上海市二中院关于房屋租赁合同纠纷中违约责任的承担一案
编辑：上海市二中院 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第1886号
上诉人(原审被告，反诉原告)高某。
被上诉人(原审原告，反诉被告)上海A贸易有限公司。
法定代表人蒋某某，总经理。
上诉人高某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2007年5月9日，上海A贸易有限公司(以下简称A公司)(甲方)与高某(乙方)签订《房屋(场地)租赁合同》约定，甲方将合法承租并享有转租权的座落于上海市宝山区大华二路某号五楼A9场地(以下简称系争场地)、建筑面积970平方米出租给乙方使用，租赁期限12年，从2007年9月10日起至2019年9月9日止，甲方应于2007年5月10日将租赁房屋(场地)交付给乙方使用，用途为餐饮、足浴、办公、娱乐等。租金按年(365天)计算，先付后用，租金人民币(以下币种均为人民币)531,075元，物业管理费53,107.50元；本合同租金、物业管理费实行按季度支付，分别为132,769元、13,277元；自本合同签订之日起，乙方应支付4万元作为水、电、煤费及爱护甲方物业和遵守物业管理规定的押金，此押金租期满后不再续租时，乙方应在一个月内办理退回手续，逾期不再办理退还。乙方在租赁期内应本着公平合理、诚实信用的原则经营，妥善处理好售后服务及有关商品质量、价格问题引起的纠纷，并承担其责任，为此乙方应支付2,000元保证金，此保证金在本合同期内无消费者投诉，无工商、税务、卫生、技监等部门处罚的，在本合同期满后退还乙方，否则甲方有优先处置权。乙方对承租的房屋(场地)享有使用权，在承租期内可转让、转租或与他人合租或变更经营业态。乙方应将转让、转租、合租或变更经营的相关文件的复印件交甲方备案，并向甲方支付相应手续费1,000元，不然甲方有权解除合同，由此引起的一切经济损失由乙方负责。乙方逾期20天未支付租金和物业管理费等四种情况下，甲方有权解除合同，并没收乙方已经支付的押金4万元；因甲方自身原因提前解除合同的，除退还乙方的押金和保证金外，甲方应双倍退还乙方已付租金中未使用完的租金，及赔偿乙方因合同解除所造成的全部经济损失；因乙方自身原因提前解除合同的，甲方不退还乙方已付租金中未使用完的租金及押金和保证金。乙方未按照约定支付租金和物业管理费，逾期应每天向甲方支付该期租金和物业管理费总额的1%滞纳金。合同签订后，高某支付了押金4万元、保证金2,000元。2010年1月21日，A公司向高某发《催款通知》，主要内容为，高某2008年10月1日至2009年6月30日应付租金398,307元、物业管理费39,831元，计438,138元，实际交纳14万元，相当于付清2008年10月1日至2008年12月31日租金132,768元、2008年10月1日至2008年11月30日物业管理费7,232元，尚欠2009年1月1日至2009年6月30日租金265,538元、2009年1月1日至2009年6月30日物业管理费26,554元、2008年11月1日至2008年12月31日部分物业管理费6,046元，计298,138元，要求高某在收到本通知后7天内付清。同年2月1日，A公司又向高某发《催款通知》，要求高某在2010年2月8日前付清上述欠款。高某收到通知后未付款，A公司遂向法院提起诉讼，要求判令解除双方签订的《房屋(场地)租赁合同》；高某支付所欠2009年1月1日起至2009年6月30日止的租金265,538元，并按每日千分之一分期计算各期应付租金的逾期付款违约金，计84,971元；高某支付所欠2008年11月1日起至2009年6月30日止的物业管理费32,600元，并按每日千分之一分期计算的逾期付款违约金，计10,704元。审理中，A公司表示，A公司没有同意过高某分期缓交租金、物业管理费；合同约定违约金按每日1%计算，因认为该违约金过高，已调整为按每日1‰计算，违约金至少应按贷款利率的4倍计算；2008年拖欠的物业管理费加到2009年第一期物业管理费中，从2009年1月1日起计算违约金。租金、物业管理费变更要求计算至2009年5月31日止。
