房屋租赁合同纠纷中关于出租房屋的使用用途以及合同的解除一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2655号
上诉人(原审被告)许某某。
被上诉人(原审原告)上海市虹口区A第一小学。
法定代表人曹某某，校长。
上诉人许某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第2154号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许某某及其委托代理人连娜、被上诉人上海市虹口区A第一小学(以下简称“A小学”)的委托代理人袁凤桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，系争的上海市舟山路甲号、乙号、丙号房屋由上海北外滩物业管理有限公司长期租赁给原上海市虹口区唐山路第三小学使用。2000年9月15日，虹口区机构编制委员会批准撤销上海市虹口区唐山路第三小学，系争房屋经上海市虹口区教育局统筹安排给A小学使用。
2007年4月19日，A小学作为甲方、许某某(一品饮食店)作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将上海市舟山路甲号、乙号、丙号房屋1-4楼出租给乙方；乙方租赁房屋用途为经营；租赁期限为5年，自2007年5月1日起至2012年4月30日；乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、分租、转让、转借或擅自改变用途的……；租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退房，必须提前1个月书面通知甲方，解除合同，但应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额2%计算；如甲方确需收回房屋，必须提前2个月书面通知乙方，解除合同，但应付给乙方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额2%计算；年租金为人民币(以下币种均为人民币)98,000元；先付后用；如在5年合同期内，因动迁等原因无法继续履行合同，则甲方应赔偿乙方装修费50%(双方已确认舟山路甲号、乙号、丙号1-4楼装修费用为184,500元。次日A小学向许某某出具《补充协议》一份，约定A小学、许某某于2007年4月19日续签房屋租赁合同，现经协商，基于许某某自2004年4月起就租赁A小学房屋，办理了《房屋租赁许可证》，并将舟山路甲号、乙号、丙号1-4楼转租，故同意2007年4月19日续签房屋租赁合同后，该房屋转租延续。合同和协议签订后，许某某继续使用系争房屋，且将系争房屋重新修改隔断后分别出租给多个个体居住使用，并在上海市舟山路乙号内申请办理了个体工商户，取得了上海市虹口区某某扦脚店的营业执照。许某某实际按照月租金7,000元向A小学支付租金至2010年4月。
2009年8月19日，A小学向许某某发出《整改通知》称，许某某未经A小学同意，擅自将部分房屋转租给个人群租，室内乱拉电线，放了5-6只液化气钢瓶，致房屋内外脏、乱、差，且造成不卫生、不安全等诸多因素，要求许某某在收到整改通知之日起1个月内解决转租、群租的问题，并收回房屋，恢复原状；如逾期不解决，A小学将依据合同的约定，依法行使合同解除权，提前终止合同，收回全部出租房屋。2009年9月1日许某某向A小学发出复函称，关于A小学提出要求许某某解决转租、群租的问题，因许某某承租系争房屋后，即办理了有关房屋租赁的相关手续，对此，A小学是明知的；关于A小学提出的乱拉电线、存放液化气钢瓶之事，许某某将配合消防、安全管理部门加以整改。2009年12月1日，教育局对系争房屋进行了检查，出具了《教育系统出租出借场所安全检查表》，许某某在该表上签字。现A小学认为许某某未解决转租、群租的问题及安全问题，故诉至原审法院，要求双方签订的《房屋租赁合同》于2009年12月17日解除，许某某从系争房屋内迁出，房屋由A小学收回，并要求许某某支付房屋使用费(按月租金7,000元，自2010年5月1日计算至许某某实际迁出日止)。
