上海市二中院关于房屋买卖合同纠纷补充协议以及违约金的民事判决书
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中华人民共和国上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2502号
上诉人(原审被告、反诉原告)王某某。
被上诉人(原审原告、反诉被告)唐某。
上诉人王某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2010)静民一(民)初字第622号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年1月，唐某将上海市康定路1588弄某号1702室房屋(建筑面积120.76平方米，以下简称系争房屋)以人民币(以下币种均为人民币)1,990,000元价格出售给王某某。后王某某又将上述房屋出售给唐某，双方于2005年11月15日签署了房屋买卖合同，约定房屋价格2,050,000元，完成交易时间为2007年2月29日。同时约定唐某支付104,000元，作为该房屋预付款，另支付押金16,000元，若最终唐某不购买该房屋，该笔款项将作为2005年12月1日至2006年12月31日之13个月房屋租金；王某某若届时不将该房屋售于唐某，应承担唐某相应损失，并应赔偿唐某500,000元。同日，双方又签订房屋租赁合同，约定唐某支付租金104,000元，押金16,000元。签约后,唐某支付了120,000元给王某某。2006年11月30日，双方又签署补充协议，约定：1、将房屋交易时间推迟到2010年1月31日。2、唐某自愿一次性补偿王某某180,000元。3、唐某免费使用居住王某某房屋，时间从2007年1月1日至2010年1月31日。4、如到时不买或者另一方不愿出售该房屋，则应赔偿相对方500,000元。嗣后，唐某按约支付了180,000元。2010年1月9日，唐某搬离了系争房屋。同月28日，王某某通过快递向唐某邮寄催告函，函件由系争房屋的“三鑫花苑物业”于次日签收。1月31日，王某某电话联系唐某办理房屋买卖的公证及交易事宜，收到唐某的回复短信，称当天为双休日，且其在外地开会，无法赶回。唐某回沪后即联系王某某，未果。2月4日，王某某通过快递向唐某邮寄律师函，要求解除合同，函件仍由“三鑫花苑物业”签收。
2010年2月10日，唐某向原审法院提起诉讼，要求判令王某某立即履行房屋买卖合同。王某某提起反诉，要求：1、确认双方签署的购房意向书(补充协议)已解除；2、判令唐某支付2010年2月、3月的房屋使用费16,000元；3、判令唐某恢复房屋原状，归还房屋内的家电、家具；4、判令唐某赔偿房屋使用费从2010年4月1日至房屋恢复原状(暂计40,000元)；5、判令唐某支付2009年7月至2010年3月的物业管理费2,662.20元、2009年11月至2010年的燃气费285元、2010年2月的电话宽带费186元；6、判令唐某支付违约金500,000元。
原审审理中，双方同意房屋买卖合同及补充协议于2010年4月1日解除；房屋内的家电、家具同意折价5,000元；确认唐某应支付燃气费182.35元、电话宽带费186元；唐某同意承担物业管理费计2,070.60元(2009年7月至2010年1月)。
原审法院认为，唐某与王某某签订的房屋买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，双方均应恪守履行。补充协议约定了房屋的交易时间，但办理交易手续的具体细节尚需双方在之前进行沟通协商。由于王某某2010年1月28日寄出的函件唐某没有收到，协议约定的交易时间2010年1月31日正巧是星期日，是机关、一般企事业单位的常规休息日，唐某当天在外地，也不知道王某某约其到公证处，故双方未能完成交易。交易时间顺延或双方就交易事项再约时间协商沟通也情有可原，基于上述理由，没有完成交易的责任不能归责于任何一方。现唐某与王某某均把未能完成交易的责任推向对方，经庭审查明的事实证明，王某某如果愿意履行合同，唐某无需在几天后用起诉的方式要求继续履行合同，况且，在目前房价大大高于原出售价的情况下，不履行合同唐某将损失巨大。而王某某不履行合同，将有极大的获利空间。在1月31日因故未能完成交易后，王某某即以唐某违约为由，于2月4日用信函方式表示解除合同，在审理中也明确表示不同意履行合同。按照房屋买卖合同及补充协议的约定，王某某不愿将房屋售于唐某，应赔偿唐某500,000元。双方约定的违约金不违反法律规定，唐某要求王某某承担违约金500,000元的诉讼请求，有合同和法律依据，予以支持。对王某某关于违约金过高的辩称理由，不予采信。关于唐某要求王某某返还的300,000元，其中第一笔120,000元在租赁合同中约定为房屋租金和押金，但在房屋买卖合同中约定104,000元为该房屋预付款，16,000元为押金，同时明确若唐某不买该房屋，这120,000元抵扣房屋租金。也就是说，若唐某愿意买这房屋，这120,000元就作为房屋预付款，不作为房屋租金。现由于唐某一直要求购买系争房屋，而王某某不同意出售该房屋，故王某某收取的120,000元应当返还唐某；第二笔180,000元，补充协议3约定，唐某购买系争房屋补偿王某某该款项，唐某则免费使用该房屋，使用时间为2007年1月至2010年1月，因此唐某支付的180,000元不能认定为房屋使用费，合同解除后，王某某亦应当返还该费用。另外，双方一致确认解除房屋买卖合同及补充协议的时间为2010年4月1日，法院予以准许。双方确认房屋内的家电家具折价5,000元、燃气费为182.35元、电话宽带费186元，由唐某承担，法院予以准许。