房屋租赁合同纠纷中对于合同条款的不同理解以及解除合同的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第38号
上诉人(原审原告、反诉被告)上海A新材料有限公司。
法定代表人黄某某，总经理。
被上诉人(原审被告、反诉原告)上海B机械发展有限公司。
法定代表人吉某某，经理。
上诉人上海A新材料有限公司(以下简称A公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第1684号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，A公司委托代理人谢军、彭雷，上海B机械发展有限公司(以下简称B公司)委托代理人张年华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明: 2009年7月10日，A公司(作为乙方)与B公司(作为甲方)签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将其合法拥有的坐落于青浦区赵屯镇新胜路甲，乙号内的两栋标准厂房(A、B两栋)及辅助用房一栋(总面积约为4,824平方米，以房产证为准)(以下简称系争租赁房屋)出租给乙方使用;租赁期限为三年，即自2009年9月1日至2012年8月31日止;厂房租金为每平方米人民币0.4元(以下币种均为人民币)，每季度租金为176,076元，年租金为704,304元;租金支付方式以先付后用的原则，乙方在签约之日需付租金176,076元以及租房押金176,076元，共计352,152元;自2009年9月1日起，乙方在每满三个月的最后一周内付清后三个月的租金;违约责任(第八条)：1、甲、乙双方签约生效后，应严格遵守本合同的各项条款。任何一方不能履行本合同之规定条款的，应属违约，另一方有权解除本合同，并要求对方赔偿，赔偿金为176,076元;2、在租赁期内，如果双方中任何一方要提出终止合同，应该提前半年通知对方，提前解约一方行为应属违约，另一方有权解除本合同，并要求对方赔偿，赔偿金为176,076元。合同签订后。A公司按约支付租房押金176,076元，并按约支付租金至2010年5月31日。同日，A公司、B公司另外还签订了《厂房租赁补充协议》。2010年2月26日，B公司委托上海张年华律师事务所致函A公司，向A公司提出解除租赁合同的要求，并要求A公司在2010年6月25日前搬离租赁厂房。该份函件A公司于2010年2月27日收悉。2010年3月9日，A公司委托律师回函给B公司，表示不同意解除租赁合同。因B公司不愿收取A公司租金，A公司向原审法院提起诉讼，要求法院判令B公司继续履行双方于2009年7月10日签订的《厂房租赁合同》;要求B公司支付违约金176,076元。原审中，B公司提出反诉，要求解除双方于2009年7月10日签订的《厂房租赁合同》;要求A公司立即搬离租赁的厂房;要求A公司支付租金(每日租金1,929.60元，从2010年6月1日计算至A公司实际腾退之日)。后，B公司将第一项诉讼请求明确为：解除双方于2009年7月10日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》。
原审法院另查明：2006年6月2日，B公司取得了沪房地青字(2006)第005542号房地产权证，房屋坐落于上海市青浦区白鹤镇新胜路甲-丙号(单号)，土地总面积为12,037.10平方米。 原审审理中，A公司认为：根据合同第八条第二款的约定，B公司如果提前半年提出解除合同，首先是一个违约行为，A公司可以选择解除，也可以选择继续履行。A公司选择继续履行合同的，由于条款中用了一个“并”字，故A公司也可以向B公司主张要求赔偿176,076元。另外，需要说明的是，A公司装修厂房花费了150万元，故B公司按照合同约定赔偿176,076元是不符合实际的。因为A公司坚持要继续履行《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》，故对装修损失不要求在本案中处理。A公司后来发函要求支付租金，但B公司不肯收取。后来B公司又断电，A公司也发函给B公司。在诉讼过程中，B公司又不断停电，给A公司造成直接损失375,452元，对此A公司保留诉讼的权利。
B公司认为：合同第八条第二款约定双方均在租赁期间具有解除合同的权利，但要提前半年通知。A公司对该条款只是作出对自己有利的解释。另外，A公司只有在要求解除合同的情况下，才可以要求B公司赔偿损失176,076元。A公司既要履行合同，又要B公司赔偿损失是相互矛盾的。本案合同如果解除，B公司同意返还A公司押金176,076元，但要求与租金在执行中进行抵扣。
根据庭审确认的事实，原审法院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人双方应按照合同的约定全面履行各自的权利和义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人就可以解除合同。本案中，A公司与B公司签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》系合同双方真实的意思表示，应为合法有效，双方均应依约履行。《厂房租赁合同》第八条第二款约定的真实意思应该是B公司可以提前半年向A公司提出解除合同，其理由如下：一、《厂房租赁合同》第八条第一款中对“一方违约，另一方就具备解除权”作出了明确的约定，因此第二款中再对解除合同作出约定应属于特别条款。根据第二款的约定，如果A公司、B公司其中一方根据该条约定最终不能解除合同，而是给另一方仍有选择权(即选择履行或解除)的话，那么双方就没有必要在前面第一款已经对“一方违约，另一方有解除权”的基础上再约定第二款的特殊条款，即订立第二款没有必要。故根据合同法对合同条款理解的解释，应当作出对事实上提出解除合同的一方有利的解释;二、在不存在一方违约事实发生的情况下，另一方提前半年提出解除合同，或多或少会给对方造成一定的损失，故提出解除合同一方应赔偿另一方实际损失；根据司法实践，一方提前要求解除合同，对于损失标准一般可参照三个月租金标准作为依据，因此A公司、B公司在合同中约定赔偿标准为176,076元与通常理解是相符合的，进一步证明该条款是给予一方提前半年通知解除合同的合同依据，只是在解除合同的同时应当赔偿对方一定的损失;三、在第八条第二款上载明“另一方有权解除合同，并要求对方赔偿”这一句话是并列的一句话，并非可以直接推论A公司所说即可选择解除也可选择继续履行。