房屋租赁合同纠纷中关于租赁合同的效力以及装修费用的支付一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2458号
上诉人(原审被告)牛某某。
被上诉人(原审原告)马某某。
上诉人牛某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1187号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2010年3月26日，马某某(乙方)与牛某某(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方租赁给乙方的系争房屋位于上海市宝山区友谊支路甲号。租赁期自2010年4月1日起至2010年12月30日止。交房日期为2010年3月29日中午12时。租赁费每月人民币(以下币种均为人民币)5,000元(不含税)。首期付三个月租金，押金为两个月租金，共计25,000元，合同签订当日乙方按甲方指定方式支付此款。以后租金以三个月为一租期支付，并且提前五天支付下一租期的房租，甲方收款后应提供给乙方收款凭证。合同第三条第二款约定，乙方向甲方承诺，使用该房屋用于电子数码产品销售，乙方所售商品及服务质量乙方自行负责。合同第五条第一款约定，甲方应在合同签订当日交付该房屋。每逾期一日，则甲方须按日租金的3倍支付滞纳金。合同签订后，牛某某于2010年3月29日将系争房屋交付马某某，马某某装修后经营电子数码产品。马某某支付2010年4月1日至2010年9月30日止的租金共计3万元。马某某还向牛某某支付押金1万元。
原审另查明，系争房屋系牛某某向案外人上海大莹贸易有限公司承租，该公司允许牛某某全部或部分转租他人经营。系争房屋的门牌号现临时变更为友谊支路乙号。系争房屋未取得建设工程规划许可证，也无房地产权证。
2010年9月，马某某以牛某某未提供房产证或具有出租权的有效证明致马某某无法办理营业执照影响经营等为由，起诉至法院。请求判令牛某某违约并支付违约金79,000元，返还已付租金的五分之四即24,000元，赔偿店铺装修费用3万元，赔偿人员工资费用36,000元。
原审中，马某某表示，牛某某出租给其的房屋系商铺，应该能用于经营，由于牛某某未提供房产证，致己方无法办理营业执照，不能开发票，安装POS机，造成客户流失。己方虽一直在经营，但始终处于非正常经营状态。因牛某某不能帮己方办理营业执照，系争房屋就不是商铺，己方也不会进行装修及雇人经营。对于支付人员工资36,000元的依据无法提供。己方在承租系争房屋后铺设了地砖、粉刷了墙面，格了一间小仓房，安装了卷帘门及广告牌和LED显示屏，重排了电线，花费2万余元，现值也有2万余元，对系争房屋内固定装修的现值不申请评估，由法院酌定。牛某某表示，合同中未约定其要提供房产证帮马某某办理营业执照。且马某某一直在系争房屋内经营，未受影响。马某某未请人经营，且并未提供人员工资依据，对人员工资不认可。马某某所述固定装修基本属实，但其中部分可拆除。即使租赁合同无效，因马某某已使用很长时间，租赁合同即将到期，应考虑折旧及双方的过错合理分担。对马某某主张的现值不认可。如租赁合同无效，马某某仍应参照租赁合同约定的租金标准支付使用费。
原审法院审理后认为，涉案《租赁合同》应为无效，马某某应从系争房屋迁出，将房屋返还牛某某，并参照租赁合同约定的租金标准，支付2010年10月1日起至实际迁出之日止的使用费。牛某某应将押金1万元返还马某某。租赁合同中并未约定牛某某应提供系争房屋房产证帮马某某办理工商营业执照，且合同无效，故马某某要求牛某某支付违约金缺乏依据。系争房屋交付后，马某某实际经营使用，现马某某要求牛某某返还已付租金的五分之四缺乏依据。马某某雇佣人员的工资费用系经营支出，与牛某某无关，且马某某也未提供证据证明费用金额，对马某某要求牛某某支付人员工资费用不予准许。固定装修由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，牛某某与马某某都应对此承担一定责任，虽然马某某不申请对固定装修现值进行评估，但考虑到其确实进行了部分装修，牛某某应适当予以补偿。酌定牛某某支付马某某固定装修现值补偿款7,000元。判决：一、马某某与牛某某就上海市宝山区友谊支路乙号房屋签订的《租赁合同》无效；二、马某某于判决生效之日起十日内，从上海市宝山区友谊支路乙号房屋内迁出，将上述房屋返还给牛某某；三、马某某于判决生效之日起十日内，支付牛某某自2010年10月1日起至实际迁出日止的房屋使用费，按照每月5,000元的标准支付；四、牛某某于判决生效之日起十日内，支付马某某固定装修补偿款7,000元；五、牛某某于判决生效之日起十日内，返还马某某押金1万元；六、马某某的其余诉讼请求，不予支持。
