房屋租赁合同纠纷中由于政策规定如何承担违约责任的民事判决书
编辑：上海市二中院 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2492号
上诉人(原审原告)上海A蛋制品有限公司。
法定代表人吴某某，经理。
被上诉人(原审被告)上海B工贸有限公司。
法定代表人李某某，总经理。
原审第三人嘉定区C粮****理所。
法定代表人费某，主任。
上诉人上海A蛋制品有限公司(以下简称A蛋制品公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2010)嘉民三(民)初字第664号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,于2010年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人A蛋制品公司之法定代表人吴某某及其委托代理人刘杰、被上诉人上海B工贸有限公司(以下简称B工贸公司)之法定代表人李某某及其委托代理人童锡荣、原审第三人嘉定区C粮****理所(以下简称粮油所)之委托代理人夏某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年12月1日，A蛋制品公司、B工贸公司签订一份房屋租赁合同，约定B工贸公司将位于嘉定区C镇西街某号(8、9、13、14即系争房屋)厂房、住房1468平方米及场地出租给A蛋制品公司使用，租期为10年，从2007年1月1日起至2016年12月30日止，前二年年租金为人民币(以下币种均为人民币)15万元，以后每平方米每二年增加二分一天。租赁期间如遇国家征用土地或镇统一规划用地，双方无条件服从，本合同自然终止，各不承担赔偿责任。如遇动迁，B工贸公司考虑A蛋制品公司搬迁，优惠最后二个月租金(发出通知后)，国家赔偿房屋费归B工贸公司，其它归A蛋制品公司所有。除上述规定外，单方违约或中止合同的，应向守约方支付违约金1万元。合同签订后，B工贸公司交付了房屋，A蛋制品公司亦支付了租金。2010年6月21日，B工贸公司向A蛋制品公司发出书面通知，要求A蛋制品公司于2010年7月10日前搬离承租的房屋。
原审另查明，系争房屋产权属粮油所所有。2009年4月22日粮油所与B工贸公司签订一份房屋(场地)租赁合同，约定粮油所将系争房屋及场地出租给B工贸公司，租期一年，合同一年一签。如政府不动迁，双方必须续签。2010年1月经政府有关部门批准，系争房屋所在地块需进行前期基础性开发。粮油所与B工贸公司经协商，双方于2010年6月21日签订一份协议书，解除了房屋租赁合同，粮油所给付B工贸公司295万元补偿款。B工贸公司将系争房屋转租给A蛋制品公司时，粮油所表示同意。
2010年8月，A蛋制品公司诉至法院，请求判令B工贸公司继续履行房屋租赁合同，由其继续承租房屋，另要求B工贸公司支付违约金1万元。
原审法院经审理后认为，A蛋制品公司、B工贸公司签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。由于系争房屋是粮油所所有，粮油所因系争房屋的地块已被列入政府前期基础性开发，而与B工贸公司于2010年6月21日解除了租赁合同。因A蛋制品公司承租的系争房屋是B工贸公司经粮油所同意后转租给A蛋制品公司，现B工贸公司与粮油所之间的房屋租赁合同已解除，所以A蛋制品公司、B工贸公司间的租赁合同亦无法履行。A蛋制品公司要求继续履行租赁合同，承租系争房屋的诉讼请求难以支持。此外，由于A蛋制品公司、B工贸公司在合同中明确约定如遇国家征用土地或镇统一规划用地，双方无条件服从，合同自然终止，各不承担赔偿责任，现因系争房屋所在地块已被政府列入前期基础性开发，故A蛋制品公司要求B工贸公司支付违约金1万元的诉请，缺乏依据，理由不足，对此不予支持。
原审法院据此作出判决：上海A蛋制品有限公司要求上海B工贸有限公司继续履行房屋租赁合同、支付违约金人民币1万元的诉讼请求不予支持。
原审判决后，上诉人A蛋制品公司不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，依法改判支持其原审中的诉请。理由：根据《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的相关规定，拆迁应有公告，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人共同订立拆迁补偿安置协议。现其未看到拆迁公告，也未接到订立拆迁补偿安置协议的通知，故不存在拆迁，B工贸公司应继续履行合同，并支付其违约金1万元。
被上诉人B工贸公司答辩称：1、A蛋制品公司称未看到拆迁公告，不能代表公告未发出过。系争地块中有数十家单位，只有A蛋制品公司尚未搬离，其他单位若未看到公告也不会都搬离。因为A蛋制品公司未搬离，至今尚有60%的补偿款粮油所未向其支付。2、另其与A蛋制品公司之间的合同是建立在其与粮油所合同的基础上，现其与粮油所之间的合同已解除，其与A蛋制品公司之间的合同不可能继续履行。
原审第三人粮油所述称：其与A蛋制品公司没有租赁关系，其是将房屋出租给B工贸公司。因该地块发生动迁，其与B工贸公司达成了解除租赁合同的协议，并给付B工贸公司补偿款295万元。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，系争房屋产权属于粮油所，粮油所将系争房屋及场地出租给B工贸公司，B工贸公司将其承租的部分房屋及场地转租于A蛋制品公司。A蛋制品公司上诉以其未看到拆迁公告，也未接到订立拆迁补偿安置协议的通知等为由，认为不存在拆迁，B工贸公司应继续履行合同，并支付其违约金1万元。然根据查明的事实：2010年1月，经政府有关部门批准，系争房屋所在地块需要进行前期基础性开发，故粮油所与B工贸公司已于2010年6月21日签订了解除租赁合同的协议。鉴于此，A蛋制品公司与B工贸公司之间的转租合同缺乏继续履行的基础。而A蛋制品公司请求B工贸公司支付其违约金1万元，则并不符合双方合同中关于单方违约或中止合同支付违约金1万元的情形，故本院亦难以支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海A蛋制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 葛 珉
代理审判员 姚 跃
二○一一年一月十二日
书 记 员 彭奕佳