原审中，高某认为A公司同意其缓交租金。同时，高某还称，因A公司与系争场地的出租方上海申新(集团)有限公司(以下简称申新公司)之间的租赁合同解除，导致高某与A公司之间的租赁合同解除，产生转租收益损失5万元。且高某为减少损失与申新公司签订了5年的租赁合同，导致高某损失押金4万元及保证金2,000元。高某为此提起反诉，要求A公司赔偿高某装修设计损失15,000元、装修工程损失245,800元(按装潢款59万元进行折算)、客户损失5万元、预期租金收益损失5万元。对于A公司主张的违约金，高某表示，违约金过高，要求法院调整，应按贷款年利率的1.3倍计算。
在本案审理过程中，A公司为证明有权收取至2009年5月31日止费用，提供申新公司于2009年5月31日出具的《通告》及A公司于同日出具的《通知》，通告主要内容为，自2009年6月1日起所有转承租户的房屋租金及物业管理费由申新公司直接收取。通知的主要内容为，申新公司决定从2009年6月1日起各承租户的房屋租金及物业管理费由申新公司直接收取，此事已征得A公司同意。高某认为，没有看到过该通告和通知。
高某为证明其与A公司的租赁合同于2009年4月1日解除及损失等事实，提供以下证据：1、A公司向大华二路某号(原大华路538号)各承租户发布的落款日期为2009年4月8日的《通告》，主要内容为，A公司已于2009年4月1日与申新公司解除《房屋租赁合同》，并将大华二路某号商业用房交还给申新公司，A公司与各承租户的租赁合同即日起终止；2、“蒋某某”2009年5月18日给蒋林忠、韩志华、黄金诚的信函(复印件)，主要内容为，已同意与申新公司解除大华二路某号的租赁合同，以两清为原则，配合申新公司做好善后工作，一切债权债务自4月1日起转给申新公司；3、张某某与上海至力装饰工程有限公司于2007年5月20日就大华二路某号五层餐厅室内设计签订的《设计合同书》，合同约定设计费为36,000元；4、张某某与上海苏兴室内装饰工程有限公司于2007年7月17日就大华二路某号“聚嘉荟酒楼”项目签订的《建筑装饰工程施工合同》，合同约定价款为59万元；5、上海苏兴室内装饰工程有限公司于2010年4月16日出具的《证明》，主要内容为，聚嘉荟餐饮有限公司室内装饰工程由该公司于2007年7月5日开工至2007年10月30日完工，工程造价为59万元，增加及变更项目造价为13万元，以上工程款已全部结清；6、工程款收据，其中2007年7月18日206,500元，2007年8月5日88,500元，2007年8月25日59,000元，2007年9月10日13万元，2008年2月3日118,000元，2008年4月7日88,500元，2008年9月25日29,500元，计72万元；7、上海聚嘉荟餐饮有限公司的《企业名称预先核准通知书》，载明的投资人为高某、魏某某；8、高某(甲方)与阴某某(乙方，代理人邢某某)于2008年9月25日签订的《房屋(场地)租赁合同》，约定，甲方将大华二路某号五楼5A01-03场地建筑面积500平方米出租给乙方，用途为健身俱乐部，租赁期限从2008年10月16日起至2016年10月15日止，年租金为328,500元，租金按季度支付，押金为27,375元；9、高某(甲方)与飞跃健身俱乐部(乙方，邢某某签字)于2009年4月9日签订的《终止租赁协议书》，约定，双方同意终止大华二路某号五楼A01-03的租赁合同，甲方应支付乙方提前终止租赁的经济赔偿77,375元，乙方同意甲方自2009年9月起每月支付不得少于5,000元；10、邢某某出具的收条、收据，2009年9月至2010年4月每月均为5,000元；11、照片，显示一楼饭店损坏。A公司认为，对证据1真实性没有异议，但该通告实际是在2009年5月20日发布的；证据2是不存在的，高某提供的是复印件，应提供原件，对复印件不予质证，不予认可；证据3、4的甲方均为张某某，不是高某，与本案无关，也无法确定是否真实履行过；证据5不足以证明，应提供付款的相应凭证；证据6的真实性有异议，收取装修费应开具正规的发票，即使存在该费用，餐饮公司装修5年应已折旧完毕，故费用多少与本案无关；证据7的真实性没有异议；证据8、9、10的真实性无法确认，根据合同约定，转租必须向A公司办理备案手续并支付手续费，但高某未办理过备案，也未支付过手续费，不清楚阴某某与飞跃健身俱乐部的关系；证据11照片反映一楼和二楼的情况所造成的影响不过1、2天，如果造成高某损失，高某应提供相应损失的证据。
