房屋租赁合同纠纷中关于违约金的调整以及债权对抗物权的效力一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2613号
上诉人(原审被告)陈某某。
上诉人(原审被告)上海A食品连锁经营有限公司车站南路二店。
负责人郁某某。
上诉人(原审被告)上海A食品连锁经营有限公司。
法定代表人郁某某，执行董事。
被上诉人(原审原告)上海B集团振城不动产经营有限公司。
法定代表人郑某某，董事长。
原审被告马某某。
上诉人陈某某、上海A食品连锁经营有限公司车站南路二店(以下简称A车站南路二店)、上海A食品连锁经营有限公司(以下简称A公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第298号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明， 上海市车站南路甲号、乙号面积118.84平方米房屋权利人为上海B(集团)有限公司(以下简称B集团)。2008年3月25日B集团与陈某某签订《房屋租赁合同》，约定该出租房屋座落在上海市车站南路甲号、乙号；陈某某向B集团承诺，租赁房屋作为外贸服装店使用，并自行向有关部门办理与经营相关的手续；陈某某保证，在租赁期内未征得B集团书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变约定的使用用途，并不得经营未经同意或许可的经营项目；租赁期限自2008年5月16日起至2013年5月15日止；自2008年5月16日至2009年5月15日止租金为人民币(以下币种均人民币)268,804元、2009年5月16日至2011年5月15日止租金为635,355元、2011年5月16日至2013年5月15日止租金为665,590元；房屋租金先付后用，陈某某应于每季5日前，将租金解缴到B集团指定的银行账户，如陈某某逾期支付租金，B集团除了没收陈某某保证金外，还可按本合同约定行使解除权，并由陈某某承担违约责任；B集团与陈某某约定，陈某某应于签约后3天内向B集团支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的房屋租金，即44,800元；租赁关系终止时，B集团收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由陈某某承担的费用外，剩余部分无息归还陈某某，保证金不足抵扣的，不足费用由陈某某另行支付；合同租赁期满或提前解除和终止时，陈某某在该房屋上所有装潢、装修材料和不可移动设备、设施全部无偿归B集团所有；B集团和陈某某同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，对方无抗辩权，违反合同的一方，应向守约方按本合同的约定承担违约责任，若属B集团有权解除合同情形的，B集团有权立即收回房屋并追究陈某某违约责任：……(二)陈某某未征得B集团书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；……(四)陈某某擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；(五)陈某某逾期不支付房租超过1个月的；……；未经B集团同意陈某某逾期交还房屋的，每逾期1日，除B集团没收陈某某保证金外，陈某某还应按建筑面积每平方米11元向B集团支付该房屋占用使用费；陈某某逾期不支付房租的，每逾期1日按欠租金额的万分之五向B集团支付违约金。嗣后，陈某某使用了系争房屋。
2009年3月15日B集团与陈某某签订《关于房屋租赁的补充协议》，约定双方共同确认上海市车站南路甲号、乙号房屋建筑面积为118.84平方米；起租日调整为2009年1月1日；自2009年1月1日至同年12月31日年租金为238,571元、自2010年1月1日至同年12月31日年租金为281,948元、……；陈某某从2008年预缴的3个月房租顺延至2009年1月1日至同年3月31日，调整计算后多余的房租差额归结为2009年4月的部分房租。2009年4月1 日B集团、上海B集团振城不动产经营有限公司(以下简称振城不动产公司)及陈某某签订《关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议》，约定出租人变更为振城不动产公司，B集团之权利义务改由振城不动产公司承担；房屋租赁合同其他条款不变，继续有效；2009年1月1日起的房屋租金改由振城不动产公司向陈某某收取和行使处置权。陈某某使用系争房屋支付租金至2009年9月30日。
2008年6月陈某某未经振城不动产公司同意与上海爱屋商品有限公司(以下简称爱屋食品公司)签订房屋租赁合同，约定陈某某将上海市车站南路甲号出租给爱屋食品公司；转租期限为60个月，自2008年6月1日起至2013年5月31日；月租金为15,833.30元，合计年租金为19万元；从2008年6月8日起计收租金。第三年房租在原有基础上递增8%，第五年在第三年、第四年基础上递增8%。事后，爱屋食品公司与A公司签订《转让协议书》。随后，A车站南路二店使用了系争房屋，用于食品经营。
