房屋租赁合同纠纷关于承租权转让是否无效的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2160号
上诉人(原审原告)李A。
被上诉人(原审被告)上海Z物业有限公司。
法定代表人钱某某，董事长。
被上诉人(原审被告)沈A。
被上诉人(原审被告)沈B。
被上诉人(原审被告)沈C。
被上诉人(原审被告)沈D。
被上诉人(原审被告)魏某。
被上诉人(原审被告)吴某某。
上诉人李A因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第79号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，本市溧阳路某号房屋原承租人为李A。2000年6月20日李A与唐某某签订了房屋买卖合同，约定：房屋使用权人李A将位于本市溧阳路某号底层使用权房(以下简称系争房屋)出让给唐某某，双方协商认可转让该房屋的价格为人民币(以下币种均为人民币)47万元；转让面积为底层前间18.9平方米、底层后间18.7平方米、底层灶间11.0平方米、底层阳搭7.4平方米；唐某某于2000年6月20日前支付定金2万元，2000年7月1日前支付房款40万元，尾款5万元待转让手续办妥后支付给李A，李A将户口迁出系争房屋。双方还约定：由上海星洲房地/产投资有限公司(以下简称星洲房产)协助办理房屋转让手续，手续费3,500元由唐某某支付。
2000年6月，李A与星洲房产签订协议书约定，因李A于1997年8月12日曾委托星洲房产置换系争房屋和其二层亭子间，由于种种原因无法履行，李A收到星洲房产47万元，上述房屋由星洲房产保管。双方约定：1.李A同意将房屋价格从55万元降低到47万元；2.李A同意将系争房屋过户给星洲房产指定人员，房产使用权归星洲房产，李A户口挂靠在星洲房产；3.星洲房产同意为李A索回5万元，并作为担保人保证李A的权益。如在协议生效后的半年内无法追回5万元房款，该款由星洲房产负责支付；4.在系争房产置换过程中李A家庭内部发生的一切纠纷和经济法律责任由李A负责，客户发生的一切纠纷和经济法律责任由星洲房产负责；5.此协议经双方签字盖章后生效，原双方签订的委托书失效，星洲房产承诺不向法院起诉。
2002年1月4日，李A曾至原审法院起诉，要求唐某某支付系争房屋余款8万元，经原审法院调解，李A与唐某某达成协议：李A于2002年2月8日办妥房屋手续交给唐某某，唐某某于当日付清房款8万元。
李A认为，其仅置换部分房屋，未将其租赁的全部房屋进行置换，故于2010年1月6日向原审法院起诉，要求确认上海Z物业有限公司(以下简称Z物业)与沈A、沈B、沈C、沈D、魏某、吴某某就系争房屋签订的承租权转让合同无效，恢复李A为系争房屋承租权人。
原审法院另查明，2000年8月1日，唐某某通过房屋置换取得系争房屋承租权。2007年8月1日魏某通过户名变更取得系争房屋承租权。2007年11月1日，沈A通过房屋置换取得系争房屋承租权。
原审法院审理中，Z物业称，李A对置换系争房屋是明知的，并已办理了系争房屋的上海市公有住房差价换房征询表及退房单。李A则认为，上海市公有住房差价换房征询表及退房单上的签名、盖章非其所为。
原审法院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。2002年1月4日，李A以系争房屋承租人身份及2000年6月20日与唐某某签订的《房屋买卖合同》、2000年6月与星洲房产签订的《协议书》，确认系争房屋系有偿置换与唐某某为由，向原审法院主张要求唐某某支付系争房屋余款8万元。经原审法院调解，李A与唐某某达成协议：李A于2002年2月8日办妥房屋手续交给唐某某，唐某某于当日付清房款8万元。原审审理时，李A称其与唐某某签订的《房屋买卖合同》，只约定置换系争房屋的底层前间、底层后间、底层西灶间、底层阳搭，而Z物业在未经李A认可的情况下，将全部系争房屋更户为他人的行为，损害了李A的利益，要求确认Z物业与沈A、沈B、沈C、沈D、魏某、吴某某就系争房屋签订的承租权转让合同无效，恢复李A为系争房屋承租权人的诉讼请求，与事实不符，原审法院不予支持。
原审法院审理后作出判决如下：对李A要求确认上海Z物业有限公司与沈A、沈B、沈C、沈D、魏某、吴某某就本市溧阳路某号房屋签订的承租权转让合同无效，恢复李A为系争房屋承租权人的诉讼请求不予支持。本案受理费80元,由李A承担。
