房屋买卖合同纠纷中关于房屋质量问题影响交付时间的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2227号
上诉人(原审原告)李某。
上诉人(原审原告)郑甲。
法定代理人李某。
上诉人(原审被告)上海A房地产经营有限公司。
法定代表人冯某某，董事长。
上诉人李某、郑甲、上海A房地产经营有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)初字第850号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郑甲及其法定代理人暨上诉人李某之共同委托代理人郑乙、上诉人上海A房地产经营有限公司的委托代理人钱葳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2006年8月29日，李某、郑甲与上海A房地产经营有限公司(以下简称A公司)签订预售合同，约定李某等向A公司购买位于上海市闸北区平型关路1083弄《慧芝湖花园》甲号1301室房屋，建筑面积107.67平方米，总房价款人民币(以下币种均为人民币)1,101,542元，全装修总价为1,230,746元，A公司于2007年4月30日前将该房屋交付给李某等，除不可抗力外。合同第十二条约定，A公司如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付李某等，应当向李某等支付违约金，违约金按李某等已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，李某等有权选择下列第壹种方案追究A公司责任：李某等有权单方面解除本合同。合同第十三条又约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，A公司应在交付之日前7天书面通知李某等办理交付该房屋的手续，李某等应在收到该通知之日起7日内，会同A公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为李某等签署《慧芝湖花园房屋验收单》。在验收交接时，A公司应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，A公司应向李某等提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，A公司应当根据李某等要求提供实测面积的有关资料。A公司如不出示和不提供前款规定的材料，李某等有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由A公司承担。合同补充条款第十一条明确：房屋交付时，李某等认为该房屋存在质量问题并需整改的，双方应当按照格式条款约定的方式对房屋质量进行鉴定或另行约定整改方案，但不得影响双方按照约定完成房屋交接的义务。
合同签订后，李某等按约定履行了支付全部购房款的义务。2007年5月4日，李某等根据A公司发出的《入住通知书》前往A公司处办理有关该房屋的入住交付手续，但双方未能办妥。李某等称，A公司工作人员要求李某等根据A公司提交的《物业入伙手续流转单》的要求先验房、填写《慧芝湖花园房屋验收单》并签收，领取该房钥匙后，A公司才向李某等发放合同约定的《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，并且A公司也未向李某等出示符合合同约定的房屋交房条件的证明文件。李某等还称，由于验房后又发现该房质量存在问题，与A公司交涉无果，故双方未能办理交房手续。对此A公司称，当时要求李某等按照《物业入伙手续流转单》的程序办理相关手续之事属实，其他业主均能按流转单的要求办妥手续。再则要求李某等在流转单上签名与发放《新建住宅使用说明书》等资料是同步进行的，其他合同约定的符合交房条件的文件已在现场公布。该房的装修的确存在一些质量问题，但并不影响李某等的正常居住使用。李某等提交的《物业入伙手续流转单》明确：一、资料登记组：1、核对入伙通知书及开发商处已办理的相关手续；2、核对并复印业主身份证(如委托人代办需出具委托书，委托人身份证及业主本人身份证；3、业主填写《********登记表》、《业主紧急联系表》；4、业主签收《业主/住户手册》，填写《承诺书》。二、收费组：收取三个月管理费。三、验房组：1、陪同业主验房；2、请业主填写《慧芝湖花园房屋验收单》；3、业主签收《慧芝湖花园房屋验收单》后，发放钥匙。四：入伙资料发放组，签收《房屋使用说明书》及相关资料。对此李某等又称，因为A公司坚持要求李某等先在流转单上签名并签收《房屋验收单》，然后才能向李某等发放《新建住宅质量保证书》及《新建住宅使用说明书》，所以当天未能办理交房手续。