房屋租赁合同纠纷关于产权证的证明效力的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2512号
上诉人(原审被告)上海A包装材料有限公司。
法定代表人濮某某，总经理。
被上诉人(原审原告)上海B密封件有限公司。
法定代表人张某某，董事长。
上诉人上海A包装材料有限公司(以下简称A公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第469号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2010年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人A公司的法定代表人濮某某及委托代理人郝胜、被上诉人上海B密封件有限公司(以下简称B公司)的法定代表人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年11月13日，B公司与筹办中的A公司的负责人濮某某、邵某某签订了一份厂房租赁合同，约定B公司将其所有的坐落于本市嘉定区南翔镇嘉美路某号9号房的厂房出租给筹建中的A公司作为生产经营的厂房使用，租赁期限为2006年12月8日至2012年12月7日止，年租金人民币(以下币种均为人民币)290,000元应于每年12月25日和6月25日前向B公司支付，如逾期支付，应当支付滞纳金。此外，该合同第八条第8.1款还约定，如遇A公司拖欠租金或者物业管理费超过1个月，B公司在书面通知A公司缴纳欠款之日起五日内，A公司仍未支付有关款项的，B公司有权终止合同。合同签订后，濮某某和邵某某即以租赁厂房为注册经营地址成立了A公司。此后，2006年12月8日至2008年5月31日期间，A公司支付B公司租金242,400元。2008年6月至同年11月期间A公司支付了B公司租金65,000元，2008年12月至2010年1月期间，A公司又向B公司支付了租金320,000元。此后A公司未再付款。2010年3月，B公司起诉至法院，请求判令解除与A公司之间的租赁合同并要求A公司支付拖欠的租金355,500元。该案审理中，经协商，A公司向B公司承诺于十天内付清拖欠租金，B公司遂撤回起诉。2010年5月26日，B公司向A公司发出催款通知书，要求A公司在接到通知后十天内付清拖欠的租金315,100元。由于A公司仍未支付租金，B公司于2010年6月22日再次起诉至法院，请求判令解除与A公司之间的租赁合同，A公司迁出系争房屋并支付欠租387,600元及利息。原审法院受理后，于同年7月1日向A公司送达了诉状副本。
原审法院另查明，本案所涉租赁房屋为上下二层，第一层由A公司租赁使用，第二层已由A公司转租给案外人逸达时装(上海)有限公司使用。
原审法院审理中，根据A公司的付款情况，B公司调整其要求A公司支付租金的起始日期为2009年2月6日，并明确在本案中先处理其与A公司之间的租赁关系，要求A公司迁出，至于B公司与案外人逸达时装(上海)有限公司之间的问题则再行处理。另外，在2010年7月30日原审法院第一次庭审过程中，A公司当庭承诺在两周内办出银行贷款来支付拖欠房租，如不能办出，则同意解除。但直至同年9月10日最后一次庭审，A公司仍未能支付拖欠的租金。此外，对于租赁房屋的装修情况，A公司提出主张的装修总费用为347,193.68元，根据A公司提交的清单，其中扣除咨询费、****费、检测费等费用后的固定装修费用为178,304.28元。对此B公司表示适当的补偿可以接受，但应当考虑装修的用途、已经使用的年限和A公司违约的实际情况确定补偿金额。
原审法院经审理后认为，B公司、A公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属有效，B公司、A公司均应遵照履行。根据该合同约定，A公司拖欠租金或者物业管理费超过1个月，B公司在书面通知A公司缴纳欠款之日起五日内，A公司仍未支付有关款项的，B公司有权终止合同。现A公司长期拖欠租金，至今已拖欠了一年多的租金未付，且在B公司催告、并经法院多次协调后仍未能付清拖欠的租金，在此情况下，B公司根据合同约定行使合同解除权，并要求A公司支付租金的诉请，合法有据，应予支持。因B公司在诉前未提出与A公司解除租赁合同，而是直接提起诉讼要求与A公司解除租赁合同，故合同解除日为本案的民事诉状副本送达日。合同解除后，A公司应及时迁离系争房屋，并应支付从合同解除之日至迁离之日的房屋实际使用费。现B公司根据合同约定的年租金290,000元的标准，主张每日使用费为794.52元，合法有据，法院予以支持。至于A公司主张的装修损失，B公司同意根据装修用途、已履约年限等因素酌情补偿，对此法院予以确定。
