上海市二中院关于农村集体土地转让合同是否无效的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2522号
上诉人(原审被告)徐某某。
上诉人(原审被告)费某某。
被上诉人(原审原告)钱某某。
被上诉人(原审原告)朱某某。
上诉人徐某某、费某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第2243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年4月2日，钱某某、朱某某与徐某某、费某某签订了《房屋买卖协议》一份，约定：徐某某、费某某系甲方(卖方)，钱某某、朱某某系乙方(买方)；甲方自愿将坐落于上海市青浦区华新镇新市路29弄某号1-4层，建筑面积为220平方米的房子(以下简称系争房屋)转卖给乙方，转让总价为人民币(以下币种均为人民币)80万元；付款方式：该协议生效后乙方首付定金：2010年4月2日付定金2万元。其他余款分期支付，在乙方付清余款后甲方最迟于2011年1月31日搬出该房，将该房交付给乙方。如甲方未按期交房给乙方，须按房价千分之一每天赔偿给乙方；甲乙双方须到华新镇建房机关作房屋买卖公证盖章；该协议经甲方双方确认后签字生效，如甲方反悔将赔偿给乙方2万元。合同另对其他条款作了约定。合同签订后，钱某某、朱某某即支付徐某某、费某某定金2万元，徐某某、费某某出具收条一份。2010年8月30日，钱某某、朱某某致函给徐某某、费某某，表示因无法办理公证，要求双方协商解决，后协商未果。2010年9月26日，钱某某、朱某某起诉至原审法院，请求法院判令解除双方于2010年4月2日签订的《房屋买卖协议》；要求徐某某、费某某返还钱某某、朱某某2万元；要求徐某某、费某某偿付钱某某、朱某某利息损失1,000元(本金2万元，从2010年4月2日计算至2010年9月26日，按中国人民银行同期贷款利率计算)。
原审法院另查明，钱某某、朱某某系非农户口，其户籍所在地与徐某某、费某某并非同一村的村民。
原审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。该案中，根据钱某某、朱某某、徐某某、费某某提供的证明显示，系争房屋为上海市青浦区华新镇徐谢村建造的农村集资房，土地性质为农村集体土地。钱某某、朱某某系非农户口，且与徐某某、费某某并非在同一村，因此钱某某、朱某某向徐某某、费某某购买系争房屋违反相应法律规定，应认定双方签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，徐某某、费某某理应返还钱某某、朱某某定金2万元。由于导致合同无效的后果，双方均存在一定过错，故双方对利息损失应承担各自的责任。
原审法院审理后作出判决如下：一、钱某某、朱某某与徐某某、费某某于2010年4月2日签订的《房屋买卖协议》无效；二、徐某某、费某某应于判决生效之日起十日内返还钱某某、朱某某2万元；三、徐某某、费某某应于判决生效之日起十日内返还钱某某、朱某某利息损失(本金2万元，从2010年4月3日计算至2010年9月26日，按中国人民银行同期贷款利率的50%计算)。本案受理费325元，减半收取计162.50元，由钱某某、朱某某负担3.87元，徐某某、费某某负担158.63元。
徐某某、费某某不服原审法院判决，向本院提起上诉称：系争房屋虽是建造在农村集体土地之上的农民集资房，但不同于宅基地之上的房屋，是经过镇政府统一规划，完全可以买卖，只是不能办理过户手续，因此价格才特别低廉，对于该房屋的情况钱某某、朱某某在签订合同前是完全知道并接受的，现对方是恶意毁约，故其要求确认双方签订的买卖合同有效，双方继续履行。
钱某某、朱某某辩称：合同中约定合同须到建房机关办理公证手续，但办理时被告知系争房屋是不能办理公证及过户手续，购买这样的房屋其权利无法得到保障，故其不同意徐某某、费某某的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。系争房屋为上海市青浦区华新镇徐谢村建造的农村集资房，土地性质为农村集体土地，对此，双方当事人均无异议。由于钱某某、朱某某系非农户籍且与徐某某、费某某并非在同一村，因此双方签订买卖合同转让系争房屋的行为违反相关法律规定，应认定该房屋买卖合同无效。合同无效后，徐某某、费某某理应返还已向钱某某、朱某某收取的2万元定金。由于导致合同无效的后果，双方均存在一定过错，故对于合同无效后所造成的损失应由其各自承担。徐某某、费某某请求确认该合同有效要求继续履行，缺乏法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费325元，由徐某某、费某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 任 一
代理审判员 张志煜
二○一○年十二月二十日
书 记 员 范庆韵