唐某认为其2010年1月9日已经搬离系争房屋，同意承担至2010年1月止的物业管理费计2,070.60元，有事实依据，法院予以准许。同理，王某某要求唐某承担违约金及支付2010年2月起至房屋恢复原状时止的房屋使用费的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(五)项、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、唐某与王某某签订的房屋买卖合同和补充协议于2010年4月1日解除；二、王某某在本判决生效之日起十日内返还唐某300,000元；三、王某某在本判决生效之日起十日内支付唐某违约金500,000元；四、唐某在本判决生效之日起十日内支付王某某家电家具折价款5,000元、燃气费182.35元、电话宽带费186元、物业管理费2,070.60元；五、王某某要求唐某支付2010年2月起至房屋恢复原状时止的房屋使用费的诉讼请求不予支持；六、王某某要求唐某支付违约金500,000元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费5,000元，由王某某承担。本诉案件受理费23,200元，由唐某承担14,146.34元，由王某某承担9,053.66元。反诉案件受理费4,695.66元，由王某某承担4,633.19元，唐某承担62.47元。
王某某不服原审判决，向本院提起上诉称，其于2010年1月28日向唐某发出《催告函》，并为2010年1月31日办理系争房屋买卖事宜作了准备，王某某按照约定履行没有违约行为，而唐某未在约定的期限履行，构成违约并导致双方无法履行合同，故唐某应承担违约责任即支付王某某50万元违约金；根据合同约定唐某支付定金及押金12万元，若唐某不购买系争房屋则该款项作为房屋使用费，现因唐某自身原因最终未购买系争房屋，该12万元应当视为唐某支付的房屋使用费；而补充协议约定的唐某补偿18万元是基于唐某未能于2007年2月29日支付购房款而给予王某某的利息等补偿；原审法院判决王某某返还18万元，将造成唐某免费使用系争房屋，判决显失公平；双方约定系争房屋价格为205万元，而约定的违约金却为50万元，明显过高，应当予以调整；原审法院认定事实错误，适用法律不当，要求撤销原审判决第二、三、五、六项，依法改判驳回唐某原审中的诉讼请求、支持王某某原审中的反诉请求即要求唐某支付违约金50万元，并按每月8,000元的标准支付2010年2月至房屋恢复原状止的房屋使用费。
被上诉人唐某辩称，由于王某某不愿意按照合同约定的价格将系争房屋出售给唐某才导致本案诉讼，王某某应承担50万元违约金；双方在买卖合同及补充协议中已作了明确约定，由于王某某不愿意将系争房屋出售给唐某，王某某应归还唐某所付的房款，请求维持原判。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，原审中唐某针对王某某的反诉，表示鉴于王某某不同意出售房屋，同意解除双方的房屋买卖合同和补充协议，并明确其本诉诉讼请求为要求王某某承担违约金50万元，并由王某某返还唐某已经支付的30万元。
本院认为，唐某与王某某于2005年11月15日签订的房屋买卖合同以及双方于2006年11月30日签订的补充协议均系双方当事人的真实意思表示，属合法有效，当事人双方均应按照约定履行自身的义务。根据补充协议约定，系争房屋的交易时间为2010年1月31日。王某某在到期日前曾向唐某邮寄催告函明确了办理交易的具体时间及地点，唐某因已搬离系争房屋而未能收到信函。同时，由于2010年1月31日为周日，属于常规休息日，而唐某当日又在外地无法赶回，基于上述种种原因，双方未在约定期限完成系争房屋的交易不应归责于任何一方，双方可以就系争房屋的交易时间等事项再次协商。但王某某于2010年1月31日后的数日即2010年2月4日就邮寄律师函要求解除合同，并在审理中明确表示不同意履行合同；而唐某回沪后即联系王某某，并于2010年2月10日起诉要求王某某履行房屋买卖合同，原审法院基于对唐某及王某某在因故未能完成交易后的行为表示以及解除买卖合同对双方利益影响的分析，认定王某某不愿意将系争房屋售予唐某，构成违约，应按照约定承担违约金50万元，并无不妥，相关理由原审法院已作充分阐述，本院予以认同。王某某上诉认为唐某未按约定期限完成交易已构成违约，唐某应支付50万元违约金的主张，缺乏相应依据，本院不予采纳。虽然合同约定的房价为205万元，但该价格约定于2005年，而近年来房地产价格已大幅上涨，王某某上诉认为违约金约定明显过高、应予调整的理由不能成立，本院亦不予采纳。对于唐某已支付的12万元，根据买卖合同约定只有在唐某不购买系争房屋的情况下才作为租金处理，现唐某要求购买系争房屋，而王某某不愿意出售，故原审法院认定王某某收取的该12万元应当返还唐某亦无不妥。根据补充协议约定，唐某因购买系争房屋而另行补偿18万元，系争房屋则由唐某免费使用，现双方就系争房屋不再进行交易，买卖合同及补充协议解除，王某某理应返还唐某该18万元。王某某上诉不同意返还唐某30万元，并要求唐某支付2010年2月起的房屋使用费，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上，原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。王某某的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费27,895.66元，由上诉人王某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁康威
代理审判员 张 松
代理审判员 高 胤
二○一○年十二月二十日
书 记 员 薛凤来