上海市二中院关于房屋租赁出场费的费用支付的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）沪二中民二(民)终字第272号
上诉人(原审被告、反诉原告)上海A副食品市场经营管理有限公司。
法定代表人徐某某，总经理。
被上诉人(原审原告、反诉被告)施某某。
上诉人上海A副食品市场经营管理有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第1444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人上海A副食品市场经营管理有限公司的委托代理人刘某某、被上诉人施某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年3月24日，施某某与上海A副食品市场经营管理有限公司(以下简称“A公司”)签订《租赁合同》，约定：A公司将系争铺位某号)出租给施某某经营；租期一年，自2010年3月10日至2011年3月9日，租赁费全年人民币8万元，进场费4万元，卫生管理费1,200元，由施某某在签订本协议时一并交纳；施某某应在每月抄表后一周内，按时交纳上个月的水电费；A公司应努力履行管理和服务职责，维护市场经营秩序，保护好人身、财产安全；施某某应保持持续经营，有事须向A公司请假，但不得连续停业超过10天，如有违反，A公司有权收回铺位，并追究违约责任；双方均应严格履行本协议，如有违约，应承担相应责任，违约金额为系争铺位3个月租金。合同中未约定水电费的单价。施某某一次性向A公司付清了全年租金8万元，进场费4万元，卫生管理费1,200元。A副食品菜市场(以下简称“A市场”)于2010年3月30日正式开业。施某某在系争铺位进行经营。2010年5月10日，A公司法定代表人徐某某、案外人张某某曾与A市场的承租人施某某、羊某某等四人发生殴斗，施某某、羊某某受伤。后经公安部门调解，徐某某、张某某支付施某某、羊某某4,000元补偿款，了结纠纷。公安部门出具的《治安案件调解协议书》中仅注明双方系因经营问题发生争执，进而殴斗，并未明确双方究竟为哪项具体问题发生争执。施某某于2010年5月10日停止经营，但仍将部分物品存放在系争铺位内，也未将系争铺位钥匙交还给A公司。经营期间，A公司按照水费4.2元每吨、电费1.58元每度的单价向施某某收取水电费，施某某也按此标准实际支付了一段时间的水电费。现施某某诉至原审法院，请求法院判令解除双方签订的房屋租赁合同，A公司返还施某某租金8万元、水电费46元、进场费4万元、卫生管理费1,200元、给付施某某违约金19,998元。后A公司提起反诉，请求法院判令施某某支付2010年5-8月水电费341元、违约金19,999元。
原审另查明，A公司于2010年5月7日取得工商营业执照。在此之前，由于A公司未能取得营业执照，承租A市场内摊位进行经营的承租人也无法取得个体户营业执照。此后，A公司为部分承租人办出了个体户营业执照。自A市场开业至施某某起诉期间，工商部门并未因无营业执照而对A公司及在A市场内经营的承租人进行处罚。
原审还查明，施某某于2010年8月31日将系争铺位钥匙交至原审法院，经法院通知A公司于同年9月2日从法院领取了系争铺位钥匙并表示同意收回系争铺位。
原审审理中，施某某表示，同意承担实际使用期间发生的租金等费用，放弃返还水电费之诉请。双方均确认：所谓进场费是对A公司前期装修等投资的一次性补偿，如双方续约，则施某某无需再支付进场费；施某某还需支付给A公司的水电费金额为170.50元。
原审法院经审理后认为，A公司虽于签订租赁合同之时尚未获得营业执照，但在合同履行期间已取得了营业执照，故不影响合同的履行，系争租赁合同属有效合同。A公司关于未能为施某某办出个体户营业执照的解释，有其合理性，况且施某某从事经营活动并未遭到工商部门的阻止及处罚。合同中对水电费单价未作约定，施某某实际支付了一段期间的水电费，说明当时施某某已接受了A公司提出的水电费的单价。A公司人员确曾与施某某发生殴斗，但此事已经公安部门调解解决，也并不足以导致施某某无法继续承租使用系争铺位。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依据合同施某某并不享有单方任意解除权，施某某也无证据证明A公司存在足以导致合同解除的严重违约行为，故施某某在租期尚未届满的情况下要求提前解除系争租赁合同，已构成违约。因施某某坚持要求解除合同，且已将系争铺位钥匙交至法院，现A公司也接受了钥匙、同意收回系争铺位，系争租赁合同已于2010年9月2日解除。施某某虽于此前已停止经营，但是，在租赁合同关系中承租人不使用租赁物并不构成不付租金的合法抗辩理由，故施某某应支付2010年3月30日至9月1日期间的系争铺位租金，施某某所交其余租金应由A公司返还。至于进场费、卫生费，应返还的金额由法院酌定为35,560元、1,067元。鉴于施某某擅自提前解除合同已构成违约，根据合同约定，施某某应向A公司给付相当于三个月租金的违约金。原审法院据此判决：一、施某某与上海A副食品市场经营管理有限公司就上海市汾西路某号A副食品菜市场内某号铺位签订的租赁合同解除；二、上海A副食品市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还施某某房租4.6万元；三、上海A副食品市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还施某某进场费35,560元；四、上海A副食品市场经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还施某某卫生费1,067元；五、施某某的其余本诉诉讼请求不予支持；六、施某某应于判决生效之日起十日内给付上海A副食品市场经营管理有限公司水电费170.50元；七、施某某应于判决生效之日起十日内给付上海A副食品市场经营管理有限公司违约金19,999元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人A公司不服，向本院提起上诉称：进场费是施某某对A公司的一次性装修补偿，只要合同履行了，进场费就不予返还。故上诉请求撤销原判第三项，依法改判不予返还进场费。
被上诉人施某某辩称：不存在装修补偿问题，应该按照铺位使用情况予以退还。请求维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的租赁合同依法有效。关于双方当事人争议的进场费问题，因合同中对于进场费的性质并无约定，故本院认为，施某某提出的按照铺位实际使用情况收取进场费对双方而言是公平的，原审法院据此酌情判定所需退还的进场费符合公平原则，其判决正确，本院予以维持。A公司的上诉请求不符合公平原则，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币689元，由上诉人上海A副食品市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 邬 梅
代理审判员 余 宇
二○一一年一月十七日
书 记 员 韩 瑱