房屋租赁合同纠纷中对于债权债务关系以及租赁关系的认定一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2370号
上诉人(原审被告)金某某。
上诉人(原审被告)单某某。
被上诉人(原审原告)许某某。
上诉人单某某、金某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第637号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2010年11月11日公开开庭审理了本案。上诉人单某某、金某某，被上诉人许某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，本案系争房屋坐落于上海市青浦区朱家角镇西井街某号，系公有房屋，月租人民币(以下币种均为人民币)36.50元，使用面积47.10平方米，1991年10月14日由许某某向青浦县朱家角房产管理所租赁并取得《租用公房凭证》。其后，许某某即居住在该房屋内。
2003年，许某某离开系争房屋，下落不明。2004年3月，单某某、马某某向原审法院提起诉讼，请求判令许某某归还借款并偿付利息损失。许某某未应诉，法院于2004年6月17日以(2004)青民一(民)初字第540号民事判决书依法作出缺席判决：一、许某某应于判决生效后十日内归还单某某、马某某借款人民币23,000元；二、许某某应于判决生效后十日内支付单某某、马某某利息损失1,840元。
该判决宣告后，许某某未履行义务。单某某、马某某于2005年3月向法院申请执行。该案执行中，因无法查找许某某，故法院找到许某某之子，经协调，许某某之子同意将系争房屋租赁给单某某，并通过法院将该房屋的钥匙交给单某某。单某某取得系争房屋后，即将该房屋对外出租，每月收取租金300元，以该租金充抵许某某欠单某某的借款。2006年10月19日，单某某告知许某某之子，该房屋已经以每月300元的价格出租，许某某之子将此情况通过电话告知许某某，许某某表示同意。但许某某之子与单某某之间未约定租赁期限。
2007年12月1日，单某某、案外人刘某某作为甲方，金某某作为乙方签订《租房协议》，协议约定：乙方向甲方租借西井街某号房屋用于工艺品制作，月租金300元，租期6年，租金不变，房租半年一付，以后类同，房屋的水电费由乙方自理；租期从2007年12月1日起。该租房协议上还注明“如此房可经营开店房租500元”。之后，该房屋由金某某使用至今，金某某按约向单某某支付租金每月300元。
2009年6月28日，许某某回到青浦。同年8月28日，许某某向单某某提出解除租赁合同并收回房屋，单某某表示要到法院解决，后在法院的协调下双方仍未能协商一致。
2010年1月18日，许某某向法院提起诉讼，要求金某某搬出系争房屋。法院经审理认为，许某某与单某某形成租赁合同关系，金某某居住使用系争房屋是基于其与单某某、刘某某之间的租房协议，并非无理占用，许某某直接要求金某某腾退房屋缺乏事实和法律依据，故于2010年2月20日以(2010)青民三(民)初字第270号民事判决书依法作出判决，驳回了许某某的诉讼请求。该判决宣告后，双方当事人均未上诉，判决已生效。2010年3月18日，许某某提起诉讼，请求判令1、解除许某某与单某某之间的租赁关系；2、单某某、金某某搬出上海市青浦区朱家角镇西井街某号；3、单某某、金某某支付房屋使用费(自2006年10月19日起至实际搬出日，其中2006年10月19日至2007年10月18日，按每月500元计算；2007年10月19日至2008年10月18日，按每月600元计算；2008年10月19日至2009年10月18日，按每月800元计算；2009年10月19日至实际搬出日止，按每月1,500元计算；暂计7,800元)；4、单某某、金某某赔偿损失3,000元。
2010年9月10日，许某某将12,000元钱款作为代管款交至法院，并承诺在本案生效后支付给单某某。2010年9月16日，许某某向法院提交《情况说明》，再次要求解除与单某某的合同关系。2010年9月17日，法院将该《情况说明》及许某某缴纳12,000元的代管款收据寄送给单某某，单某某已于2010年9月18日签收。
原审法院审理中，许某某撤回第四项诉讼请求，并同意将房屋使用费在其欠单某某的借款中进行抵扣。
原审法院归纳的争议焦点及法院的分析认定：
一、许某某与单某某是否形成租赁合同关系及许某某能否解除合同
