上海市二中院关于房屋买卖合同纠纷涉及抵押权情形一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2576号
上诉人(原审被告、反诉原告)王A。
上诉人(原审被告、反诉原告)王B。
上诉人(原审被告、反诉原告)任某某。
被上诉人(原审原告、反诉被告)张甲。
被上诉人(原审原告、反诉被告)胡某某。
被上诉人(原审原告、反诉被告)张乙。
上诉人王A、任某某、王B因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第165号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人王A、王B，被上诉人张甲、胡某某及三被上诉人共同委托代理人柴小森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年9月28日，张甲、胡某某、张乙(乙方)与王A、任某某、王B(甲方)在上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原物业公司)居间下，签订了上海市房地产买卖合同，约定王A、任某某、王B将其所有的位于上海市嘉定区江桥镇临夏路98弄某号1001室房屋(以下简称诉争房屋)转让给张甲、胡某某、张乙，房屋转让价款人民币(以下币种均为人民币)1,200,000元。双方约定甲方于2010年4月7日前腾出诉争房屋并通知乙方进行验收交接。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。甲乙双方确认于2010年2月28日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过7日后乙方仍未付款的，除乙方向甲方支付7日的违约金外，甲方有权解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方。乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起3日内向甲方支付。合同第十条约定，甲方未按本合同第4条约定的期限交接房产的，双方同意按以下内容处理，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第4条、第6条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过7日后甲方仍未交付的，除甲方向乙方支付7日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起3日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。付款方式：乙方应在双方签订本合同并申请办理本合同后3日内，直接支付给甲方部分首付款300,000元，乙方应于2010年1月14日前支付甲方200,000元，上述两笔构成乙方支付甲方的首期房价款500,000元。该首期房价款中包含房价尾款50,000元且甲方同意该尾款由中原物业公司暂为保管。甲方同意乙方通过向贷款银行申请700,000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于2010年1月14日前向该贷款银行申请贷款，并申请办理借款抵押合同。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于附件三付款协议第3条送件当日将其补足并支付甲方。乙方第二期房价款的支付方式为：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后，双方亲自或委托中原物业公司赴上海市嘉定区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件),并由中原物业公司收执收件收据。待房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后五个工作日内，乙方应支付甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为支付。待贷款银行将上述房价款支付至指定帐户且上海市嘉定区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3日内，双方对房地产进行验看、清点后，甲方应将房地产交付乙方。同时，中介公司代为转付尾款50,000元。同日，王A、任某某、王B与张甲、胡某某、张乙签订买卖合同补充协议，双方确认买卖合同的转让价款为1,200,000元，该转让价不包含该房地产的附属设施、装修添附的价格。双方同意该房地产内的装修设备，张甲、胡某某、张乙直接补偿王A、任某某、王B360,000元，张甲、胡某某、张乙应于2010年1月14日前直接支付王A、任某某、王B。