房屋合同租赁关系中出租人与次承租人签订租赁合同导致违约的情形一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第58号
上诉人(原审被告、反诉原告)曾甲。
上诉人(原审被告、反诉原告)曾乙。
法定代理人曾甲。
上诉人(原审原告、反诉被告)李某某。
上诉人李某某，上诉人曾甲、曾乙因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第2602号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李某某之委托代理人乐音果，上诉人曾甲、曾乙之共同委托代理人李玉梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年12月23日，曾甲、曾乙作为出租方(甲方)与李某某(承租方、乙方)就租赁上海市杨浦区江浦路某号商铺签订《房屋出租合同》，约定租赁期限自2006年1月8日起至2012年1月7日止；租金每月人民币(以下币种均为人民币)15,500元，每月支付一次；保证金30,000元；如发生下列任何一种违约行为，须追究违约方的违约责任，1、甲方无正当理由干扰乙方对场地的使用，导致乙方不能正常营业，2、未经甲方同意，乙方对场地实行转租或转承包，或未履行付款约定，3、租赁期间，除不可抗力和本合同另有规定的情况外，任何一方提前解除本合同；上述所列的任何一种违约行为，守约方有权终止本合同。在此情况下，违约方须向守约方支付违约金额，为本合同的押金。合同特别约定，1、乙方有权转租该商铺，但乙方转租前，需提前30天告知甲方；2、该房屋租金三年内保持不变，自第四年起每年调整递增3%。
2009年6月5日，曾甲、曾乙向李某某发出《房屋出租终止通知书》，告知李某某“因多种原因，于2009年5月已通知提前终止江浦路某号商铺租赁事宜，请尽快办理相关终止手续……”。同日，李某某复函答复，主要内容为“李某某按时支付租金，不存在任何违约行为，曾甲、曾乙单方提出提前终止租赁关系，不具有任何法律效力；在曾甲、曾乙依法赔偿由此给李某某造成的损失之前，要求继续履行合同；损失包括：1、李某某与美联物业顾问(上海)有限公司(以下简称美联物业)的租金损失以及美联物业可能提出的装修损失赔偿；2、李某某与上海泛瑞商务咨询有限公司于2009年5月6日签订《房屋出租合同》所约定的内容，李某某将要赔偿上海泛瑞商务咨询有限公司违约金360,000元，以及可能提及其他方面的损失赔偿；3、根据李某某与曾甲、曾乙双方的合同约定，李某某尚有31个月的租赁权，收益损失预估将达到400,000元……”。2009年6月8日，曾甲、曾乙再次发函给李某某，表示愿意承担押金作为违约金，并对李某某发函的赔偿内容作出答复，明确同意退还李某某押金及补偿其相关税费。同年6月11日，李某某复函不同意解除租赁合同，提出保留追究违约损失的权利。李某某仍在同年6月12日、7月12日分别支付曾甲、曾乙6、7月份的租金15,965元。2009年7月7日，曾甲、曾乙与美联物业签订了租赁合同，将原由李某某与美联物业之间的租赁合同中的场地直接租给美联物业，每月租金20,000元，租期自2009年7月7日至2012年7月6日止。
2009年10月李某某诉至原审法院，要求确认曾甲、曾乙于2009年6月5日发出的《房屋出租终止通知书》等函件中要求提前解除合同的意思表示无效；判决曾甲、曾乙继续履行双方于2005年12月23日签订的《房屋出租合同》；判令曾甲、曾乙赔偿原告经济损失80,000元。原审法院经审理后认为，曾甲、曾乙以另行签订合同的行为提前解除了与李某某之间的租赁合同，双方之间的合同已无可能继续履行。关于李某某要求曾甲、曾乙赔偿的损失，因李某某与美联物业签订租赁合同，并未按约定提前通知曾甲、曾乙，故李某某与美联物业签订合同及李某某与美联物业约定解除合同、并进行赔偿均不在曾甲、曾乙的可预期范围内，故该诉请不予支持。关于曾甲、曾乙主张物业管理费，鉴于双方对此未有明确约定，且曾甲、曾乙尚未取得债权，该主张不予支持。因李某某坚持继续履行合同的诉讼主张，经反复释明，其仍坚持诉请，故仅就现有诉请进行处理。2010年1月29日，原审法院作出(2009)杨民四(民)初字第3119号民事判决，对李某某要求继续履行与曾甲、曾乙2005年12月23日签订的《房屋出租合同》及其余诉讼请求，不予支持。