许某某认为：许某某与单某某存在租赁合同关系，且没有确定租赁期限，许某某有权解除合同。许某某与金某某间不存在租赁关系，金某某居住使用系争房屋是由于单某某将房屋转租给被告金某某。
单某某认为：自己与许某某之间不属于租赁关系，法院将系争房屋钥匙交给自己时，告知有权居住或者出租，但没有约定期限。只要许某某将债务还清，就同意将钥匙还给许某某，但被告金某某不同意归还房屋，自己没有办法。
金某某认为：许某某与单某某不属于租赁关系，而是抵押关系。对(2010)青民三(民)初字第270号民事判决书的判决内容无异议，但对判决书认定的事实有异议，已向法院、检察院提出过意见。单某某是通过法院执行取得系争房屋，房屋的承租权属于单某某，但其未向朱家角镇房管所登记租赁证。单某某从法院取得系争房屋钥匙后，即获得用益物权的抵押权，租期应以许某某结欠单某某的债务为前提，只要许某某没有归还单某某债务，那么双方之间的抵押权继续存在。即使以租金方式抵扣完毕，债务消除后，单某某、金某某间的合同还应继续履行。
原审法院认为：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，但当事人有相反证据足以推翻的除外。现单某某、金某某对法院生效判决书认定的事实存在异议，但并未提供相反证据予以推翻，故法院对单某某、金某某的异议不予采信。许某某系上海市青浦区朱家角镇西井街某号公有房屋的承租人。因许某某欠单某某钱款，单某某在执行过程中获取系争房屋钥匙，通过将房屋对外出租收取租金来充抵许某某的欠款。2006年10月19日，许某某之子将出租事宜通过电话告知许某某，许某某表示同意，但许某某、单某某并未约定租赁期限。据此，许某某与单某某之间的租赁合同关系即告成立，但该合同附有解除条件，即该租赁合同关系以许某某欠单某某的债务存在为基础，债务清偿完毕，解除条件即成就，合同即告解除。对此，单某某亦作了意思表示。现许某某已将剩余欠款交至法院，承诺在判决生效后支付给单某某，单某某已于2010年9月18日收到许某某要求履行债务的意思表示，合同解除条件已成就，故许某某与单某某之间的租赁合同关系应予解除。至于许某某实际应清偿的债务，可在本案执行中一并结算。
二、系争房屋使用费的计算标准
许某某主张系争房屋使用费标准为：2006年10月19日至2007年10月18日，按每月500元计算；2007年10月19日至2008年10月18日，按每月600元计算；2008年10月19日至2009年10月18日，按每月800元计算；2009年10月19日至实际搬出日止，按每月1,500元计算。为此，许某某申请对系争房屋租赁费价格进行评估。
应许某某申请，法院委托上海城市房地产估价有限公司对系争房屋租赁费价格进行评估。上海城市房地产估价有限公司于2010年7月27日出具评估报告。报告载明：估价对象在满足全部限制条件下自2006年10月19日至评估时(2010年6月28日)的房屋租赁费总价为16,300元。详情如下：2006年10月19日至2006年12月31日，房屋租赁费为每月308元，2007年1月1日至2007年12月31日为每月326元，2008年1月1日至2008年12月31日为每月380元，2009年1月1日至2009年12月31日为每月375元，2010年1月1日至2010年7月27日为每月380元，2010年7月27日以后的租赁费可参照2010年的月租赁费标准380元。
许某某认为该评估报告无法反映市场价，认为评估的租金价格远低于朱家角地区同等条件房屋的市场价。
单某某、金某某认为：许某某主张的计算标准没有依据，金某某并非直接向许某某租赁房屋，故不应按照许某某提供的清单计算房租。单某某、金某某认为房屋使用费应该按照单某某、金某某签订的租房协议约定的每月300元为标准计算。租房协议约定“如此房可经营开店房租500元”，但金某某租赁该房屋是开工作室，其作品并不对外销售，故认为应以每月300元计算。关于评估报告，单某某、金某某认为租金价格已由合同约定，评估报告系许某某的个人行为，与单某某、金某某无关。
原审法院认为：2006年10月19日单某某以每月300元的租金将系争房屋出租给案外人刘某某时，许某某知悉并表示同意，故应当认定许某某与单某某的租赁合同关系成立时，对系争房屋租金标准已达成一致，即每月300元。且评估报告载明的租赁费价格并未明显高于单某某、金某某在合同中约定的租金价格，故法院认定，许某某与单某某的租赁合同关系存续期间，系争房屋租金标准应以每月300元计算。合同关系解除后，单某某属于无权占用房屋，故应当按照市场租金标准向许某某支付房屋使用费。
