房屋买卖合同纠纷关于解除合同以及违约金的赔偿范围一案
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中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2009）沪二中民二(民)初字第23号
原告百宝利地产有限公司。
法定代表人叶某某，董事。
被告上海洪茂投资置业有限公司。
法定代表人陈某某，董事长。
原告百宝利地产有限公司(以下简称百宝利公司)诉被告上海洪茂投资置业有限公司(以下简称洪茂公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2010年3月18日公开开庭进行了审理。原告百宝利公司的委托代理人孙骏、宋羽，被告洪茂公司的委托代理人张丹中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告百宝利公司诉称，其与洪茂公司就上海市富民路甲、乙号2幢4层房屋及4号、5号、6号三个车位的买卖事宜签订了《上海市房地产买卖合同》，约定洪茂公司以总价人民币(以下币种均为人民币)1,780万元的价格向百宝利公司购买上述房屋及车位的产权，上述买卖合同并经上海市奉贤公证处公证。根据上述买卖合同的约定，洪茂公司应在签订合同后十日内将购房款提存至上海市奉贤公证处公证提存专户，但洪茂公司一直未履行付款之义务，已构成严重违约，并造成百宝利公司损失。在洪茂公司迟迟不履行付款义务的情况下，百宝利公司委托律师于2009年9月25日向洪茂公司发送《律师函》，明确告知洪茂公司双方签订的买卖合同解除，洪茂公司应按约向百宝利公司支付赔偿金和违约金，但洪茂公司未向百宝利公司支付上述款项。为维护百宝利公司的合法权益，请求判令：1、确认涉案的四份《上海市房地产买卖合同》已于2009年9月26日解除；2、洪茂公司依约向百宝利公司支付赔偿金178,000元及违约金3,560,000元，共计3,738,000元；3、洪茂公司向百宝利公司赔偿因其违约而给百宝利公司造成的经济损失(包括租金损失119,200元/月，物业管理费损失38,021元/月，自2009年7月起计算至判决生效日止)；4、洪茂公司向百宝利公司支付律师费220,000元，并承担案件的诉讼费用。
被告洪茂公司辩称，己方在签订买卖合同并经公证后，发现百宝利公司在办理公证过程中提供的委托代理手续等存在瑕疵，导致买卖合同效力待定，洪茂公司提存存在巨大风险，洪茂公司未按约付款是行使不安抗辩权。百宝利公司如提供了符合我国法律规定的委托声明，洪茂公司仍愿继续履行合同，不存在原告主张的赔偿金、违约金、损失等问题。据此，己方不同意百宝利公司的诉讼请求。
为证明自己的诉讼主张，百宝利公司提供了如下证据：
1、沪房地市字(1997)第005048号《上海市房地产权证》，证明百宝利公司是上海市富民路甲、乙号2幢4层房屋及4号、5号、6号车位的合法权利人；
2、双方当事人签订的相关《上海市房地产买卖合同》(合同编号分别为：63XX79、63XX40、63XX80、63XX81)及上海市奉贤公证处出具的(2009)沪奉证经字第1633号、1634号、1635号、1636号《公证书》，证明买卖合同合法有效及双方关于付款及合同解除的约定；
3、洪茂公司出具给百宝利公司的欠条，证明洪茂公司自认其已构成违约；
4、百宝利公司致洪茂公司的《律师函》及快递凭证、邮寄回执，证明百宝利公司于2009年9月25日致函洪茂公司，通知其解除合同，并要求洪茂公司支付赔偿金及违约金，洪茂公司于2009年9月26日签收该函件；
5、百宝利公司与案外人国际香料(中国)有限公司于2007年9月20日签订的《补充协议》、物业管理费发票、百宝利公司与上海大邦律师事务所签订的《诉讼委托协议》、与上海市段和段律师事务所签订的《聘请律师合同》及律师费发票，证明因洪茂公司的违约，已对百宝利公司造成经济损失。
对于百宝利公司提供的证据，洪茂公司对证据1、2、3、4的真实性均无异议，但认为上海市奉贤公证处在出具公证书时所依据的材料存在重大瑕疵，致使买卖合同效力待定。洪茂公司出具欠条是因为重大误解，律师函虽然收到但该函不能成为百宝利公司单方解除合同的依据。对于百宝利公司提供的证据5的真实性均无法确认，不予认可。
为证明自己的诉讼主张，洪茂公司提供了如下证据：
1、上海市东方公证处(2009)沪东证终字第549-525号《终止公证通知书》、上海市奉贤公证处公证材料若干，证明本案所涉房屋买卖合同由于百宝利公司未提交完整的材料且无法补齐，曾遭到上海市东方公证处的退件。之后上海市奉贤公证处虽作出公证书，但所依据的材料是存在重大瑕疵的。
2、上海市静安区房地产交易中心出具的《通知书》、《申请登记文件补正书》，证明上海市静安区房地产交易中心要求百宝利公司补齐交易所需的材料，因其文件不齐备，予以退件。
对于洪茂公司提供的证据，百宝利公司对其真实性均无异议，但认为与本案均无关联。百宝利公司认为上海市奉贤公证处依法对材料进行审查后出具了公证书，该公证是有效的，洪茂公司称公证所依据的材料存在重大瑕疵没有依据。涉案房屋的交易信息目前在上海市静安区房地产交易中心仍有记录，交易税费也已经支付，致买卖合同未能履行的唯一原因是洪茂公司没有付款。