李某某不服判决，提起上诉，经审理后法院认为，双方当事人签署的《房屋出租合同》约定，李某某需履行转租前30天通知出租人的义务，在其第二次转租时，虽然该转租合同的起租期在后，但是签署合同之前，李某某确未履行通知义务、征得出租人的同意。李某某的行为违反了合同约定，但非根本违约。鉴于曾甲、曾乙与美联物业公司已签署了租赁合同，并已经实际履行，故李某某以曾甲、曾乙行使合同的解除权无效，要求继续履行《房屋出租合同》的诉请，难以支持。由于李某某经原审法院依法释明后，不主张要求对方承担违约责任，故本案不予处理。法院终审维持了原审判决。
现李某某再次起诉至法院，要求判令：1、曾甲、曾乙退还押金30,000元；2、曾甲、曾乙退还李某某已付的2009年6、7两个月的租金31,930元；3、曾甲、曾乙赔偿违约金30,000元；4、曾甲、曾乙赔偿合同期内房屋租金市场价与合同租金差额损失，即自2009年6月6日至2012年1月7日止的租金损失，暂按每月6,500元，计171,500元，以评估的租金市场价为准；5、曾甲、曾乙支付李某某税金损失24,187.75元。
原审审理中，曾甲、曾乙辩称并反诉诉称，不同意李某某诉讼请求。李某某违反双方合同约定，二次转租均未按合同约定履行转租前30天通知出租人的义务，属违约。依据租赁合同及特别事项的约定，曾甲、曾乙行使合同解除权，于2009年6月5日、6月8日二次书面通知李某某解除合同，其应当支付违约金及合同押金30,000元。双方约定的物业费由李某某承担，现反诉要求判令李某某支付违约金30,000元；支付承租期间2006年1月至2009年7月的物业费17,285.14元。
李某某辩称，不同意曾甲、曾乙的诉请。自己没有违约，是曾甲、曾乙单方面解除合同。生效判决未认定自己根本违约。双方对物业费的承担没有约定，前案的审理中已认定该物业费没有形成债权，故曾甲、曾乙的物业费诉请没有事实与合同依据。
原审审理中，李某某出示其向美联物业开具的收取租金发票，以证明李某某按合同约定的租金金额每月22,000元开具发票给美联物业，而曾甲、曾乙未根据合同规定向李某某开具每月15,500元的租金发票，李某某本来可以开具差额发票，但现李某某承担全额税收，故李某某每月代为曾甲、曾乙承担的15,500元的租金发票税收损失理应由曾甲、曾乙承担。
对上述证据，曾甲、曾乙认为李某某不是代曾甲、曾乙开具发票，而是李某某本身就应该开具给美联物业。现其主张的24,000多元的税金超过二年的诉讼时效。
此外，曾甲、曾乙要求李某某承担的物业管理费，曾甲、曾乙至今未向物业公司支付。
原审法院认为，本案的争议焦点在于：(1)曾甲、曾乙解除合同是否符合合同约定或法律规定；(2)曾甲、曾乙是否违约，如何承担违约责任；(3)曾甲、曾乙的反诉是否应当支持。
关于曾甲、曾乙解除合同是否符合合同约定或法律规定问题。根据已生效的判决确认以及本案双方当事人签署的《房屋出租合同》约定，李某某需履行转租前30天通知出租人的义务，在其第二次转租时，虽然该转租合同的起租期在后，但是签署合同之前，李某某确未履行通知义务、征得出租人的同意。因合同未对违反该约定是否应当承担责任及如何承担责任作出约定，故李某某的行为虽然违反了合同约定，但非根本违约。而曾甲、曾乙以李某某未经其同意转租及未通知为由要求终止合同，不符合双方约定，属擅自提出解除合同。且从双方往来函件反映，曾甲、曾乙在提出解除合同时也自认系因多种原因，没有提出系李某某违约而解除合同，曾甲、曾乙在与李某某协商解除合同过程中也同意承担违约责任，故曾甲、曾乙擅自解除合同，应承担相应的违约责任。
关于曾甲、曾乙如何承担违约责任问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。现李某某主张因曾甲、曾乙违约所承担的责任有：承担违约金30,000元，退还李某某已支付的租金31,930元、赔偿因提前解除合同而造成李某某的经济损失及相关税费的损失24,187.75元。鉴于曾甲、曾乙在与李某某就解除合同协商过程中已作出同意承担违约金30,000元、退还保证金30,000元和承担相关税费的表示，故对李某某主张的要求曾甲、曾乙退还押金30,000元和承担违约金30,000元及税金损失的诉请，应予支持；至于曾甲、曾乙提出的税金损失的诉请已超过诉讼时效的抗辩，在曾甲、曾乙与李某某协商过程中，曾甲、曾乙已作出表示承担该损失，故李某某在与曾甲、曾乙协商不成的情况下提起诉讼并未超过诉讼时效，对此抗辩不予采纳。现李某某已为曾甲、曾乙垫付了相关税费，曾甲、曾乙应当承担该费用。