2008年陈某某与马某某签订《房屋租赁合同》，约定陈某某将上海市车站南路乙号底层商铺租给马某某使用，该房屋租期为3年，自2008年7月3日至2011年7月2日；租金起付日为2008年7月19日；第一年租金为18万元，第二年租金为19万元，第三年租金为19.5万元。该合同报工商局备案。2009年1月1日陈某某与马某某签订《联营合同》，约定陈某某负责提供位于上海市车站南路乙号商铺作为双方联营合作场地；马某某为商铺经营者，负责统一进货、销售、技术、质量及其他与经营有关之活动，经营项目暂定为烟酒杂货销售；由马某某自行对联营场地进行装修，装修费用由马某某支出；联营房屋租金及相关费用由陈某某支出；联营期为5年，自2009年1月1日起至2013年12月31日止；双方的投资比例为陈某某45%，马某某55%；第一年陈某某收固定月红利为10,000元，第二、三年收月固定红利为11,862.50元，第四、五年收月固定红利为12,400元；联营期间除陈某某应得固定红利外，其余红利收益归马某某所有；联营合作期间或合作期满结束，陈某某与马某某经协商陈某某自愿将45%的股份归马某某所有。
嗣后，振城不动产公司发现A车站南路二店及马某某在实际使用系争房屋，遂于2010年1月5日向陈某某发出《解除租赁合同函》，就其存在的违约行为言明，1、未按合同约定将系争房屋作为外贸服装店使用，现甲号房屋用于销售食品，乙号房屋用于销售食品香烟；2、自2009年10月1日至2009年12月31日未按约定支付房屋租赁费，至今已超过1个月；3、根据合同约定，陈某某擅自转租系争房屋，振城不动产公司有权解除租赁合同；振城不动产公司于2009年11月上门催讨租金时发现陈某某将甲号、乙号擅自转租。该函还告知陈某某，1、双方签订的《房屋租赁合同》自本函送达至或张贴在系争房屋之日起解除；2、要求陈某某在收到本函或张贴在租赁房屋之日起7日内向振城不动产公司交还房屋，支付欠租及违约金，结清公用事业费，并将转租租金差价收益赔偿振城不动产公司。同时，振城不动产公司将该函张贴于系争房屋的门上，并向陈某某发出该函。但陈某某并未实际收到该函。同日，振城不动产公司向A公司及马某某发出《告知函》及振城不动产公司向陈某某发出的《解除租赁合同函》，言明振城不动产公司未允许陈某某将该房屋转租，陈某某与A公司、马某某签订的转租合同未得到振城不动产公司同意；振城不动产公司已发函通知陈某某解除租赁合同，A公司与陈某某及马某某与陈某某签订的租赁合同也随之解除；A公司、马某某应停止向陈某某支付租金；要求A公司及马某某在收到本函后7天内交还房屋。由于陈某某未向振城不动产公司支付租金并交还房屋，振城不动产公司遂诉至法院，要求确认振城不动产公司与陈某某签订的《房屋租赁合同》于2010年1月8日解除，要求陈某某、A公司、A车站南路二店、马某某迁出上海市车站南路甲号、乙号，要求陈某某支付租金65,822.44元(自2009年10月1日计算至2010年1月8日止)，要求陈某某支付违约金(按欠付租金的日万分之五，以租金59,642.74元为本金，自2009年10月5日计算至实际支付日止，以租金6,179.68元为本金，自2010年1月5日计算至实际支付日止)，并要求陈某某支付房屋使用费(每平方米每日11元，自2010年1月9日计算至实际迁出日止)。
原审法院审理中，A公司出具《证明》一份，称其从工商局的资料中调取的该份证明可以看出A租赁车站南路甲号房屋是得到振城不动产公司认可的。振城不动产公司称该证明上的振城不动产公司的公章并非是振城不动产公司的。经振城不动产公司申请，法院依法委托华东政法大学司法鉴定中心进行鉴定。经鉴定，结论为：检材署期“2008年12月18日”、留有“上海B(集团)有限公司”印文的《证明》上的“上海B(集团)有限公司”印文与样本材料上的“上海B(集团)有限公司”印文系非同一枚印章所留印文。
原审法院认为，振城不动产公司与陈某某签订的《房屋租赁合同》依法成立，对当事人具有法律约束力。陈某某依约使用了系争房屋，理应按照约定全面履行自己的义务。陈某某不仅违反了双方的合同约定，未经振城不动产公司同意擅自将系争房屋转租给了A公司及马某某，同时其亦未按约支付房屋租金，故振城不动产公司要求解除与陈某某签订的《房屋租赁合同》，理由正当，应予支持。至于合同的解除日，法院于2010年2月24日将振城不动产公司的起诉书副本送达给了陈某某等，因此2010年2月24日视为解除通知到达之日，合同自该日起解除。对于合同解除前，陈某某应按照合同约定支付租金。而合同解除后，陈某某未将系争房屋交还振城不动产公司，使振城不动产公司不能对房屋行使使用和收益的权利，故陈某某仍应支付振城不动产公司房屋的使用费，房屋使用费的具体数额亦应按照双方合同的约定。另外，双方在合同中对违约责任做出了约定，现陈某某违反双方的合同约定，逾期支付房屋租金，故振城不动产公司要求陈某某按合同支付违约金，理由正当，应予准许。由于A公司车站南路二店及马某某现在实际使用车站南路甲号、乙号，故A公司及A公司车站南路二店理应迁出车站南路甲号、马某某理应迁出车站南路乙号。A公司辩称其转租系得到振城不动产公司认可的，但未提供相应的证据，法院不予采信。