经审理查明，2009年6月9日，百宝利公司(卖售人、甲方)与洪茂公司(买受人，乙方)就洪茂公司受让百宝利公司所有的上海市富民路甲、乙号2幢4层房屋(建筑面积1,270.82平方米)及4号、5号、6号车位(建筑面积均为31.05平方米)签订四份《上海市房地产买卖合同》，其中房屋转让价为1,708万元，车位转让价为24万元/个，总计1,780万元。上述合同附件三“付款协议”均明确：待甲、乙双方签订买卖合同后十日内，乙方应将购房款提存至上海市奉贤公证处公证提存专户。待甲、乙双方共同至上海市静安区房地产交易中心办理本次交易之转移登记、且乙方取得以乙方名称为权利人之《上海市房地产权证》后，甲方即可至上海市奉贤公证处领取该笔提存款。上述合同第九条均约定：乙方未按补充条款约定期限付款及未按约定时间内办理房地产(或车位)产权过户、交付的各项手续的，则每逾期一日需向甲方支付房地产(或车位)出售总房价款千分之一的赔偿金，并应继续履行合同。如乙方逾期超过十个工作日的，或乙方无正当理由单方面解除合同的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，甲方单方解除合同的，应当通知乙方，乙方承担违约责任，除需支付10个工作日的赔偿金外，还需向甲方支付(或相当于总车位价款)20%违约金。
2009年6月15日，上海市奉贤公证处就上述四份合同出具公证书。上述合同签订后，洪茂公司并未按合同约定将房款及车位款提存至上海市奉贤公证处。2009年9月25日，百宝利公司委托律师向洪茂公司寄发《律师函》，称合同签订后，洪茂公司未按约支付房款、履行付款义务，故函告百宝利公司与洪茂公司于2009年6月9日就上海市富民路甲、乙号2幢4层及4、5、6号车位所签订《上海市房地产买卖合同》解除，并要求洪茂公司在收函之日起三日内向百宝利公司支付赔偿金178,000元及违约金3,560,000元。洪茂公司于次日收到该函。嗣后，百宝利公司向本院提起诉讼，要求判决如其诉请。
审理中，洪茂公司坚持认为百宝利公司向上海市奉贤公证处提交的材料存在重大瑕疵，致使洪茂公司按约提存存在障碍与风险。为此，本院至上海市奉贤公证处就相关问题进行调查，上海市奉贤公证处公证人员表示，提存一般由付款人申请，将钱款汇入公证提存帐户，再由公证处出具提存公证。因洪茂公司一直未将钱款汇入公证处的公证提存帐户，故没有进行提存。对该调查笔录，双方当事人均表示没有异议。
以上事实，有双方当事人的陈述及各自提供并经庭审质证的证据、本院至上海市奉贤公证处进行调查的笔录等予以佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。百宝利公司与洪茂公司就买卖上海市富民路甲、乙号2幢4层房屋及4、5、6号车位而签订的《上海市房地产买卖合同》，是双方当事人真实意思之表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人应恪守履行。洪茂公司称百宝利公司提供材料存在重大瑕疵，致合同效力待定，但洪茂公司对此并未能提供证据加以证明，故对洪茂公司该主张，本院不予采纳。根据双方合同的约定，洪茂公司有义务在合同签订之日起十日内，将房款及车位款提存至上海奉贤公证处以履行其付款之义务。现因洪茂公司未按此约定履行自己的义务，百宝利公司依据合同的约定，享有单方解除权，并可追究对方当事人违约责任。鉴于百宝利公司已于2009年9月25日通知洪茂公司解除合同，洪茂公司于次日收到该函件，故双方的合同应已于2009年9月26日解除。百宝利公司现所主张的赔偿金及违约金，亦符合双方合同的约定，对百宝利公司所提之赔偿金及违约金之主张，本院予以支持。至于百宝利公司主张的损失，因违约金、赔偿金本身含有弥补违约方对守约方造成的损失的功能，而百宝利公司现主张的损失，并未超出违约金、赔偿金之范围，故对百宝利公司要求洪茂公司赔偿其损失的其他主张，本院难以支持。百宝利公司要求洪茂公司承担律师费用，亦缺乏相应的事实及法律依据，对此请求，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认百宝利地产有限公司与上海洪茂投资置业有限公司于2009年6月9日签订的四份《上海市房地产买卖合同》(合同编号分别为：63XX79、63XX40、63XX80、63XX81)已于2009年9月26日解除；
二、上海洪茂投资置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内，向百宝利地产有限公司支付违约金3,560,000元及赔偿金178,000元；
三、对百宝利地产有限公司其余之诉讼请求，不予支持。
当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费153,734.42元，诉讼保全费5,000元，共计158,734.42元，由原告百宝利地产有限公司负担30,160元，被告上海洪茂投资置业有限公司负担128,574.42元。
如不服本判决，原告百宝利地产有限公司可在判决书送达之日起三十日内，被告上海洪茂投资置业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 成 皿
代理审判员 邬海蓉
二○一○年八月十三日
书 记 员 何 倩