如补充协议与买卖合同约定不一致的，以补充协议为准。若张甲、胡某某、张乙未能支付补充协议所述转让价款的，应按买卖合同第9条承担违约责任。若王A、任某某、王B收受本协议约定的转让价款后违反买卖合同的约定，则王A、任某某、王B除按买卖合同约定承担相应的违约责任外，还需返还张甲、胡某某、张乙依据补充协议支付的转让价款。签约后，张甲、胡某某、张乙于2009年9月29日支付王A、任某某、王B房款300,000元。2010年1月23日，王B发函给张甲、胡某某、张乙，声明由于张甲、胡某某、张乙未按约于2010年1月14日前支付560,000元，截止2010年1月22日仍未支付。根据合同约定，王A、任某某、王B有权单方解除合同。故提出要求解除买卖合同。同日，张甲回函给王B，记载张甲、胡某某、张乙于2010年1月14日前多次要求王A、任某某、王B收取第二期房价款，但对方一直称爷爷病危无法回上海。张甲、胡某某、张乙于2010年1月15日至2010年1月22日期间多次催促王A、任某某、王B收款，但其至今未来收取，希望王A、任某某、王B及时来收取房款，以便合同顺利履行。2010年1月24日，张甲又发催告函给王B，要求王A、任某某、王B于2010年1月27日上午10时前与张甲、胡某某、张乙共同至中原公司收取第二期房价款，否则，将追究王A、任某某、王B的违约责任。
2010年3月10日，张甲、胡某某、张乙向原审法院提起诉讼，请求判令：1、王A、任某某、王B继续履行与张甲、胡某某、张乙签订的上海市嘉定区江桥镇临夏路98弄某号1001室房地产买卖合同；2、王A、任某某、王B协助张甲、胡某某、张乙办理房款交接手续；3、王A、任某某、王B协助张甲、胡某某、张乙办理贷款申请手续，按银行要求提供申请所需的书面材料和相关证明；4、王A、任某某、王B协助张甲、胡某某、张乙办理诉争房屋的产权过户手续及抵押登记手续；5、判令在张甲、胡某某、张乙申请的银行贷款700,000元支付至王A、任某某、王B指定帐户后3日内，王A、任某某、王B交付房屋；6、判令王A、任某某、王B支付张甲、胡某某、张乙违约金13,500元。(自2010年2月28日起至王A、任某某、王B协助办理产权过户及抵押登记手续之日，按张甲、胡某某、张乙已付款300,000元的日万分之五计算，暂计算至2010年5月28日)。诉讼中，张甲、胡某某、张乙明确第1项请求要求继续履行合同的内容就是诉讼请求第2-5项请求的内容。原审诉讼中，张甲、胡某某、张乙撤回第2项、第3项诉讼请求。
原审审理中，王A、任某某、王B主张张甲、胡某某、张乙应按约于2010年1月14日前支付860,000元首付款。但张甲、胡某某、张乙没有在约定的期限付款，构成违约，王A、任某某、王B按约有权解除合同，并要求张甲、胡某某、张乙支付违约金及赔偿金。故王A、任某某、王B请求驳回张甲、胡某某、张乙的诉请，并提出反诉，要求判令：1、解除双方于2009年9月28日签订的上海市房地产买卖合同；2、判令张甲、胡某某、张乙支付逾期付款的违约金1,960元(按日万分之五计算、以560,000元为基数、计算7天)；3、判令张甲、胡某某、张乙赔偿王A、任某某、王B312,000元(按房价1,560,000元的20%计算)。
原审法院另查明，王A、任某某、王B尚未归还诉争房屋约600,000元的银行贷款，未涤除诉争房屋抵押权。
原审庭审中，双方为证明系对方违约，分别提交2010年1月7日18点12分左右内容截然相反的两条手机短信。张甲、胡某某、张乙提交的张甲发给王B的手机短信内容为张甲、胡某某、张乙已准备好剩余房款560,000元，希望对方于2010年1月14日之前来领取。王A、任某某、王B提交的王B收到张甲的短信内容为合同约定2010年1月14日前应支付560,000元，现情况有变，钱款暂时没筹齐，能否延期半个月或一个月。双方对上述短信各执一词，都坚持自己的短信内容是真实的。原审法院根据张甲、胡某某、张乙的申请，曾至中国移动上海分公司查询，但中国移动上海分公司告知，法院没有查询短信内容的权限。
原审审理中，张甲、胡某某、张乙提交居间方中原物业公司及业务员张波的情况说明，以证明其于2010年1月7日准备好钱款且通知了王A、任某某、王B，是王A、任某某、王B未按约去收受房款。王A、任某某、王B认为中介公司与本案有利害关系，王B从未说过爷爷生病，也不认识张波这个人，故对上述证据不认可。原审法院认为，中原物业公司作为中介机构，参与双方之间的房地产买卖，在没有其他相反证据的情况下，法院采信中原物业公司的情况说明。
原审审理中，法院询问张甲、胡某某、张乙，由于贷款新政的出台，可能会影响其贷款，如贷款不足则余下房款如何支付？张甲、胡某某、张乙明确表示，能够贷款则贷款，不能贷款部分其用现金补足，但需要一段时间筹款。