原审法院另查明，2009年8月18日，高某(乙方)与案外人申新公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于上海市宝山区大华路某号五楼建筑面积1,100平方米物业租赁给乙方使用，租赁期限为5年，自2009年8月1日起至2014年7月31日止；租金为每平方米建筑面积1.30元/天，物业管理费为0.15元/平方米/天。
原审法院认为，A公司与高某就系争房屋签订的《房屋(场地)租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人应当根据诚实信用的原则全面履行。根据合同约定的租赁期限及先付后用、按季度支付的原则，高某应在每年3月10日、6月10日、9月10日、12月10日前支付一季度租金132,769元和物业管理费13,277元，高某主张A公司同意其分期缓交，A公司予以否认，高某又未提供证据证明，故对高某该项主张不予采信。高某已付清至2008年12月31日止的租金，尚欠至2008年12月31日止部分物业管理费，且未支付2009年1月1日起租金和物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据A公司所发通告，A公司已于2009年4月1日解除与申新公司所订租赁合同，将承租房屋交还给申新公司，并称该日起终止与各承租户的租赁合同，高某也主张双方合同于2009年4月1日解除，故A公司要求高某支付此后租金、物业管理费的主张，难以准许。A公司要求高某支付所欠租金、物业管理费，并从2009年1月1日起计算逾期付款违约金，符合合同约定和法律规定，应予准许。高某要求降低2009年2月1日至4月1日的租金的意见，缺乏依据，不予采纳。合同约定违约金按每日1%计算，虽然A公司已自愿调整至按每日1‰计算，但该主张仍显过高，高某要求法院进行调整的意见，符合法律规定，可以采纳。法院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑合同履行、违约程度等情况，参考按银行同期贷款利率的3倍标准计算违约金。高某要求违约金调整至按银行同期贷款利率的1.3倍计算的意见，不予采纳。鉴于租赁合同于2009年4月1日解除，故违约金计算至2009年3月31日止，2009年4月1日起可按银行同期贷款利率计算孳息。A公司与高某就系争房屋所订租赁合同已解除，高某要求返还押金4万元及保证金2,000元，符合合同约定和法律规定，予以准许。高某与A公司所订租赁合同约定的租赁期限从2007年9月10日起至2019年9月9日止，该合同解除后，高某与申新公司签订了期限从2009年8月1日起至2014年7月31日止的租赁合同，合同的解除事实上并未造成高某不能使用系争房屋，高某仍继续使用系争房屋及其装潢，也就是没有造成高某装潢部分的直接损失。高某现要求赔偿的装潢设计及工程损失，是上述合同约定租赁期限之差按五年计算其无法租赁系争房屋期间的折价款，即2014年7月31日租赁期满后的装潢损失，A公司则认为该期限后不存在装潢损失而不同意赔偿。首先，2014年7月31日后能否续签合同，是否实际发生无法使用的后果目前无法确定，即是否必然发生装潢损失尚未确定；其次，根据装潢造价、合同约定租赁年限、实际使用年限，虽然可以计算得出装潢的剩余价值，但根据生活常识，饭店等的装潢在经过近七年使用后，其实际价值已所剩无几。综上，高某要求赔偿装潢设计、工程损失的诉请，难以准许。根据合同约定，高某在承租期内可以转租，但应将转租的相关文件的复印件交A公司备案，并向A公司支付相应手续费，否则A公司有权解除合同，由此引起的一切经济损失由高某负担。高某未向A公司办理备案手续，也未支付过手续费，高某主张已向A公司备案，A公司不予承认，高某应承担举证责任。高某未提供其向A公司办理了备案手续的证据，且合同约定的用途为餐饮、足浴、办公、娱乐等，根据系争房屋的租赁用途也无法推定A公司事实上知道高某转租给阴某某，故因转租所造成的损失应由高某自己承担，高某要求A公司赔偿损失的诉请，本院难以准许。原审法院据此判决：一、高某于判决生效之日起十日内，支付上海A贸易有限公司至2009年3月31日止所欠租金132,769元、物业管理费19,323元，计152,092元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，支付该款从2009年4月1日起至判决生效之日止的利息；二、高某于判决生效之日起十日内，按本金152,092元及中国人民银行同期同类贷款利率的3倍计算，支付从2009年1月1日起至同年3月31日止的逾期付款违约金；三、上海A贸易有限公司于判决生效之日起十日内，返还高某押金4万元及保证金2,000元，计42,000元；四、上海A贸易有限公司的其他诉讼请求，不予支持；五、高某的其他反诉请求，不予支持。