另外，这句话可以理解为守约一方可不受“另一方提出需等半年后合同才可解除”的限制，守约方具有随时要求解除合同的权利。综上，双方对该条款的约定不是一般意义上合同赋予当事人解除权的约定，而是赋予一方以赔偿违约金作为对价，达成附条件解除合同的一种约定。由于该约定并不违反法律规定，故应予确认。在诉讼之前以及在诉讼过程中，据A公司所称其经营期间经常发生断电的现象，致使双方存在一定的矛盾，故本案合同继续履行事实上也可能存在一定的障碍，已经无法按照原合同约定正常履行。因此，双方签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》应予解除，但B公司应当按照合同约定赔偿A公司违约金176,076元。合同解除后，A公司理应将租赁房屋腾退后归还给B公司,B公司亦应将押金返还给A公司。由于双方在合同中约定B公司应提前半年通知，故系争《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》解除之日应为2010年8月27日(通知于2010年2月27日送达)。另外，A公司还须支付B公司2010年6月1日至A公司实际腾退之日的租金及房屋使用费。至于合同解除后其他的法律后果，由于A公司表示不要求在本案中一并处理，故本案中不予处理。据此，原审法院判决如下：一、A公司与B公司于2010年7月10日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》于2010年8月27日解除；二、上海B机械发展有限公司应于判决生效之日起十日支付上海A新材料有限公司违约金人民币176,076元；三、上海B机械发展有限公司应于判决生效之日起十日返还上海A新材料有限公司押金人民币176,076元；四、上海A新材料有限公司应于判决生效之日起三十内将坐落于上海市青浦区白鹤镇新胜路甲、乙号内的租赁房屋(以房产证为准)腾退后归还给上海B机械发展有限公司；五、上海A新材料有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海B机械发展有限公司租金及房屋使用费(以每日租金人民币1,929.60元，从2010年6月1日起计算至B公司实际腾退之日)。
原审法院判决后，A公司不服，向本院提起上诉称：B公司没有合同解除权，如二审法院认为解除合同理由成立，或事实上合同无法履行的情况下，应该认定B公司违约，并对由此造成的A公司的装修、搬迁等损失予以处理。请求二审法院支持A公司原审诉讼请求。
被上诉人B公司辩称：双方合同第八条第2款约定双方都有解除合同的权利，B公司已经按照合同约定的条款履行了告知义务，到期后A公司未搬离，所造成的损失应由A公司自行承担。事实上原审判决后一周左右时间A公司已经搬离系争租赁房屋。B公司提供给A公司的是标准厂房，A公司搬入不需要装修，A公司即便有损失存在，十多万的违约金已经足以弥补其损失。况A公司认为有损失应该在原审中提出，现A公司在原审中没有提出主张，可以另案主张权利。请求二审法院，驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审审理中，双方确认至2010年11月中下旬A公司已经从系争租赁房屋内全部搬迁完毕，B公司已经收回房屋。
本院认为，双方签订的《厂房租赁合同》第八条第2款约定，任何一方要提前终止合同，应该提前半年通知对方，提前解除一方行为应属违约，另一方有权解除合同。该条款并非是在合同第八条第1款基础上再约定的特殊条款，而是和第1款约定相并列的关于违约责任的条款。从文意上理解，该条款赋予的是守约方对合同解除的选择权，并非如原审法院认定的双方合意以赔偿违约金为代价而赋予了违约方的合同解除权。因此，原审法院认定双方签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》于2010年8月27日解除欠妥，本院予以纠正。根据二审查明的事实，A公司已经全部搬离系争租赁房屋，继续履行《厂房租赁合同》已无可能。双方当事人签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》因实际无法履行只能予以解除。至于解除日期，由于双方当事人均认可A公司已于2010年11月中下旬全部搬离，故本院确定双方签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》的解除日为2010年11月25日。鉴于B公司已收回系争租赁房屋，本院不再判决A公司承担腾退房屋的法律责任。由于系B公司违约致合同无法继续履行，故原审法院判决B公司返还A公司押金、支付A公司违约金并无不当。A公司已经支付房屋租金至2010年5月31日，其直至2010年11月中下旬才搬离系争租赁房屋，故A公司仍应支付该期间的租金。A公司认为B公司违约致其无法继续履行租赁合同，还产生装潢等各类损失，因其未在原审中提出，其可另案主张权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、第(三)项、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第1684号民事判决第二、第三项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第1684号民事判决第一、第四、第五项；
三、上海A新材料有限公司与上海B机械发展有限公司于2009年7月10日签订的《厂房租赁合同》及《厂房租赁补充协议》于2010年11月25日解除；
四、上海A新材料有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海B机械发展有限公司租金(以每日租金人民币1,929.60元计，从2010年6月1日起计算至2010年11月25日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费3,821.50元，减半收取计1,910.75元，由被上诉人上海B机械发展有限公司承担；反诉案件受理费120元由上海A新材料有限公司承担。二审案件受理费3,941.50元，由上诉人上海A新材料有限公司与被上诉人上海B机械发展有限公司各半承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 李垚曜
代理审判员 刘建颖
二○一一年一月二十四日
书 记 员 仇祉杰