至于李某某要求曾甲、曾乙退还2009年6-7月期间租金31,930元，因曾甲、曾乙提出以解除合同为条件而免收6月份的租金，由于李某某不同意解除合同故也不存在退还6月份的租金，且曾甲、曾乙在2009年7月7日与美联物业签订了租赁合同，以实际行为解除了与李某某的租赁合同，而李某某在2009年7月12日又支付了一个月的租金，故在曾甲、曾乙解除合同后收取李某某的租金应当予以返还。因李某某在不同意曾甲、曾乙解除合同的情况下也收取了美联物业支付的2009年7月7日之前的租金，李某某与美联物业的合同尚在履行，故在李某某未实际退出所租房屋的情况下，李某某要求曾甲、曾乙返还已实际使用房屋的6月份租金无依据，对此诉请不予支持；对李某某主张的因曾甲、曾乙解除合同其所承担的约定违约金30,000元未能弥补李某某的经济损失，将根据实际情况予以酌定。
关于曾甲、曾乙反诉要求李某某承担违约金及承担物业费问题，已生效的判决书认定曾甲、曾乙擅自解除合同属违约，故对曾甲、曾乙要求的违约金诉请，不予支持；曾甲、曾乙反诉要求李某某承担承租期间的物业费用，在此前的相关联案件审理中，曾甲、曾乙已提出相同要求，鉴于双方的租赁合同对此未有明确约定，且曾甲、曾乙尚未取得债权，对曾甲、曾乙的该项主张不予支持。
原审法院据此判决：一、曾甲、曾乙应在判决生效之日起十日内退还李某某保证金30,000元；二、曾甲、曾乙应在判决生效之日起十日内退还李某某租金15,965元；三、曾甲、曾乙应在判决生效之日起十日内赔偿李某某违约金30,000元；四、曾甲、曾乙应在判决生效之日起十日内酌情赔偿李某某经济损失50,000元；五、曾甲、曾乙应在判决生效之日起十日内赔偿李某某税金损失24,187.75元；六、李某某其余诉讼请求，不予支持；七、曾甲、曾乙要求李某某支付违约金30,000元的诉讼请求，不予支持；八、曾甲、曾乙要求李某某支付物业费17,285.14元的诉讼请求，不予支持。
判决后，李某某提出上诉，认为根据2006年的租金标准计算，因曾甲、曾乙擅自解除合同造成李某某的租金损失有201,500元。原审法院判决的违约金30,000元不足以弥补李某某的损失，故要求改判曾甲、曾乙增加赔偿171,500元。
曾甲、曾乙亦提出了上诉，要求撤销原审判决第一至五项以及第七、八项，认为原审法院认定曾甲、曾乙违约，缺乏依据。己方在原审法院调解过程中曾同意退还保证金、承担违约金及补偿税费等等承诺，但原审法院依此进行判决则缺乏依据，要求改判，同时亦不同意赔偿李某某50,000元损失。此外，曾甲、曾乙还要求改判李某某承担违约金30,000元，并坚持要求由李某某承担物业费。
经审理查明，原审法院判决认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，李某某与曾甲、曾乙签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应恪守。根据合同约定，李某某有权将所承租的房屋另行转租他人，但应提前30日通知出租方曾甲、曾乙。根据生效判决查明的事实，李某某在将房屋转租美联物业时，未提前告知曾甲、曾乙，对此李某某负有责任，但并不构成根本违约。同时，由于曾甲、曾乙之后还配合美联物业办理了正常营业所必须的手续，因此可以认定曾甲、曾乙对李某某的上述行为予以了谅解。现曾甲、曾乙在合同正常履行过程中却突然提出了终止合同的要求，并直接与涉讼房屋的次承租人美联物业建立了租赁关系，原审法院据此作出曾甲、曾乙属擅自解除合同并应承担违约责任的认定，本院予以认同，对原审法院据此所作判决本院可予维持，对曾甲、曾乙要求李某某承担违约金以及不同意赔偿违约金、返还租金、保证金等的上诉请求，不予支持。对于其上诉要求李某某承担物业费的要求，原审法院所作判决亦无不当，本院一并予以维持。至于李某某要求曾甲、曾乙赔偿171,500元损失的上诉请求，由于李某某与美联物业的合同仅签至2009年7月，双方的租赁关系是否可以一直持续至李某某的租期届满尚无法确定，原审法院酌情判决曾甲、曾乙赔偿李某某50,000元损失并无不妥，本院予以认同，对李某某的上诉请求本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费9,472元，由李某某承担3,730元，由曾甲、曾乙承担4,249元。
本判决系终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 张 松
代理审判员 王春晖
二○一一年一月二十一日
书 记 员 周乐晟