判决后，牛某某提起上诉，认为：其在原审中已提供宝山区经济委员会、宝山区商业网点管理办公室关于该房屋权属方面的证明，同时提供宝山区机关事务管理局关于系争房屋权属属于宝山区政府的证明，故目前只是无法查询系争房屋是否有规划许可证。另对马某某装修费为2万元存有异议，原审酌定补偿数额偏高。请求撤销原判，改判驳回马某某的原审诉讼请求。
马某某则请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，应予确认。
本院审理中，牛某某未能提供系争房屋的产权证及规划许可证，亦未能明确系争房屋的建造主体及建造时间。
本院审理中，马某某表示，其已从系争房屋搬离并于2010年10月29日将系争房屋钥匙通过邮寄方式交给牛某某。牛某某表示因大门内有包含系争房屋在内的数间商铺，其于2010年10月29日收到马某某邮寄的钥匙只是大门钥匙，而非系争房屋钥匙，因己方将系争房屋租给马某某时将原有的环形锁取下，由马某某自行安装门锁，而该门锁的钥匙马某某并未返还给其。
本院审理中，牛某某提供室内装饰装修估价表，证明系争房屋装修残值远低于马某某主张的赔偿款。马某某认为该表系牛某某单方制作，且评估人员并未进入现场，对该结论不予认可。牛某某表示评估时确未告知马某某，但评估人员确系进入系争房屋。
本院审理中，经于2010年11月23日询问当事人，马某某表示愿将系争房屋钥匙交给牛某某，牛某某亦表示愿交接房屋，后因双方对装修补偿及房内物品存有争议，未实际交接房屋。2010年12月9日，在本院主持下，马某某向牛某某交付了系争房屋的钥匙。
本院认为，本案的争议焦点为涉案租赁合同的法律效力及牛某某应补偿马某某的装修损失数额。二审中牛某某虽认为无法确认系争房屋是否取得规划许可证等证照，但其提供的相关材料难以证明其主张，故在此情形下，原审法院根据已查明的事实认定涉案租赁合同无效，并无不当。本案审理中，马某某虽已将大门钥匙通过邮寄方式交给牛某某，但根据双方当事人的陈述，马某某并未交付系争房屋的钥匙，在此情形下，马某某的行为仍未构成完整意义上的房屋返还，系争房屋仍在其控制之下，故其仍应支付房屋使用费。2010年11月23日，双方虽表示同意交接钥匙，但因房内物品及装修补偿等争议，未实际交接，此期间内的房屋使用费可按公平合理原则由当事人分担。2010年12月9日，双方完成系争房屋交接，马某某支付房屋使用费应止于该日。关于装修损失，原审法院在双方都不申请评估的情形下，根据马某某进行部分装修的事实、马某某使用系争房屋的情况及系争房屋的装修现况，结合当事人对合同无效的过错程度，酌定牛某某支付马某某装修现值补偿款7,000元并无不当。牛某某在二审中提供的室内装饰装修估价表尚不足以证明其主张，对其中内容难以采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1187号民事判决主文第一、四、五、六项；
二、撤销上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第1187号民事判决主文第二、三项；
三、马某某于本判决生效之日起十日内，支付牛某某自2010年10月1日起至2010年12月9日止的房屋使用费(其中2010年10月1日起至2010年11月23日止的房屋使用费按每月人民币5,000元的标准支付，2010年11月24日起至2010年12月9日止的房屋使用费按每月人民币2,500元的标准支付)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人牛某某承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 姚 跃
代理审判员 葛 珉
二○一一年一月十九日
书 记 员 彭奕佳