原审法院据此作出判决：一、确认B公司与A公司于2006年11月13日签订的厂房租赁合同自2010年7月2日起解除； 二、A公司应于判决生效之日起三十日内迁出租赁的上海市嘉定区南翔镇嘉美路某号内的厂房；三、A公司应于判决生效之日起十日内支付B公司2009年2月6日至2010年7月1日期间的租金406,000元；四、A公司应于判决生效之日起十日内按每天794.52元的标准支付B公司自2010年7月2日起至实际迁出之日止的房屋使用费；五、B公司应于判决生效之日起十日内补偿A公司装修损失40,000元。
原审法院判决后，上诉人A公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订租赁协议时，被上诉人未取得系争房屋的产权证，因此该租赁协议是无效的，原审法院认定合同有效是错误的。系争房屋被列入动迁范围内，拆迁单位委托的评估单位已经出具评估报告，被上诉人应当提供评估报告并参照该评估报告对上诉人进行赔偿。系争房屋第二层由案外人租赁，案外人已经支付租金40,916.5元，因此使用费应按每月570.30元的标准支付，原审判决上诉人按每月794.52元的标准支付有误。上诉人于租赁开始时预付保证金30,000元，被上诉人应当退还该保证金。因此请求二审法院撤销原审判决第一、四、五项主文，依法改判。
被上诉人B公司答辩称：双方签订的合同合法有效。上诉人长期拖欠租金，在被上诉人催告后仍没有全额支付，被上诉人有权解除合同。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。至于押金30,000元，被上诉人同意退还上诉人。
本院经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，上诉人称其交付被上诉人由逸达时装(上海)有限公司出具的支票一张，数额为40,916.5元，并提供被上诉人员工签收收据。被上诉人表示因该支票不能兑现，已将支票返还上诉人。本院要求上诉人提供支票入账的有关证据，上诉人未能提供。此外，双方当事人确认系争房屋于2010年7月列入拆迁范围。上诉人提交评估报告一份，被上诉人则表示对此不知情，难以确认真伪。
本院认为，上诉人以签订租赁协议时，被上诉人未取得系争房屋的产权证为由主张该协议无效。产权证明是房屋权利的证明，无产权证明并非表示权利人丧失权利，只有产权存在争议的情况下，才可能影响租赁合同的效力，上诉人并未证明房屋存在权属争议，对被上诉人现享有房屋权利也无异议，故上诉人以此为由主张合同无效，本院不予支持。至于有关补偿问题，现合同的解除并非是因系争房屋被拆迁引起，而是上诉人的违约所造成。原审法院依租赁合同关系处理，并无不当。被上诉人同意根据装修用途、已履约年限等因素酌情补偿，原审法院对此予以确定，并无不当，可以维持。上诉人要求被上诉人参照评估报告对其进行赔偿，因被上诉人并未签订拆迁安置协议及获得动迁安置补偿款，对上诉人该意见本院难以采纳。若今后被上诉人获得动迁安置补偿款，上诉人认为其中包含上诉人应获得的份额，上诉人可另行主张。至于租金数额，上诉人主张以案外人出具支票形式交付被上诉人40,916.5元应证明支票兑现的事实，现被上诉人表示该支票未兑现，上诉人亦未能进一步举证，故对上诉人该主张，本院不予采信。至于押金30,000元，被上诉人同意退还上诉人，本院予以准许。综上所述，原审法院判决认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第469号民事判决；
二、上海B密封件有限公司应于本判决生效之日起十日内退还上海A包装材料有限公司押金30,000元。
二审案件受理费7,114元，由上诉人上海A包装材料有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 成 皿
代理审判员 邬海蓉
二○一一年二月二十一日
书 记 员 何 倩