上海市二中院关于房屋买卖合同纠纷中缴税标准的规定的民事判决书
编辑：上海市二中院 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第79号
上诉人(原审被告)陈甲。
被上诉人(原审原告)黄甲。
上诉人陈甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第957号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年1月12日公开开庭进行了审理，上诉人陈甲的委托代理人方勇，被上诉人黄甲的委托代理人黄乙、黄丙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月14日，黄甲(乙方)与陈甲(甲方)签订《房地产买卖居间协议》，协议约定：黄甲向陈甲购买本市虹口区海伦路88弄某号2402室房屋，总价款为人民币(以下币种均为人民币)400万元，定金10万元，双方于协议生效次日起10个工作日内签订《上海市房地产买卖合同》，并于买卖合同生效后60日内办理过户手续，此房总款为甲方净到手价，甲方承诺此房为满五年唯一住宅(日期为2010年5月16日)；如因甲方原因导致买卖合同未签署的，甲方应双倍返还定金，如因乙方原因导致合同未签署的，定金归甲方所有。协议签订后，黄甲支付陈甲定金10万元，双方并约定于2010年4月19日签订买卖合同,当日黄甲父母与陈甲前往中介，但未能签订买卖合同。2010年4月21日，黄甲以陈甲方关于“房屋满五年唯一住宅”的承诺虚假为由发函要求终止《房地产买卖居间协议》。2010年4月22日，黄甲向交易中心调取系争房屋的产权信息：建筑面积140.80平方米，权利人郑某某、陈甲，受理日期为2007年6月15日。
黄甲于2010年5月10日诉至法院，要求陈甲返还定金10万元。
原审另查明，系争房屋的《上海市商品房预售合同》签订的日期为2005年5月16日，缴纳契税日期为2005年6月21日，取得产权证日期为2007年6月15日。
原审审理中，居间方上海朱宏博房地产经纪事务所经办人陈乙出庭作证，证明：2010年4月14日，双方签订居间协议时陈甲出示房产证等证件，双方对该房屋是否满五年产生争议，居间方提出以预售合同签订时间为准，故协议中约定了2010年5月16日的截至日期。
原审法院认为，双方在《房屋买卖居间协议》中约定：房屋总价款为陈甲净到手价，陈甲承诺系争房屋截至2010年5月16日为满五年唯一住宅，即双方对房屋交易条件的约定，及黄甲同意在此条件下承担交易税费的意思表示。但陈甲缴纳契税的日期为2005年6月21日，取得产证日期为2007年6月15日，均未满足五年的条件。协议签订后，黄甲向交易中心了解相关情况后，对陈甲承诺的交易条件产生疑义，对于交易中需承担的税费即交易成本也无从把握，因此，黄甲要求解除协议，于法不悖。双方在居间协议中所约定的定金，为订约定金，即为保证双方按时订约，对买卖合同进行磋商，而并非保证买卖合同的签订和履行，双方即使按约磋商也非必然订立合同，如对协议约定之外的合同主要条款协商不成，双方均可解除居间协议。因此，对居间协议的解除予以确认，陈甲应返还黄甲已支付的定金。原审法院据此判决：自判决生效之日起10日内，陈甲返还黄甲定金10万元。
上诉人陈甲不服原审判决，向本院提起上诉称，在签订《房屋买卖居间协议》时其提供了产权证、预售合同等材料，黄甲对各个时间节点应当明知，购房合同的签订时间为2005年5月16日，双方选择按此日期计算满5年的标准。黄甲解除合同不符合法定条件，应当适用定金罚则。经调查税务部门认为应按照缴税日期为计算是否满五年的起始日期，则2010年6月21日即满五年，双方完全可以继续履行合同，黄甲不愿签订买卖合同违反诚实信用原则。陈甲请求撤销原判，改判驳回黄甲原审诉请。
被上诉人黄甲辩称，系争房屋是否满五年关系到缴税是否享受优惠政策的问题，对于黄甲很重要，陈甲在签订《房屋买卖居间协议》时承诺2010年5月16日已经满五年，而实际至2010年5月16日并未满五年，其不愿签订买卖合同，请求驳回上诉，维持原判。
经本院审理查明，原审法院判决认定之事实无误，本院予以确认。
本院认为，房屋出售是否满五年将适用不同的缴税标准，按照《房屋买卖居间协议》约定税费由黄甲承担，故房屋是否满五年紧密关系到黄甲决策是否购买系争房屋。双方在签订居间协议时，陈甲承诺2010年5月16日满五年，据此可以推定该日期是以陈甲原签订购房合同的时间即2005年5月16日为起算点。但是，根据陈甲所言按照其缴税时间起算五年，须到2010年6月21日才满五年，所以双方对“满五年”的起算点在签订合同时存有误解，现黄甲有理由不签订买卖合同，但对此双方均无过错，互不承担责任。原审判决解除居间协议，陈甲返还定金，并无不当，本院予以维持。陈甲认为应当没收黄甲定金，依据不足，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,300元，由上诉人陈甲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 王春晖
代理审判员 张 松
二○一一年一月二十一日
书 记 员 周乐晟