房屋买卖合同纠纷中关于房屋面积差异以及税收问题的民事判决书
编辑：上海市二中院 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2459号
上诉人(原审原告)周甲。
被上诉人(原审被告)盛某。
被上诉人(原审第三人)上海A物业顾问有限公司。
法定代表人陆某，董事长。
上诉人周甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1077号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2010年12月8日公开开庭进行了审理。上诉人周甲的委托代理人周乙，被上诉人盛某到庭参加诉讼，原审第三人上海A物业顾问有限公司(以下简称A公司)经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，盛某系上海市宝山区菊联路68弄某号601室房屋(以下简称“601室房屋”)的房地产权利人，房地产权证登记的房屋建筑面积为76.14平方米。2010年4月11日，周甲(乙方)与盛某(甲方)及A公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》(编号：09001255)，约定乙方为表示对601室房屋之购买诚意，向丙方支付意向金人民币(以下币种均为人民币)3万元。房地产的基本情况为，房屋建筑面积为77平方米，设定有抵押，未设立租赁。交易条件：总房价为116万元，其他见附件一《房地产买卖协议》。如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；甲方同意将定金交丙方保管；若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金；若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还。协议附件一《房地产买卖协议》约定，总房价款116万元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后15日内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(买卖合同示范文本)，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订买卖合同示范文本的日期；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费，全部由乙方承担；双方约定2010年4月30日前至交易中心缴税；本协议生效后，甲乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照本协议总房价款的2%向守约方支付违约金。协议还对房款支付、交房等问题进行了约定。协议签订当日，周甲与其女朋友、盛某及中介方工作人员共同前往601室房屋看房，盛某向中介方交付了601室房屋的房地产权证。同日，盛某收到周甲购房定金3万元。4月16日，周甲提出协议有问题，与盛某约定于4月17日面谈。4月17日，周甲以面积误差为由要求解除协议，盛某表示同意解除协议及退还定金3万元，由于周甲提出要与A公司三方共同解除协议，双方未解除协议。4月19日，盛某向周甲发出《催告函》，催告周甲于4月25日前前往A公司签订买卖合同示范文本。4月24日，周甲与盛某进行协商，盛某表示同意退还定金2万元，双方对剩余1万元的退还条件、期限等协商未成。次日，双方又进行了磋商，协商未成。4月25日，盛某又向周甲发出《催告函》，催告周甲于4月30日前前往A公司签订买卖合同示范文本。4月28日，周甲向盛某及A公司分别发函，称盛某在签订协议时故意隐瞒事实，A公司违反向委托人如实报告的规定，经过三方4月17日、4月24日、4月25日三次协商，由于在退还定金的方法和时间上未达成一致，三方未能签署解除的协议，将提起诉讼。之后，周甲向原审法院提起诉讼，要求判令：一、解除周甲与盛某的买卖合同关系；二、盛某返还周甲3万元。
原审审理中，周甲表示，盛某在4月11日将601室房屋的房地产权证交给A公司，当日周甲并没有看房地产权证，第二天到A公司看了房地产权证，才知道面积存在误差。还表示，在房价款116万元，并签订58万元金额《上海市房地产买卖合同》的前提下，周甲才签订了协议；如果按116万元签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户，税款全部由周甲负担，周甲没有经济能力支付该税款，周甲是不同意的；按58万元签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户的情况下，周甲有能力买房，但将来再次出售则将多承担税款，故不同意按58万元签订《上海市房地产买卖合同》。盛某表示，协议约定税费等均由周甲承担，盛某没有与周甲约定过房地产买卖合同房价定为58万元。在签订协议前周甲多次实地看房，对601室房屋的状况是清楚的。签订协议当天，盛某未带房地产权证，周甲的女朋友又要求看房，双方及A公司工作人员又共同看房，并查看了房地产权证，当时周甲就知道并认可面积误差0.86平方米，周甲并不是事后才知道的。盛某在原审中表示同意解除协议，但不同意退还定金。A公司述称，2010年4月11日促成周甲、盛某就601室房屋买卖事宜，并签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，双方约定的转让价格为116万元。当日，盛某收取周甲定金3万元。在居间过程中，A公司不知道周甲所称装修款一事。2010年4月中旬，国家出台一系列新政策后，周甲打电话给A公司，表示不愿意再购买601室房屋。在协调过程中，盛某要求周甲继续履行协议，并在2010年4月下旬寄发了两份催告函。