原审判决后，高某不服，向本院提起上诉称：因系争房屋的产权人申新公司解除与A公司之间的租赁合同，导致高某与A公司之间的租赁合同于2009年4月1日解除，故应由A公司承担合同解除的违约责任，并赔偿高某装修损失。原审法院判决有误，请求本院撤销原审判决，改判驳回A公司在原审中的诉讼请求，支持高某的反诉请求。
被上诉人A公司答辩称：A公司与申新公司解除租赁合同之后，高某与申新公司签订租赁合同，继续使用系争场地，故高某并无装修损失。原审法院判决正确，请求本院予以维持。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院审理中，高某提出，其缓交租金是经A公司法定代表人蒋某某同意的，且因申新公司与高某签订的租赁合同禁止在系争房屋内经营酒店，导致高某的酒店装修无法使用，为此产生相应的损失。为证明其主张，高某提交了与蒋某某谈话的录音和2010年8月3日申新公司发出的《回复函》。针对高某提交的证据，A公司认为，高某与蒋某某的谈话录音不是新证据，真实性无法确认；对《回复函》的真实性无异议，但认为这份函件是申新公司针对高某事后要求调整经营业态所出具，不能证明高某的主张。且高某是由于酒店经营状况不佳而停止酒店营业，并非申新公司禁止系争房屋从事酒店经营。2010年11月25日，就双方争议的事项，本院向申新公司进行调查。申新公司陈述，高某与申新公司签订租赁合同时，曾提出要求经营酒店，但申新公司不同意，与申新公司签约后，高某将系争场地转租经营桌球。
本院另查明：原审审理中，高某主张的装修损失计算方式如下：高某与A公司之间租期为12年，与申新公司之间租期为7年；其两者相差的租期为5年。装修损失按照总装修款除12乘5得出。本院审理中，就无法经营酒店所产生的装修损失的金额，高某未予明确。
本院审理中，A公司表示：自愿放弃对租金、物业费152,092元的利息和逾期付款违约金的诉讼请求，并自愿补偿高某装修损失25,000元。
本院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。高某与A公司之间的租赁合同于2009年4月1日解除，对于合同解除之前，高某占有、使用系争房屋期间的租金及物业管理费，理应由高某支付。A公司自愿放弃逾期付款的利息和违约金，并自愿补偿高某装修损失25,000元，系其对自己诉讼权利的处分，与法不悖，本院予以准许。高某上诉主张租期减少5年的装修损失，原审法院对此已予以充分阐述，本院认同，不再赘述；而高某二审中诉主张不能经营酒店的损失，鉴于高某在原审中并未提出该项主张，且在二审中亦未明确其损失的具体金额，故本院难以支持。综上所述，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第381号民事判决第三、四、五项；
二、撤销上海市宝山区人民法院(2010)宝民三(民)初字第381号民事判决第一、二项；
三、高某于本判决生效之日起十日内，支付上海A贸易有限公司至2009年3月31日止所欠租金132,769元、物业管理费19,323元，计152,092元；
四、上海A贸易有限公司于本判决生效之日起十日内补偿高某装修损失25,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取3,238.5元，由上海A贸易有限公司负担1,638.5元，由高某负担1,600元；反诉案件受理费减半收取为3,671元，由上海A贸易有限公司负担671元，由高某负担3,000元。二审案件受理费10,148元由高某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 王 伟
代理审判员 任 一
二○一○年十二月二十二日
书 记 员 唐敏杰