综上所述，原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。许某某与单某某之间的租赁合同关系，应当自解除条件成就之时方可解除。现许某某同意将以租金抵扣剩余的欠款支付给单某某，并已将该钱款交至本院。许某某有清偿欠款的意向及行为，且该意思表示已到达单某某，应视为解除合同条件已成就。故许某某要求解除与单某某的租赁合同关系的诉讼请求于法有据，应予支持。合同解除后，单某某继续占用系争房屋，应按照市场标准(按评估报告)向许某某支付房屋使用费，故许某某要求单某某支付房屋使用费的诉讼请求应予支持。金某某与许某某之间虽无直接法律关系，但许某某与单某某的租赁合同解除后，金某某负有腾退义务。金某某搬离系争房屋后，再由单某某将房屋归还给许某某。许某某在本案中放弃要求单某某、金某某赔偿损失的诉讼请求，此系当事人对自己权利的处分，法院予以准许。
原审法院据此作出判决：一、许某某与单某某之间的租赁合同于2010年9月18日解除；二、金某某应于判决生效之日起三十日内搬离位于上海市青浦区朱家角镇西井街某号的房屋；三、单某某应于本判决生效之日起三十日内将位于上海市青浦区朱家角镇西井街某号的房屋腾退后归还给许某某；四、单某某应于判决生效之日起三十日内支付许某某房屋使用费(自2010年9月19日起至实际腾退之日止，按每月380元计算)。
原审判决后，上诉人单某某、金某某不服，向本院提起上诉称：因许某某拖欠单某某款项，经法院判决及强制执行，系争房屋交给单某某，以该房屋出租的租金来还债。因此单某某与许某某之间并不构成真实的租赁关系，不存在不定期租赁合同关系，更没有约定对该租赁关系附有条件。在债务数额的范围内，单某某出租房屋的年限有权自行决定。金某某是依其与单某某的合同使用系争房屋，双方间的合同不应当随意解除。单某某、金某某在整个纠纷中并无过错，许某某欠债并下落不明致使有关判决无法执行，过错在于许某某。原审法院歪曲上诉人的意见，对评估结果使用不当，适用法律错误。故请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人许某某答辩称：其偿还欠款，系争房屋就应当返还给被上诉人。原审法院判决查明事实清楚，适用法律正确。故请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院判决查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，1、许某某欠单某某钱款，生效判决判令许某某支付欠款。由许某某下落不明，单某某在执行过程中获取系争房屋钥匙并通过将房屋对外出租收取租金。因此许某某将房屋交于单某某并非为了获取租金利益，单某某获取房屋并非自行使用或者是转租获取差价利益。双方该行为的目的在于以单某某出租房屋获得房租来充抵许某某的欠款。因此，许某某与单某某之间的基础法律关系是债权债务关系，而非租赁关系。2、单某某出租房屋后，许某某通过其子知晓该情况，并表示同意。虽然出租房屋是单某某的单独行为，单某某与金某某之间的租赁关系中以单某某一人作为出租方，但事后许某某知晓并予以同意，即是对单某某的出租行为进行了追认。因此单某某的出租行为并非其单独的意思表示，而是双方合意以出租房屋的租金来抵充欠款，该行为应当是单某某与许某某的共同意思表示。3、许某某的欠款数额是明确的，许某某对每月的租金收益，也即是单某某所得的还款数额也是知晓并同意的。因此双方对于分期偿债的期限，也即是对外出租的期间应当是明确知晓的。金某某与单某某之间的合同，其单价曾获得许某某认可，评估报告载明的租赁费价格并未明显高于合同租金价；其租赁年限并未明显长于分期偿债的期限。故该租赁关系合法有效。4、金某某在其与单某某的租赁关系中并无过错，其合法的权利应当予以保护。因此，许某某要求收回房屋应当获得金某某的同意，现金某某予以拒绝。对于许某某的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，判决如下：
一、撤销上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第637号民事判决；
二、对许某某的诉讼请求不予支持。
一、二审案件受理费420元，评估费2,000元，由被上诉人许某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马全耀
代理审判员 成 皿
代理审判员 邬海蓉
二○一○年十二月二十二日
书 记 员 何 倩