原审法院认为，周甲与盛某及A公司所订《房地产买卖居间协议》中，周甲与盛某就买卖601室房屋的价格、付款方式、房屋交付等合同主要条款达成协议，双方买卖合同成立。双方当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。周甲与盛某就解除双方买卖协议多次磋商未能达成一致，应当继续履行协议。协议约定的交易条件为总房价款116万元，周甲主张经协商按58万元的价格签订《上海市房地产买卖合同》，盛某对此予以否认，周甲该项主张缺乏证据证明，不予采信。周甲以做低房价行为违反法律规定等为由要求解除协议，缺乏事实依据，难以准许。即使确实存在做低房价的协议，也仅是做低房价后的价格条款无效，当事人仍应按真实交易价格履行协议。协议中房地产的基本情况栏记载的601室房屋建筑面积为77平方米，而登记的建筑面积为76.14平方米，二者有0.86平方米的误差。周甲在签订协议时未审查601室房屋房地产权证，在协议签订当日盛某交付601室房屋房地产权证时周甲也是在场的，但并未对面积提出异议，且该微小的面积误差不构成对交易条件的根本或重大改变，周甲以面积误差0.86平方米为由解除协议，显失公平，难以准许。鉴于盛某现同意解除协议，故对周甲要求解除与盛某买卖合同关系的诉请予以准许。周甲在有关房地产调控政策出台后即提出解除协议，其要求解除协议的理由难以成立，诉讼中又表示无法按协议约定交易价格交易，并坚持要求解除协议，故周甲应对协议解除承担违约责任。盛某以周甲违约为由不同意返还定金的意见，符合法律规定，予以采纳。周甲要求退还定金的诉请，不予准许。原审法院据此判决：一、解除周甲与盛某就上海市宝山区菊联路68弄某号601室房屋达成的买卖合同关系；二、周甲要求退还定金3万元的诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人周甲不服，向本院提起上诉称：其与盛某签订房屋买卖协议时，盛某未带产权证，故其无法审查产证上登记的房屋情况。之后，周甲在发现面积存在误差的情况下向盛某提出解除合同，盛某表示认可并同意退还定金。盛某关于周甲提出解约的真正原因是为了转嫁新政策出台后的责任的说法完全与事实不符，因周甲提出解约时，有关房地产调控政策尚未出台。另，盛某及A公司隐瞒系争房屋的购置年份、购房时的价格等与订立合同有关的重要信息与事实，如周甲按照协议约定的116万元支付盛某房价款，再加上各种税收及中介费，周甲将支付的总价款将达到139万余元，明显有失公平，故周甲有权请求法院撤销双方之间的协议。周甲认为原审法院所作认定有悖情理和逻辑。故请求二审法院撤销原审判决，发回重审或依法改判支持其在原审中提出的诉讼请求。
被上诉人盛某答辩称：系争房屋买卖协议签订当日，周甲及其家人查看了房产证，发现了面积的误差，其表示只要房屋总价无误就可以了，对房屋是满意的。此后，周甲未就此提出任何异议，4月16日，周甲提出要解除合同，因盛某尚未了解到“国十条”房产政策的情况，故同意退还部分定金，但双方就定金的退还数额及条件未达成一致。之后，盛某了解到周甲提出解除协议的真正原因为转嫁房产政策带来的风险后多次致函明确要求其签订证正式的房屋买卖合同，但周甲拒不履约，其应就自己的违约行为承担责任。盛某认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。
A公司未到庭参加诉讼。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，合同成立后，未履行或完全履行前，当事人可以协议解除或由一方当事人行使约定解除权或法定解除权，但必须符合合同约定或法律的相关规定。周甲主张其解除系争房屋买卖协议的主要理由为协议约定的房屋面积与产证记载面积存在差异及盛某隐瞒其购买房屋的年份及价格等关系到税收的重要信息，盛某对此予以否认。由于房屋买卖属于当事人之间的重大民事法律行为，通常情况下，买房人都会在立约前审核房屋的权属记载并了解相关的税收政策，周甲以盛某隐瞒其购买房屋的相关信息否认其愿意承担所有系争房屋交易税收的合理性，缺乏事实及合同依据，本院不予采信。就房屋面积的差异，鉴于房屋产证记载的面积与协议约定的房屋面积相差0.86平方米，该误差并不足以影响合同的履行，且周甲完全可以在签订房屋买卖合同时要求进行调整，并不构成周甲要求解除房屋买卖协议的法定理由，亦无合同依据。故，周甲应就系争房屋买卖协议的解除承担责任，其无权要求返还定金。原审法院依查明的事实所作判决并无不当，应予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费550元，由上诉人周甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 成 皿
代理审判员 邬海蓉
二○一一年二月十五日
书 记 员 何 倩