房屋租赁合同纠纷中关于承租人死亡如何确定新的承租人的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2651号
上诉人(原审原告)孙甲。
被上诉人(原审被告)史某某。
被上诉人(原审被告)上海A物业管理有限公司。
法定代表人陈某某，总经理。
上诉人孙甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第2013号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，孙甲系史某某之子。上海市杨浦区胜利村某号508室房屋系公有住房，原承租人为孙乙(系孙甲的父亲，史某某的丈夫)，其于2007年12月过世。2010年3月，孙甲、史某某均向上海A物业管理有限公司(以下简称A物业公司)提出申请，要求将系争房屋的承租人变更为自己。2010年3月12日，为变更系争房屋的承租人事宜，孙甲、史某某进行协商调解，A物业公司、A街道、A居委、上海百群拆迁服务有限公司均派人出席调解，由于双方意见分歧，致调解不成。A物业公司根据有关规定，自2010年4月1日起指定史某某为系争房屋的承租人。2010年6月，孙甲起诉至原审法院，要求确认A物业公司将系争房屋的租赁户名变更为史某某的行为无效，将租赁户名恢复成孙乙。
另查，2010年3月，系争房屋内有四人户籍，即孙甲、史某某及孙甲的外甥女张某、孙甲的姐姐孙甲。
再查，2009年12月3日，系争房屋列入拆迁范围。
原审法院经审理后认为，公有居住房屋的承租人死亡后，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人，或者没有符合上述条件的人员，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属，有权继续履行租赁合同。在孙甲、史某某同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的A物业公司从中予以确定。A物业公司确定已去世的原承租人孙乙的配偶史某某为新的承租人，符合《上海市房屋租赁条例》及相关意见的规定。故孙甲要求确认A物业公司将系争房屋的租赁户名变更为史某某的行为无效，将租赁户名恢复成孙乙的诉请，于法无据，不予支持。
原审法院据此作出判决：驳回孙甲要求确认上海A物业管理有限公司将上海市杨浦区胜利村某号508室的租赁户名变更为史某某的行为无效，将租赁户名恢复成孙乙的请求。
原审判决后，上诉人孙甲不服，向本院提起上诉称：根据《上海市房屋租赁条例》以及有关意见的规定，当房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回时，房屋租赁关系终止，由可以继续承租该公房的同住人签订补偿安置协议；同住人有多人的，应协商确定签订补偿安置协议的代表。2009年12月3日房屋拆迁许可证颁发当日起，系争房屋租赁关系即终止，只需确定签订补偿安置协议的代表即可，A物业公司再行指定承租人，超越了相关规定的范围。故要求撤销原判，确认A物业公司将系争房屋租赁户名变更为史某某的行为无效。
被上诉人史某某辩称：史某某夫妇一直居住系争房屋，孙甲要求将承租人变更为自己，完全不顾高龄老母的生活；A物业公司依据有关规定，指定原承租人妻子史某某为新承租人是合法的；动迁谈判和A物业公司指定承租人之间没有联系。故要求驳回上诉，维持原判。
被上诉人A物业公司辩称：系争房屋原承租人过世后，史某某和孙甲分别向其提出了变更承租人的申请，后协商未成，其依据《上海市房屋租赁条例》等，按照先配偶后子女的规定顺序指定史某某为系争房屋的承租人是正确的。故要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审中，孙甲于审理结束之后提交申请要求变更上诉请求，认为A物业公司不属核发系争房屋承租人变更为史某某的租用居住公房凭证的主体，不具有诉讼主体资格，要求撤销原判，发回重审或改判A物业公司作为本案被上诉人主体不适格。史某某、A物业公司对此表示，孙甲于二审审理辩论终结后再要求变更上诉请求，超过规定时间，对该请求内容，史某某、A物业公司不予同意，A物业公司表示其为当然主体。
本院认为，公有居住房屋的承租人死亡后，可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。A物业公司在史某某和孙甲就确定承租人事宜未能协商一致的情况下，按照有关规定指定史某某为系争房屋新承租人并无不妥。孙甲上诉认为按照《上海市房屋租赁条例》等规定，本案房屋拆迁许可证颁发当日起，系争房屋租赁关系即终止，只需确定签订补偿安置协议的代表，A物业公司再行指定承租人，超越规定范围，但纵观上述规定，房屋租赁关系终止应理解为一个过程，并非指公告伊始，尚未完成各项相关工作之前，租赁关系即已终止，且有关规定并未禁止变更承租人。故孙甲该上诉主张缺乏法律依据，本院难以支持。孙甲于二审辩论终结后要求变更上诉请求，不符合有关诉讼规定，且其变更后的主张亦缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人孙甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 李 媛
二○一一年一月二十一日
书 记 员 宋 睿