另查明，2003年11月26日，A小学作为“出租人”就上海市舟山路甲号1-3楼向上海市公安局虹口分局新港派出所办理了《房屋租赁治安许可证》，时间为2003年11月26日起至2005年11月25日止。
再查明，2010年2月3日、2月23日上海市虹口区公安消防支队对系争甲号房屋进行了消防监督检查，出具了《消防监督检查记录》，表上“发现的违法行为及火宅隐患”一栏处列明：1、场所内电线未穿管保护；2、场所内只设一部疏散楼梯，且采用木质结构；3、场所内液化气钢瓶超标使用。2010年2月23日，上海市虹口区公安消防支队向虹口区教育局发出《关于存在火宅隐患的通知》，载明：“根据《中华人民共和国消防法》，我支队于2010年2月23日派员对你单位在舟山路甲号对外出租的场所进行了消防监督检查，发现下列火灾隐患：1、场所内电线未穿管保护，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第五项；2、场所内只设一部疏散楼梯且采用木质结构，违反了《中华人民共和国消防法》第十六条第一款第二项。请你单位立即采取措施，整改上述火灾隐患。2010年2月25日，上海市虹口区教育局向A小学发出《关于存在火灾隐患的整改通知书》，称：……为防止和避免安全事故的发生，从根本上消除火灾隐患，责成你校必须立即采取措施，发书面整改通知给承租人许某某，限期整改，而且告知其必须改变公有房屋用途，即将现擅自用于居住的房屋恢复到原非居住房屋，否则，运用法律手段解除租赁合同，收回房屋，由此造成的一切经济损失和法律后果均由承租人承担。2010年2月26日，A小学向许某某发出《整改通知书》，称：……根据上级部门的意见，你承租的房屋系非居住用房，你未经房屋出租人同意及房地产管理部门审核批准，擅自改变公有房屋用途，将非居住用房改为居住用房，这已违反了上海市房屋租赁条例的有关规定，甚至群租给外来人员，搞变相私人旅馆，经营不合法。群租后又严重存在火灾隐患，一旦发生安全事故，后果不堪设想，且株连学校和区教育局。为此，我校特发此通知，限你于2010年3月10日前必须清退居住在房屋内的外来人员，且将不法居住用房恢复到原非居住用房(可作办公用房)，否则学校立即收回房屋，由此造成的一切经济损失和法律后果均由你承担。同日，许某某递交A小学回执单一份，言明：你校送达的《关于存在火灾隐患的整改通知书》、《虹口区公安消防支队：关于存在火灾隐患的通知》、《消防监督检查记录》等三份书面整改通知已收到。
嗣后，许某某进行了部分整改，2010年3月，上海市虹口区公安消防支队再次对系争房屋进行了消防监督检查，并出具了《消防监督检查记录》，表上“发现的违法行为及火宅隐患”一栏处列明：1、场所内只设一部疏散楼梯，且采用木质结构。为此，许某某支付上海市虹口区公安消防支队罚款2,000元。
原审法院经审理后认为，公民、法人的合法权益受法律保护。双方签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》后，许某某使用了系争房屋，但由于系争房屋多次经消防监督检查，均存在安全隐患，属于租赁条件违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定；另外，由于系争房屋的用途目前仍为办公，A小学在未办理相关手续的情况下，出租给许某某用于经营，许某某又转租系争房屋用于居住，双方均违反了相关规定。鉴于系争房屋目前的情况，根据相关部门的意见，《房屋租赁合同》及《补充协议》理应解除。合同解除日由法院依法予以确定。许某某亦应在合同解除后迁出系争房屋。关于租金与使用费一节，合同解除前，许某某理应按照合同的约定支付租金。至于合同解除后，许某某亦应支付房屋使用费，使用费的数额可以参照租金。根据双方合同的约定，在合同解除后，A小学应支付许某某装修损失，具体金额可按照双方合同的约定。
原审法院据此作出判决：一、自判决生效之日起，上海市虹口区A第一小学与许某某于2007年4月19日签订的《房屋租赁合同》及2007年4月20日签订的《补充协议》解除；二、自判决生效之日起15日内，许某某应自上海市舟山路甲号、乙号、丙号迁出，房屋由上海市虹口区A第一小学收回使用； 三、自判决生效之日起15日内，许某某应支付上海市虹口区A第一小学租金及房屋使用费(自2010年5月支付至实际迁出之日止，按每月7,000元计算)；四、自判决生效之日起15日内，上海市虹口区A第一小学支付许某某装修损失92,250元。
