房屋买卖合同纠纷关于定金作为债权担保的约定一案
编辑：上海市二中院 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2625号
上诉人(原审原告)李某。
被上诉人(原审被告)陈某某。
被上诉人(原审被告)刘某某。
上诉人李某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(某0)普民三(民)初字第2146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某及其委托代理人周某某、被上诉人刘某某、陈某某及陈某某的委托代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，陈某某、刘某某系上海市宁强路100弄某号某室房屋(以下简称系争房屋)的权利人。某0年3月31日，刘某某、陈某某与李某签订书面协议，内容为李某以人民币(以下币种均为人民币)110万元的价格购买系争房屋，签订买卖合同时，李某支付27万元作为首付款(含定金)，并以银行贷款形式支付其余房款70万元，李某取得系争房屋产权证时支付2万元等，李某为表购买诚意，签订本协议时支付刘某某、陈某某意向金6万元。同时，刘某某、陈某某出具承诺书，承诺李某支付刘某某、陈某某6万元作为意向金，在该款支付后六十日内，刘某某、陈某某补办产权证，并将房屋内国内六人户籍迁出该房屋，该六人户籍迁出后，签订买卖合同，房屋内另有三人户籍，因人在国外，户籍于十八个月内迁出，李某收取5万元作为押金，若逾期未能办理，刘某某、陈某某按每天20元的标准向李某支付违约金。李某取得产权证后，刘某某、陈某某于两个月内迁出系争房屋。当日，李某向陈某某帐户转帐6万元，刘某某、陈某某在格式打印并由李某填写括号内内容的收据落款处签名，该收据内容为：“购房人(李某)身份证号(3703231981070300XX)先意向买入(铁路新村宁强路100弄)房子(12)楼(某)室。现交付定金(陆万)元整”。同年6月14日，李某向上海市公安局普陀分局报案，控告刘某某合同诈骗，6月19日，上海市公安局普陀分局经侦支队民警向刘某某了解情况，刘某某称其已经明确告知李某系争房屋被法院查封且有九个户口，但李某自愿购买。刘某某同时表示愿意于6月20日将6万元返还李某。7月12日，上海市公安局普陀分局出具不予立案通知书，认为经审理，刘某某不构成合同诈骗犯罪，故决定不予立案。同年8月，李某向法院提起诉讼，要求判令刘某某、陈某某双倍返还定金12万元。
原审法院另查明，系争房屋于2009年1月9日被上海市普陀区人民法院查封，预计结束日期为某1年1月8日；某0年3月16日，系争房屋被上海市普陀区人民法院轮候查封，预计结束日期为某2年3月15日；某0年7月20日，系争房屋被上海市普陀区人民法院轮候查封，预计结束日期为某2年7月19日。系争房屋内现有刘某某、陈某某在内共九个户籍。
原审审理中，刘某某表示因其与他人存在债务纠纷，系争房屋被上海市普陀区人民法院查封，现因债务未清偿，系争房屋仍处于被查封状况。
原审法院认为，相关法律规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。因系争房屋被法院数次查封的状况客观存在并延续至今，故依法不得交易。双方作为系争房屋这一特殊商品的交易双方，均应当遵循诚实信用原则，履行各自的义务，以降低交易风险。刘某某、陈某某作为出售方，应当根据交易习惯，履行如实告知房屋信息的义务，包括提供房屋的产权情况、权利限制状况等信息，而李某作为买受方，也负有注意审查的义务，如通过房地产交易部门的公开信息渠道，查询房屋相关信息。现有证据表明，正是因为买卖双方均未能正确履行各自的义务，才导致交易无法继续，对此，双方均有责任。在系争房屋买卖交易不成的情况下，刘某某、陈某某应当将6万元返还李某，而李某要求刘某某、陈某某承担双倍返还的责任，缺乏事实依据，也与法律规定不符，法院不予采纳。原审法院据此判决：一、刘某某、陈某某应于判决生效之日起十日内返还李某60,000元；二、对李某其余的诉讼请求，不予支持。
原审判决后，李某不服，向本院提起上诉称：刘某某故意隐瞒系争房屋被司法查封的事实，骗取李某定金。原审法院认定有误，请求本院撤销原审判决，改判由刘某某、陈某某双倍返还定金。
被上诉人陈某某、刘某某答辩称：不同意双倍返还定金。原审法院判决正确，请求本院予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，李某陈述：中介人员告诉过李某系争房屋没有产证，无法签订正式的买卖合同。中介人员不愿意参与系争房屋买卖合同的订立。
本院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，李某向刘某某和陈某某支付了6万元定金作为系争房屋买卖合同履行的担保。因系争房屋被司法查封导致双方买卖合同未能履行，对此，出售方在签订合同时，负有如实告知的义务；而买受人李某在中介人员已经告知系争房屋存在权利障碍的情况下，更应审慎的查询系争房屋的权利信息。原审法院据此认定双方均未能正确履行各自义务导致交易无法继续，并判决由刘某某、陈某某返还定金6万元，对李某要求双倍返还定金的诉讼请求不予支持，合法合理，本院予以认同。但是，基于刘某某在某0年6月19日向公安局陈述其愿意于6月20日归还李某6万元，但至今仍未归还，故自某0年6月20日起，刘某某、陈某某应按银行同期贷款利息偿付李某6万元资金被占用的损失。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、维持上海市普陀区人民法院(某0)普民三(民)初字第2146号民事判决第一项；
二、撤销上海市普陀区人民法院(某0)普民三(民)初字第2146号民事判决第二项；
三、自本判决生效之日起十日内陈某某、刘某某偿付李某逾期付款利息(以人民币6万元为本金，自某0年6月20日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费1,350元，由李某负担675元，由刘某某、陈某某负担675元；财产保全费1,120元，由刘某某、陈某某负担。二审案件受理费2,700元，由李某负担2,000元，刘某某、陈某某负担700元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 姚 跃
代理审判员 王 伟
二○一一年一月二十日
书 记 员 周乐晟