房屋买卖合同纠纷中关于附条件合同的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第164号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海A羊绒羊毛制品有限公司。
法定代表人周某，总经理。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海B房地产发展有限公司。
法定代表人杨某，经理。
上诉人上海A羊绒羊毛制品有限公司(以下简称A公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第456号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人A公司的委托代理人唐娟娟，被上诉人上海B房地产发展有限公司(以下简称B公司)的委托代理人金晔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年10月15日，B公司与A公司签订一份《房屋租赁合同》，约定B公司将其位于上海市嘉定区曹安路某号商场二层和三层计面积3702平方米的房屋出租给A公司，租期自2009年10月15日起至2019年10月15日止，其中免租期为2009年10月15日至2010年2月15日。日租金为每平方米人民币(以下币种均人民币)1.90元，租金每季度一支付，先付后用，承租人需于新季度开始前十天付清下季度租金。合同还约定A公司拖欠租金累计达30天，B公司有权单方面解除合同。合同签订后，B公司将房屋交付A公司，A公司支付了2010年2月16日至2010年5月15日止的租金。
后因A公司要求，双方于2010年5月10日签订一份《补充协议》，约定计租面积为3609平方米，年租金为1,809,341元；A公司承诺于2010年5月10日之前付清物业管理费66,636元，5月15日之前付清房租446,139元(5月、6月、7月)及原应收尾款5,070元，如A公司拖欠租金累计达15天的，B公司有权单方面终止合同及补充协议。
《补充协议》签订后，A公司支付了物业管理费66,636元及原应收尾款5,070元，但对5月、6月、7月三个月的租金446,139元仍未支付。2010年5月24日B公司向A公司发出催款函，要求A公司支付所欠租金446,139元，A公司收到后仍未履行。2010年6月1日，B公司在其出租的房屋处张贴公告，告知所有2-3F商场各商铺租户，B公司自2010年6月1日起终止与A公司的房屋租赁关系，各商铺租户可与B公司办理相关变更手续。同年6月2日B公司发给A公司终止合同告知函，告知A公司终止房屋租赁合同及补充协议，要求A公司收到函后3天无条件退场。因A公司仍未履行，B公司于2010年6月向法院起诉，要求A公司立即无条件搬离上海市嘉定区曹安路某号商场二层和三层；支付租金446,139元。
原审审理中，A公司辩称，是B公司违约在先，其无权要求A公司搬离。A公司并提出反诉，要求B公司继续履行合同，排除妨碍并赔偿损失5万元；另支付违约金100万元。B公司针对反诉辩称，A公司拖欠租金不付，B公司有权解除合同，A公司的反诉请求没有依据，要求驳回。因双方意见不一，致调解无效。
原审法院认为，B公司与A公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。在合同履行期间，因A公司拖欠租金不付，双方又签订《补充协议》，约定了付款期限，但A公司仍未履行，按照合同约定，B公司有权解除合同，解除合同的时间以A公司收到B公司发出的终止合同告知函之日即2010年6月3日为准，《补充协议》亦同时解除。合同解除后，A公司应将承租的房屋返还B公司并支付拖欠的租金446,139元，故B公司要求A公司搬离承租的房屋、支付租金446,139元的诉讼请求应予支持。由于A公司不付租金违约在先，其主张的赔偿损失5万元及违约金100万元，因A公司并未提供证据证明，因此A公司反诉B公司要求继续履行合同、赔偿损失5万元及违约金100万元的诉讼请求缺乏依据，理由不足，对此不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：一、上海A羊绒羊毛制品有限公司应于判决生效后十日内从其承租的上海市嘉定区曹安路某号商场2层、3层房屋内迁出，并将该房屋返还上海B房地产发展有限公司；二、上海A羊绒羊毛制品有限公司应于判决生效后十日内给付上海B房地产发展有限公司租金446,139元；三、上海A羊绒羊毛制品有限公司反诉要求上海B房地产发展有限公司继续履行合同、排除妨碍并赔偿损失5万元、支付违约金100万元的诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，A公司不服提出上诉称，《补充协议》第四条、第五条约定了协议的生效条件。第四条约定上诉人在5月15日前付清5月、6月、7月房租，否则，该协议不生效。事实上，上诉人未付清三个月房租，故该协议不生效。被上诉人无权就该无效协议提出合同解除的要求。原审法院混淆了《房屋租赁合同》与《补充协议》，在事实没有查清的情况下，认定上诉人违约从而判决合同解除，系判决错误。请求二审法院依法撤销原判第一项，改判双方继续履行《房屋租赁合同》。
被上诉人B公司辩称，上诉人对《补充协议》第四、五条的约定理解有误。协议不生效，仅仅是指该条款不生效。不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第四约定，上诉人必须在2010年5月10日之前付清物业管理费66,636元，5月15日之前付清房租446,139元(5月、6月、7月)及原应收尾款5,070元。否则，本协议不生效，计价面积和单价仍按原合同执行。第五条约定，鉴于上诉人目前的运行及支付能力，为维护正常经营管理，被上诉人要求上诉人今后与租户签约及细节提前书面告知被上诉人备案。否则，本协议不生效。
原审法院判决书第3页第9行关于计租面积的表述有误，应为“约定计租面积为2609平方米”。原审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。上诉人与被上诉人在签订《补充协议》时，约定了上诉人须按约支付物业费及原应收尾款及欠付租金，否则，该协议不生效。上诉人虽按约支付了物业费及原应收尾款，但未支付欠付租金，上诉人以此主张《补充协议》未生效，不符合法律规定，本院不予采纳。《补充协议》对双方当事人均有约束力。被上诉人依约行使合同解除权，符合法律规定。鉴于上诉人至今未支付欠付的租金，原审法院认定双方租赁关系解除，并依此所作的判决并无不当。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人上海A羊绒羊毛制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 吴 俊
代理审判员 赖维娜
二○一一年二月十八日
书 记 员 朱丹丹