原审判决后，上诉人许某某不服，向本院提起上诉称：从2001年许某某即开始租赁，2003年、2005年进行了两次装修，虽承租房屋存在安全隐患，但并不必然导致租赁合同解除；许某某租赁房屋一层开店，其余层面出租，转租经过A小学同意，用途仍为经营，不属于擅自改变用途，以未办理相关手续解除租赁合同缺乏依据。故要求撤销原判，改判驳回A小学原审诉请。许某某提供了税收通用完税证，载明税种为营业税，名目名称为私房出租(住宅)，税款所属时期为2010年10月1日到2011年4月30日，实缴金额为1,000元，以证明其已经按照半年一付的原则支付了相关税款。
被上诉人A小学辩称：许某某利用个人关系，让该校回聘人员在未经领导同意的情况下签订了《房屋租赁合同》和《补充协议》；许某某将底层房屋用于经营餐饮、足浴违反了教育部的有关规定，还将楼上房屋隔成许多小间出租给近40名外来人员居住，用以谋取高额利差，擅自改变了房屋用途，违反了合同约定；根据《房屋租赁合同》，租赁房屋内部安全(防火、防盗)由许某某负责，但许某某承租期间，室内电线乱拉，液化气钢瓶超标使用，环境脏乱差，存在火灾隐患，一旦发生火灾后果不堪设想。故要求驳回上诉，维持原判。对许某某提供的税收通用完税证，表示在诉讼阶段，许某某不应再出租房屋，其交税是个人行为，与本案无关。
本院经审理查明，2008年3月，许某某变更登记了上海市虹口区某某扦脚店的营业执照。原审查明其余事实属实，本院予以确认。
二审另查明：1、《房屋租赁合同》第七条约定，租赁房屋内部安全(如：防火、防盗等)由乙方负责；2、许某某在原审审理中陈述，系争房屋一共分割了19间，租给了21个人……，都是打工的在居住。
二审审理中，许某某陈述一品饮食店的营业执照在2004年到期，虽然《房屋租赁合同》上承租方为一品饮食店，但实际承租人是许某某。A小学对此无异议。此外，A小学表示自愿在原审判决的基础上，再向许某某支付一次性补偿金2万元。
本院认为，当事人应当按照约定切实履行自己的义务。本案中，首先，根据《房屋租赁合同》约定，租赁房屋用途为经营，承租人擅自将房屋转租、分租、转让、转借或擅自改变用途的，出租人可解除合同，收回房屋。虽然《补充协议》中约定同意续签《房屋租赁合同》后，该房屋转租延续，但许某某自认确将系争房屋租赁给数十余名个人居住，由于居住与经营在内涵及外延上均有不同，许某某辩称转租给他人居住也属于经营，并未改变房屋用途，缺乏依据，本院不予采信。其次，《房屋租赁合同》同时约定，租赁房屋内部安全(如：防火、防盗等)由许某某负责，而租赁期间，经消防部门检查，发现系争房屋存在电线未穿管保护，液化气钢瓶超标使用，只设一部疏散楼梯且为木质结构等火灾隐患，许某某并未切实按约履行防火等内部安全责任，确有不当。再次，《房屋租赁合同》约定，如出租人确需收回房屋，须提前2个月书面通知许某某，解除合同，但应付剩余租期内应交租金总额的2%为违约金。上述条款对出租人确需收回房屋时的情况作了约定，明确了收回时需要履行的程序以及应支付的违约金。目前距租期届满2012年4月尚余租期一年有余，如按上述约定计算，应支付金额为数千元。据许某某陈述，系争房屋装修于2003年、2005年，在装修至今已经存在较大折旧的情况下，原审法院判决A小学支付装修损失9万余元，且在二审审理中，A小学亦自愿另行补偿许某某2万元，此系该校对自身权利的正当处分，本院予以准许。因此，综合上述情况，本院认为原审判决解除《房屋租赁合同》以及《补充协议》，系争房屋由A小学收回使用等并无不妥。许某某的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第2154号民事判决；
二、上海市虹口区A第一小学自本判决生效之日起15日内支付许某某补偿金人民币2万元。
二审案件受理费人民币580元，由上诉人许某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 李 媛
二○一一年二月二十一日
书 记 员 宋 睿