李A不服原审法院判决，向本院提起上诉称：其于2000年6月20日与唐某某签订的《房屋买卖合同》约定，其仅将系争房屋的底层前间、底层后间、底层灶间、底层阳搭四个部位出售于唐某某，不包括二楼亭子间，但在办理过户手续时因Z物业表示，若要转让系争房屋，只能将租赁卡上记载部位全部转让，不允许进行部分转让，故过户手续未能办成，系争房屋仍应登记在其名下。现Z物业在其不知情的情况下，违背其真实意思，先后将系争房屋全部过户至唐某某、魏某、沈A名下，故其仍坚持原审诉讼请求。
Z物业则辩称：其是根据房地产交易中心出具的《准予差价换房通知书》办理的过户手续，系争房屋已在2000年8月过户至唐某某名下，李A不但将包括二楼亭子间在内的系争房屋交付于出售方，且在长达近十年的时间内未提出异议、未缴纳公房租金说明其对于此项交易完全是同意的，故其不同意李A的上诉请求，要求维持原判。
沈A辩称：唐某某与其兄沈E系恋人关系，沈E则是星洲房产的原法定代表人，沈E死亡后由其接任作为该公司的法定代表人，该节事实已由上海市长宁区人民法院(2000)长民初字第3498号生效判决予以认定，系争房屋是由沈E开办的星洲房产出资购买并登记在唐某某名下，后沈E在与唐某某办理结婚手续前死亡，经协商，唐某某将系争房屋过户至沈E之母魏某名下。早在1997年之时，李A曾委托星洲房产将系争房屋出售，此后，李A又收取了星洲房产支付的购房款，并向星洲房产交付了包括二楼亭子间在内的系争房屋，2000年6月20日李A又与星洲房产签订了使用权买断协议书，明确系争房屋的使用权已归星洲房产，星洲房产有权将系争房屋过户给该公司指定的人员，依据该协议唐某某取得了该房屋的承租权，故其不同意李A的上诉请求，要求维持原判。
沈B、沈C、沈D、魏某、吴某某则辩称：其意见与沈A一致。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明：1997年1月1日李A取得了包括二楼亭子间在内的系争房屋的承租权，1997年8月12日李A与星洲房产签订《委托书》约定：李A(简称甲方)、星洲房产(简称乙方)就下列项目提供经济咨询服务，经双方磋商一致后签定合同如下：项目内容：房屋置换(以房卡为准)；具体要求：要求出让价为55万元等内容。以上事实有李A在本案起诉时提供的租赁卡复印件及原审法院自(2002)虹民一(民)初字第5号案件卷宗内调取的材料，双方当事人在原审法院审理期间的质证意见予以证实。
本院又查明：2002年1月4日，李A以唐某某尚有8万元购房余款未支付为由诉至原审法院时，一并提交了1997年8月12日李A与星洲房产签订的《委托书》、2000年6月20日李A与星洲房产签订《协议书》等材料作为证据。以上事实有审法院自(2002)虹民一(民)初字第5号案件卷宗内调取的材料及李A在原审法院审理中的质证意见予以证实。
本院认为：公民的合法权益应当受到法律的保护。1997年1月1日李A取得了包括二楼亭子间在内的系争房屋的承租权，1997年8月12日李A与星洲房产签订了《委托书》，委托星洲房产对系争房屋进行置换，对于置换的范围双方明确约定以房卡为准，据此应当认定，李A委托星洲房产进行置换的是包括二楼亭子间在内的租赁卡上记载的全部部位。 2000年6月20日李A与星洲房产签订的《协议书》，则证实了李A已收到星洲房产支付的42万元，同时，该协议约定了包括二楼亭子间在内的系争房屋使用权已归星洲房产、李A同意将系争房屋过户给星洲房产指定的人员，而在该协议签订之前李A已将系争房屋交付于星洲房产。故应当认定，依据上述协议，李A已对系争房屋作出了处分，并办理了房屋买卖的实物交付手续。李A称，系争房屋的交付是基于其于1996年年底与沈E建立的租赁关系，并非是基于买卖关系，但又称双方从未签订租赁合同、未约定租期、租金，在系争房屋被他人占用的近十年期间亦未收取过租金，鉴于李A对其所陈述的系争房屋交付原因未能提供任何证据，且与其在另案诉讼中作为证据提供的《协议书》上记载的交付原因不符，故本院不予采信。2000年8月系争房屋已过户至唐某某名下，根据李A曾在2001年诉至法院要求唐某某支付8万购房余款的行为可知，李A具备基本的法律常识和维权意识，但在长达近十年的时间内，李A非但未对系争房屋已过户至他人名下且实际为他人占有的事实提出异议，而且一直未向公房管理部门缴纳租金。综上，应当认定，对于系争房屋的出售，系李A本人的真实意思表示，现李A以系争房屋的出售其并不知情为由，要求确认该过户行为无效、恢复其对系争房屋的承租权的请求，缺乏依据。原审法院所作判决是正确的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由李A负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 刘建颖
代理审判员 张志煜
二○一一年一月十八日
书 记 员 范庆韵