由于系争房屋的确存在质量问题，A公司于2007年5月先后数次对该房屋存在的质量问题进行维修。A公司提交的维修记录单的内容为：整改内容(原因、部位、程度)：1、窗台栏杆拆除及栏杆处油漆修补(2处)；2、厨房间配合油烟机厂家拆除、安装天花铝板；3、主卫生间浴缸检修口瓷砖更换(中建二局封堵浴缸下水口)；4、墙面裂缝、修补、油漆；5、次卫生间墙面大理石打磨、刨光(有裂痕)。整改内容(原因、部位、程度)：卫生间浴缸移位台板硅胶重做，整改情况及工作量(包括几次整改)：卫生间浴缸移位硅胶已完成(5m)。整改内容(原因、部位、程度)：进户门及内门碰伤，整改情况及工作量(包括几次整改)：油漆修补。整改内容：墙面涂料轻微裂缝。报修内容：住户箱主开关坏，修理情况记录/备注：更换主开关2P40A1只，消耗材料断路器一只。
2007年8月19日，双方又对该房进行验收，但由于该房存在的质量问题未能修复等原因，仍然未能办妥该房的交接手续。李某等就该房屋存在的质量问题以附件的形式向A公司提交。A公司对此无异议。
2007年9月，李某等向原审法院另案提起诉讼，要求判令A公司提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》、《住宅交付使用许可证》和房屋实测面积共四份资料，并协助李某等办理对该房屋的验收交接事宜。A公司在该案的审理中辩称，根据流程，《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》应于业主签收房屋验收单、领取钥匙后提供，李某等因尚未办理完验房手续且未去物业处领取，故没有取得上述资料。《住宅交付使用许可证》及实测面积报告整个小区仅有一份，不可能提供给每个业主，但是已于交房时放置于现场供全体业主阅看。目前售楼处有相应的办事人员，如李某等配合，可随时办理房屋验收交接手续，无需A公司的特别协助。据此，A公司表示愿意向李某等提供《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》，但不同意李某等的其余诉讼请求。2007年11月7日，双方在法院主持下自愿达成调解协议，即A公司应向李某、郑甲提供上海市平型关路1083弄乙号303室及甲号1301室房屋《新建住宅质量保证书》、《新建住宅使用说明书》，应向李某、郑甲出示住宅交付使用许可证及实测面积资料(已履行完毕)；A公司应于2007年11月8日向李某、郑甲交付上述两套房屋钥匙。2007年11月8日，双方办妥有关该房屋验收交付手续。但该房屋存在的质量问题A公司仍没有修复。李某等为该房屋存在的质量问题及A公司迟延交房的问题，于2007年11月4日曾将要求A公司履行修复义务并要求A公司给付迟延交房赔偿金的相关材料寄往有关部门，请求解决。李某等为此还发函给A公司，但均无果。李某等遂诉至原审法院，请求判令A公司履行对系争房屋存在的质量问题进行维修的义务，并给付延期交房违约金29,476元等。
另查明，2010年8月12日，李某等与A公司就该房屋存在的质量问题及修复方案达成一致协议。李某等表示，有关该房存在的质量问题，不再要求在本案中处理。
原审法院经审理后认为，李某等与A公司签订的有关系争房屋的预售合同是当事人真实意思表示，不违反有关法律或者行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按约定行使权利、履行义务。根据合同的约定，双方在对该房验收交接时，A公司应向李某等提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，并应提供该房的实测面积资料，出示《住宅交付使用许可证》。但A公司在双方办理该房的验收交接手续时，要求李某等根据《物业入伙手续流转单》的程序，必须先填写并签收验房单，发放钥匙后，再向李某等发放《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，为此双方发生纠纷，并导致双方未能办理验房交接手续。对此，A公司确有不完全符合双方合同约定之处。再则，根据A公司提交的材料表明，2007年5月，A公司曾对系争房屋进行维修，但直至本案审理过程中，该房仍有部分质量问题尚未修复，故A公司应承担相应的民事责任。由于A公司在2007年5月初双方办理验房交接时，已准备好合同约定的相关材料，双方之所以发生纠纷，是因为双方在验房交接时，为A公司先提供《新建住宅质量保证书》等相关材料再验房交接，还是李某等先验房交接再领取《新建住宅质量保证书》等相关材料产生分歧。由于双方在产生纠纷后，均未能采取积极妥善的方法协商解决，致当日交房手续未办妥，双方对此均有不足之处。故A公司向李某等支付的违约金数额，可适当减少，具体数额法院将根据查明的事实，结合双方的不足并依照相关的法律规定酌情确定。关于A公司提出的诉讼时效问题，2007年11月双方办理验房交接后，李某等于2009年11月向有关部门反映双方为该房产生的问题并请求法院予以解决。此后，李某等还向A公司发函，要求解决问题。2010年6月12日，李某等再向A公司主张权利，符合有关法律的规定。双方在本案审理过程中，自愿就系争房屋存在的质量问题修复达成一致协议，李某等表示有关系争房屋存在的质量问题的维修，不再要求在本案中处理，是真实意思表示，可以准许。
