上海市二中院关于非法群租现象的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2501号
上诉人(原审被告)杨甲(杨乙)。
被上诉人(原审原告)吴某某。
上诉人杨甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2010)普民三(民)初字第1897号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人杨甲、被上诉人吴某某及其委托代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年7月4日，吴某某与杨甲(杨乙，下同)签订租赁合同，吴某某作为甲方将上海市普陀区武宁路955弄某号1201室租借给乙方杨甲，租期2年，自2009年7月12日起至2011年7月11日止。协议第七条“乙方的义务”约定：1、乙方在租赁期内保证在该项租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定，不作任何违法行为。……3、未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿 。第九条“违约处理”第一款约定：甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金人民币(以下币种均为人民币)贰万元整。补充条款约定：1、大厅割(应为‘隔’)一间；2、不得转租；3、住6个人；4、一把钥匙，2张门禁卡。2009年7月8日，杨甲出具承诺书一份，载明：“星港某号1201室承租人杨乙在本室内住6人，大厅可割(应为‘隔’)壹大间，如果超6人罚人民币贰万元整，必须无条件搬出。”2010年8月4日，星港景苑物业服务中心出具情况说明一份，载明：星港景苑某号1201室群租情况属实。吴某某认为杨甲已严重违反租赁协议条款，遂诉至原审法院请求判令：解除2009年7月4日签订的租赁协议；杨甲在一周内无条件搬出租赁房，恢复房屋原貌，付清水电费，归还单元门禁卡2张；根据承诺书约定，赔偿吴某某贰万元等。
审理中，法院应吴某某申请，于2010年9月9日至系争房屋内实地勘察，查明：系争房屋厨房与饭厅之间加装了一扇门，内有一人居住。客厅被分隔成两间，分别有两人居住，两间卧室分别由杨甲与案外人居住。勘察时仅有杨甲在场，其余人员均不在室内。吴某某、杨甲对勘察结果均无异议。庭审中，吴某某称杨甲将系争房屋厨房、餐厅和卫浴之间转角的承重墙敲掉，修改了卫生间坐便器位置，增加了一个蹲坑，并铺设了地板。杨甲对吴某某关于房屋改动情况所作陈述均无异议。
原审法院经审理后认为，根据有关规定，房屋出租过程中，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。根据实地勘察结果，并结合双方认可的事实，可以认定系争房屋目前的结构改造与居住情况均与上述规定不符，构成“群租”，依法应予制止。因“群租”行为对公共秩序已造成潜在危害，并对相邻业主造成影响，故对吴某某主张解除双方签订的《租赁合同》的诉请，予以支持。合同解除后，杨甲应当迁出系争房屋。现房屋内部结构改动已超出双方约定范围，杨甲构成违约，应履行合同约定的赔偿义务。杨甲辩称对房屋进行装修及对房屋结构进行改动前均已告知吴某某，是征得吴某某同意后而为，但对此未能提供证据予以证明，故法院对其辩称意见不予采纳。鉴于吴某某在合同中亦明确知晓承租人数及杨甲将分隔承租房屋的事实，故杨甲提出对违约金进行调整，法院予以支持，金额将酌情减低。
原审法院据此作出判决：一、吴某某与杨甲(杨乙)签订的关于上海市武宁路955弄某号1201室房屋的《租赁合同》于判决生效之日起解除；二、杨甲(杨乙)应于判决生效之日起十日内迁出上海市武宁路955弄某号1201室房屋；三、杨甲(杨乙)应于迁出上述房屋时将房屋恢复至出租前的状态，归还吴某某单元门禁卡2张，并结清上述房屋水电费至其实际迁出之日止(以相关部门出具的缴费单据记载的金额为准)；四、杨甲(杨乙)应于迁出上述房屋之日结清租金(按照2,700元/月从2010年10月1日起计算至实际迁出之日止)；五、杨甲(杨乙)应于判决生效之日起十日内给付吴某某违约金5,000元。
原审判决后，上诉人杨甲不服，向本院提起上诉称：星港景苑物业服务中心出具的情况说明不真实，原审法院现场勘察后所作认定亦与事实不符，上诉人并未将房屋转租他人；双方在合同和承诺书中约定大厅可以隔开，上诉人在装修前亦曾通知过对方装修内容，对方并无异议，上诉人并未违反合同和承诺书的约定，不应承担赔偿责任，故请求撤销原判，依法改判驳回吴某某的原审诉讼请求。
被上诉人吴某某辩称：上诉人违反约定，擅自将系争房屋分隔成多间，分别转租他人，严重违反了有关房屋租赁的管理规定，构成群租；上诉人将液化气钢瓶放在阳台上烧饭，火星四溅，影响大楼消防安全；出租房内电线乱拉，居住人员闲杂，亦给治安带来隐患；上诉人未作任何口头和书面通知，擅自装修，破坏房屋结构；物业公司先后两次开出限期整改通知书，但上诉人置若罔闻，还在法院实地勘察时将居住人员全部撤走，并在之后回搬。原审法院判决正确，要求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，双方签订的租赁合同第九条“违约处理”第一款约定：甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金2,700元整。原审查明其余事实属实，本院予以确认。
本院另查明：1、租赁合同第四条“租金及支付方式”约定，系争房屋的月租金为2,700元整，以现金方式支付。杨甲正常支付系争房屋租金至2010年9月底，自10月开始未支付租金；2、对2010年9月9日原审法院实地勘察情况，杨甲陈述对上述调查结果无异议；对有关物业服务中心出具的情况说明，杨甲陈述无异议。以上事实有租赁合同以及双方当事人陈述等为证，依法予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人杨甲上诉认为原审法院现场勘察结果以及物业服务中心的情况说明与事实不符，其并未违反合同以及承诺书的约定，该主张与其原审时的陈述相悖，缺乏事实和法律依据，本院难以采信。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不妥，杨甲的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币380元，由上诉人杨甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 李 媛
二○一○年十二月十六日
书 记 员 宋 睿