原审法院认为，张甲、胡某某、张乙与王A、任某某、王B之间的房屋买卖合同合法有效，对双方均具有约束力。本案中，根据相关证据证明，是王A、任某某、王B迟延受领房款，并非张甲、胡某某、张乙逾期付款，张甲、胡某某、张乙并不构成违约。王A、任某某、王B以张甲、胡某某、张乙违约要求解除合同，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。现张甲、胡某某、张乙要求继续履行合同，故双方仍应按约履行各自的义务。张甲、胡某某、张乙要求王A、任某某、王B将诉争房屋的产权过户至其名下并办理房屋交接手续的诉请，合法有据，应予支持。同时，张甲、胡某某、张乙也应将剩余房款支付王A、任某某、王B。王A、任某某、王B明确表示不履行合同，已构成违约，故其还应承担相应的违约责任。因诉争房屋已设定了抵押权，而该抵押权合法有效，故王A、任某某、王B应在涤除抵押权后，协助张甲、胡某某、张乙办理过户手续。审理中，张甲、胡某某、张乙放弃部分诉讼请求与法不悖，可予准许。原审法院据此判决：一、张甲、胡某某、张乙应于判决生效之日起十日内支付被告王A、任某某、王B房款560,000元；二、王A、任某某、王B应于判决生效之日起一个月内在涤除上述诉争房屋抵押权后协助张甲、胡某某、张乙将坐落于上海市嘉定区江桥镇临夏路98弄某号1001室房屋过户至张甲、胡某某、张乙名下(相关过户税费按双方买卖合同的约定承担)；三、张甲、胡某某、张乙应于判决生效之日起二个月内将剩余房款700,000元支付王A、任某某、王B；四、王A、任某某、王B应于判决生效之日起二个月内将位于上海市嘉定区江桥镇临夏路98弄某号1001室房屋交付张甲、胡某某、张乙；五、王A、任某某、王B应于判决生效之日起十日内支付张甲、胡某某、张乙违约金13,500元，及自2010年5月29日起至判决生效之日止的违约金(按张甲、胡某某、张乙已支付价款300,000元的日万分之五计算)；六、王A、任某某、王B的反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人王A、任某某、王B不服，向本院提起上诉称：双方签订的《房屋买卖合同》及补充协议明确规定被上诉人支付第二期房款的截止时间为2010年1月14日，逾期支付，上诉人有权单方解除合同。被上诉人未按约付款，上诉人可依约主张解除合同。原审法院以中介公司出具的《情况说明》判定上诉人违约明显错误。按照谁主张谁举证的原则，被上诉人应提供直接证据证明其已在约定时间内付款，否则应由被上诉人承担举证不能的后果。上诉人请求二审法院撤销原审判决，依法改判对被上诉人在原审中提出的诉讼请求不予支持。
被上诉人张甲、胡某某、张乙答辩称：其于2010年1月7日备齐第二期房款后以短信形式通知上诉人收取，但上诉人以其在外地为由拖一直延收取房款，并于2010年2月23日致函被上诉人要求解除合同。被上诉人在原审中提供的证据可证明被上诉人及中介公司多次发函、电话催告上诉人交接房款、履行合同，但均遭拒绝。由于上诉人的违约行为导致被上诉人合同目的无法实现，上诉人应承担违约责任。被上诉人认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院另查明，被上诉人在原审中提供了张甲分别于2010年1月7日、1月8日从农业银行提取49,900元和45,600元现金的取款回单；上海气体阀门总厂出具的有关其单位员工张甲于2010年1月5日向公司领取的个人集资款100,000元的《证明》；胡某某于2009年3月24日存入建设银行(至诉讼时尚存)的20,415.89元个人活期储蓄存折一份；胡某某于2010年1月6日尚有365,169.86元存款的中国邮政储蓄银行定期存折，被上诉人以此证明其在合同约定的付款期限前已准备好第二期房款的事实。
本院认为，双方当事人就被上诉人未能按约支付第二期房款的责任归咎各执己见，且就同一事实的表述截然相反。原审法院依据被上诉人的申请曾对被上诉人于2010年1月7日发给上诉人的短信内容进行调查，但因客观原因未有结论。鉴于上诉人作为房屋卖售人，其主要合同权利为收取房款，即使如其所述，被上诉人于2010年1月7日所发短信内容为要求延期付款，通常情况下，上诉人会就是否同意对方延迟履行主要合同义务进行明确答复，但依据被上诉人提供的证据及上诉人在一、二审中的确认，上诉人并未就此作出答复，亦未曾向被上诉人主张或催告支付房款。结合被上诉人在收到上诉人要求解约的函件后立即回函明确其于合同约定的房款支付期限前多次催促上诉人收取第二期房价款，并再次提请上诉人及时收取房款的事实及中原物业公司在原审审理中提供的《情况说明》，本院认定被上诉人就双方争议事实所作陈述符合常理，被上诉人据此提出的主张可予采纳。原审法院依据查明的事实所作判决并无不当，可予维持。对上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6,226.90元，由上诉人王A、任某某、王B共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 成 皿
代理审判员 邬海蓉
二○一一年一月二十日
书 记 员 陈 洁