至于陈某某与马某某辩称的两人系联营关系一节，经法院查明，两人虽然签订的是联营合同，但名为联营，实为租赁，故陈某某与马某某的辩称意见，法院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、上海B集团振城不动产经营有限公司与陈某某签订的《房屋租赁合同》于2010年2月24日解除；二、自判决生效之日起10日内，陈某某支付上海B集团振城不动产经营有限公司房屋租金101,934.95元；三、自判决生效之日起10日内，陈某某支付上海B集团振城不动产经营有限公司违约金(按欠付租金的日万分之五，以租金59,642.75元为本金，自2009年10月5日计算至实际支付日止，以租金43,075.39元为本金，自2010年1月5日计算至实际支付日止)；四、自判决生效之日起10日内，陈某某支付上海B集团振城不动产经营有限公司房屋使用费(以每日1,307.24元，自2010年2月25日支付至实际迁出之日止)；五、自判决生效之日起10日内，陈某某从上海市车站南路甲号、乙号迁出，上海A食品连锁经营有限公司、上海A食品连锁经营有限公司车站南路二店从上海市车站南路甲号迁出，马某某从上海市车站南路乙号迁出。
原审法院判决后，陈某某不服提出上诉称，振城不动产公司的房屋有瑕疵，公司负责人韩志强承诺将租金下调，但一再言而无信，陈某某无奈之下只能将租金缴至2009年9月30日，以此来获得与振城不动产公司协商解决的机会。振城不动产公司在2008年下半年就已经清楚房屋实际由A公司和马某某使用，客观上，转租也未损害振城不动产公司的合法利益，陈某某不应承担违约责任。退一步说，陈某某拖延租金虽有不当，但陈某某已支付了44,800元押金，同时最终还要承担装修损失。原审法院对押金未做处理，而判决支付违约金及双倍的房屋使用费，显然对陈某某极不公平，陈某某对振城不动产公司的损害远低于陈某某应当承担的损失，请求二审法院对违约金予以降低。为此，要求撤销原判除判决主文第一项以外的其他判决，驳回振城不动产公司的诉请。
A公司、A车站南路二店亦不服原审判决，提出上诉称，A公司与陈某某签订了房屋租赁合同，陈某某也出示了B集团同意转租的证明，虽然经鉴定此证明的印章与B集团的不一致，但A公司对此并不知情，也无法鉴别。A公司的承租手续客观上是合法的，主观上也是善意的，已尽到了适当的审查义务。振城不动产公司自A公司开业经营伊始就知道承租人转租的事实，且至发函日止已经长达18个多月，原审法院未对振城不动产公司早已知道转租事实进行审核，对事实认定不足。根据最高法院的司法解释，请求二审法院改判维持A公司、A车站南路二店继续承租车站南路甲号房屋。文检鉴定费应由陈某某承担。
被上诉人振城不动产公司辩称，振城不动产公司与陈某某对租金达成一致意见，陈某某不存在不付租金的理由。振城不动产公司不存在给陈某某造成损失的事由。A公司在车站南路甲号营业，振城不动产公司以为是陈某某加盟A公司，对陈某某转租之事并不知情。振城不动产公司提起诉讼，是因为陈某某未按时支付租金和擅自转租。违约金及装潢残值在合同中均有约定，振城不动产公司同意原审法院判决。至于A公司要求租赁系争房屋，需待本案纠纷解决后，振城不动产公司才与之协商。
原审被告马某某未作陈述。
本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈某某承租房屋，应按约支付租金。振城不动产公司否认曾同意下调租金，陈某某亦未提供证据证明其与振城不动产公司就租金下调达成合意，故陈某某关于振城不动产公司的房屋有瑕疵，公司负责人韩志强承诺将租金下调的主张，本院不予支持。振城不动产公司与陈某某签订的《房屋租赁合同》约定，陈某某逾期不支付房租的，每逾期1日按欠租金额的万分之五向振城不动产公司支付违约金。未经同意陈某某逾期交还房屋的，每逾期1日，除振城不动产公司没收陈某某保证金外，陈某某还应按建筑面积每平方米11元支付该房屋占有使用费。陈某某未按约支付租金的行为已构成违约，其应当承担违约责任。原审法院判决陈某某支付欠付的租金、违约金，没收保证金，按建筑面积每平方米11元支付房屋占有使用费，依法有据，本院予以认同。陈某某在原审法院审理时未提出违约金数额过高的调整请求，在二审审理期间又未提供证据证明违约金数额过高，故陈某某要求减少违约金的上诉请求，本院不予支持。陈某某同意解除与振城不动产公司的租赁合同，陈某某应当向振城不动产公司返还房屋。A公司、A车站南路二店作为次承租人不享有以租赁权对抗振城不动产公司物的请求权的权利，故A公司、A车站南路二店要求继续承租车站南路甲号房屋的上诉请求，本院不予支持。鉴于陈某某向A公司提供了B集团同意转租的证明，经鉴定该证明非B集团真实意思表示，故陈某某应承担文检鉴定费。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费2,078.69元，文检鉴定费5,000元，由陈某某负担。二审案件受理费2,158.69元，由陈某某负担2,078.69元，由上海A食品连锁经营有限公司负担80元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 珍
代理审判员 郑 华
代理审判员 吴 俊
二○一一年一月十三日
书 记 员 朱丹丹