履行的责任应由A商厦承担。关于租金及物业管理费，郑某某应当支付相应费用，考虑A商厦提供场地具有瑕疵，费用标准由法院酌定。关于郑某某为履行租赁合同进行装潢而造成的损失，A商厦理应予以赔偿，考虑这部分装潢郑某某已进行使用，故酌情予以扣减。关于水电费，郑某某停止使用水电的确切时间及用量已无法查明，因该部分费用较小，酌情予以确定。关于逾期付款的违约金及免租期内的租金，基于双方合同不能继续履行的责任在A商厦，A商厦再追索相应费用，无事实与法律依据，难以支持。
原审法院据此作出判决：一、解除双方签订的《A商厦美食广场租赁协议》；二、A商厦应在判决生效之日起十日内返还郑某某租赁押金42,000元，并赔偿郑某某装修款35,000元；三、郑某某应在上述期限内给付A商厦租金、物业管理费、水电费共计17,600元；四、驳回郑某某其余本诉请求；五、驳回A商厦其余反诉请求。
原审判决后，上诉人A商厦不服，向本院提起上诉称：A商厦履行租赁协议过程中没有任何过错，郑某某在正常的申办并能取得食品卫生许可证和环评许可的过程中，要求提前解除合同是违约，原审法院对此未予正确认定。对于双方的结算，原审法院驳回了A商厦的部分反诉请求，支持郑某某的本诉请求，属认定事实错误，适用法律不当。据此请求撤销原判，改判驳回郑某某的诉讼请求并支持A商厦的反诉请求。
被上诉人郑某某答辩称：原审法院查明事实清楚，适用法律正确，虽然判决的赔偿金低于郑某某的实际损失，但考虑到诉讼成本问题而未上诉。现同意原审法院的判决，请求驳回A商厦的上诉请求。
经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。A商厦与郑某某就涉案商铺所签订的租赁协议，是双方当事人真实意思之表示，且与法无悖，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。该租赁协议明确郑某某租用A商厦美食广场铺位作为“面食、套餐”的经营场所，现因该处所无法获得正常合法经营所需的相关证照致郑某某的合同目的无法实现，故郑某某要求解除合同，理由成立。至于未能取得相关合法证照的责任，原审法院对此已作充分阐述，本院认同原审法院的观点，在此不再赘述。需要进一步说明的是，郑某某作为承租人承租涉案商铺，是基于对A商厦美食广场能够正常经营的合理预期，A商厦除了按约交付作为合同标的物的商铺之外，其作为业主方还应在对美食广场进行规划与安排时，充分考虑经营美食广场的合理性与可能性，根据经营所需对美食广场进行布局，使美食广场能够正常、有序发展，以满足出租人与承租人共同的利益需求。现因美食广场本身布局的不合理因素，致使合同无法继续履行，A商厦有不可推卸的责任。A商厦上诉主张其在履约过程中没有任何的过错的上诉理由，缺乏事实及法律依据，对其上诉请求，本院不予支持。至于对相关费用的结算，原审法院依据查明的事实所作的酌定合乎情理，已平衡了双方的利益，本院予以维持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,192.5元，由上诉人上海A商厦有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕晓华
代理审判员 沈 珺
代理审判员 余 宇
二○一一年二月十八日
书 记 员 郭晓娟