原审法院据此作出判决：上海A房地产经营有限公司于判决生效之日起十日内，给付李某、郑甲逾期交房违约金16,000元。
原审判决后，李某、郑甲、A公司不服，均向本院提起上诉。
上诉人李某、郑甲上诉称：李某等履行了支付房款等义务，在系争房屋存在诸多质量问题且A公司不提供相关文件、迟延交房的情况下，有权依据合同约定拒绝接受该房屋。在A公司于2007年11月提供了相关文件后，李某等也签收房屋并领取了钥匙。维修记录单仅是A公司的单方记录，房屋质量问题仍然存在。A公司为了避开质量问题故意设置了先签收房屋验收单再交付有关文件的交房流程，李某等并未违约，原审判决减少违约金金额缺乏依据，A公司应当承担全部违约责任。故要求撤销原判，发回重审或改判支持其原审诉请。
上诉人A公司上诉称：A公司在合同约定交房日前已经获得相关文件，具备交房条件，业主领取和阅读上述文件仅是手续问题。A公司关于办理身份核对、资料登记、收取物业管理费、验房领取钥匙、最后交付上述文件的交房流程符合房地产行业的相关惯例。虽然A公司交付的房屋存在一些质量问题，并引发了多起业主诉讼(均因质量问题引起)，但李某等单方拒绝接受该房屋，并未产生任何损失，根据合同补充条款的约定，应由李某等承担相关责任。若法院认定A公司应承担违约责任，也应调低违约金的金额。此外，有关诉讼时效期间已经超过，故要求撤销原判，改判驳回李某等原审诉请。
本院经审理查明，2007年11月，李某等通过本案委托代理人郑乙要求A公司履行修复义务等，并于2009年11月将相关材料等寄往有关部门，请求解决。原审查明其余事实属实，本院予以确认。
二审审理中，就交房过程中未签收房屋验收单的原因以及实际影响自身权利的是何因素等问题，李某等陈述，当时该精装修房存在很多质量问题，开发商在这方面不诚信，且迟延交房，给其造成利益损失，所以没有同意在房屋验收单上签字，坚持要求先交有关材料。对方是否准备好相关交房材料其也不清楚，对方也未出示过。李某等主张的违约金其实不足应付违约金的30%，是考虑了质量问题引起的损失来确定的。
本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在双方签订的预售合同中，约定了A公司如不出示和不提供规定的《新建住宅质量保证书》等材料，李某等有权拒绝接受该房屋(验收交接时，房屋交付的标志为李某等签署房屋验收单)，由此产生的延期交房责任由A公司承担，但同时也在补充条款中规定房屋存在质量问题需要整改的，不得影响双方按照约定完成房屋交接的义务。后者对买方以质量问题拒收房屋的行为作了限制。结合查明的事实，在A公司设置并强调先签署房屋验收单，后发放合同约定材料流程的情况下，本案的实质在于，买方认为系争房屋确实存在一定质量问题，在按照合同难以凭质量问题拒绝接收房屋时，转而依据合同关于先交付相关文件的约定拒绝收房，以对抗卖方限制买方权利的做法。其症结最终仍归结于房屋的质量问题。虽然A公司认为其已具备交付上述文件的条件，但坚持要求李某等必须先签署房屋验收单才能交付这些文件，李某等则认为该流程与合同约定不合，亦应用该合同条款拒收房屋，也是出于维护自身权益而为。故双方未按时交接房屋，系起源于房屋质量问题以及合同关于验收交接的不同约定。在之后的协商过程中，A公司虽进行了一定维修，但仍未及时修复完毕，亦未能与李某等有效沟通，李某等遂继续以未按照合同约定交付文件为由拒绝收房，直至另案诉讼(李某等要求A公司提供相关文件)调解结案，2007年11月8日双方完成交接。故在前述过程中，从根源而言，双方均有不足，原审法院酌情确定A公司支付李某等16,000元，金额尚属合理。有关诉讼时效问题，原审法院已予阐明，本院在此不再赘述。李某等与A公司的上诉请求均缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币616.9元，由上诉人李某、郑甲负担人民币308元，上诉人上海A房地产经营有限公司负担人民币308.9元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 李 媛
二○一○年十二月二十七日
书 记 员 宋 睿