上海市二中院关于房屋买卖合同纠纷中合同条款、缴纳税费、违约金赔偿的民事判决书
编辑：上海市二中院 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2101号
上诉人(原审原告、反诉被告)张甲。
上诉人(原审原告、反诉被告)顾某某。
上诉人(原审原告、反诉被告)张乙。
被上诉人(原审被告、反诉原告)司某某。
上诉人张甲、顾某某、张乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年11月2日公开开庭进行了审理。上诉人张甲及三上诉人的共同委托代理人张徐赟，被上诉人司某某的委托代理人闻某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，司某某系上海市平凉路2771弄某号1703室的产权人。2009年11月8日，司某某(甲方)与张甲(乙方)经上海春翔房地产经纪有限公司(以下简称春翔房产)居间介绍签订了《转让协议书》，约定：甲方将系争房屋转让给乙方，转让价格为人民币(以下币种均为人民币)93万元，并对付款方式、交房时间及税费承担等内容进行了约定。同日，张甲支付了定金2万元。2009年11月15日，司某某(甲方)与张甲、顾某某、张乙(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋转让给乙方，转让价为93万元；(第六条)甲、乙双方确认，在2009年12月31日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；(第九条)乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行；(第十条)甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行；(补充条款)……2、乙方如贷款不足部分用现金补足，……；(附件三)付款协议：乙方于2009年11月8日前支付定金2万元，待支付尾款时抵作房价款，2009年11月16日前支付21万元，2009年12月31日前支付70万元。同日，司某某(甲方)与张甲(乙方)签订《补充协议》，约定：1、进交易市场交易过程中所产生的费用由乙方承担；2、房产转让过户时，甲、乙双方应提供该房屋转让所必须的证明和资料，如乙方在约定期限内银行未能足额放贷或未能确认放贷，同时乙方又未能用相应的现金在房产过户前补足的，乙方承担对甲方的违约赔偿责任，按第十条第一款处理；……5、本补充协议与买卖合同或其它协议有冲突之处，以此补充协议为最终根据。张甲于同日支付房款21万元。嗣后，张甲向中国工商银行股份有限公司上海市分行消费信贷管理中心申请商业贷款40万元、公积金贷款30万元，于2009年11月底获得批准。2009年12月4日、12月11日，春翔房产通知司某某于12月6日、12月13日到杨浦区房地产交易中心办理过户手续。12月6日、12月13日，双方均到交易中心，但发生争议，未办理过户手续。2009年12月26日，司某某向张甲发出告知书，要求张甲于12月31日办理履行支付房款义务及过户手续。2009年12月31日，双方均到交易中心，由于双方仍发生争议，故亦未办理过户手续。2010年2月，张甲、顾某某、张乙诉至原审法院，要求判令：司某某继续履行《上海市房地产买卖合同》，立即腾出系争房屋并与张甲、顾某某、张乙验收交接，司某某在45天内配合其共同向杨浦区房地产交易中心申请办理转让过户手续；司某某按已付款23万元的日千分之五标准，支付张甲、顾某某、张乙2010年1月1日至申请办理转让过户手续之日止的违约金。
原审审理中，司某某辩称，合同签订后其按约履行，2009年12月13日在交易中心办理过户手续时，其要求张甲确认必须在2009年12月31日付清房款，但张甲不肯。2009年12月31日，双方均到交易中心，但张甲、顾某某、张乙未能付清房款，故未能办理过户手续。现同意在张甲、顾某某、张乙付清房款70万元的情况下办理系争房屋产权过户手续、腾出系争房屋并办理交接手续，因司某某没有违约，不同意支付违约金。司某某提起反诉称，张甲、顾某某、张乙未按合同约定于2009年12月31日支付房款70万元系违约，故要求张甲、顾某某、张乙支付房款70万元，并按70万元的日千分之五标准，支付2010年1月1日至2010年3月14日的违约金255,500元。
原审审理中，双方均表示愿意继续履行合同，并于2010年3月26日和27日共同至交易中心办理过户手续。但在办理过程中，司某某出售房屋需缴纳20%个人所得税达10多万元，由于双方均不同意承担该笔费用，致交易过户未成功。原审法院主持双方协商，亦未达成一致意见。经原审法院释明，张甲、顾某某、张乙表示，要求继续履行合同，但不承担出售方应缴付的税款；如合同无法履行，要求司某某返还房款23万元，并按总房价20%赔偿损失；司某某表示，同意继续履行合同，不承担税费；如合同无法履行，返还房款23万元，张甲、顾某某、张乙应按未付款70万元的日千分之五支付从2010年1月1日至2010年3月14日止的违约金。
原审庭审中，张甲、顾某某、张乙申请证人王某出庭作证。王某就起诉前双方办理过户手续的过程向原审法院陈述：其是春翔房产门店的负责人，本案买卖双方之间的买卖都是其一手经办的。双方签订买卖合同之后，张甲自行办出贷款手续，12月初就可以交易了。其于12月2日曾电话通知司某某来，但司某某没来。后公司两次发函给司某某，要求双方办理过户手续。司某某均到交易中心，但司某某提出要张甲、顾某某、张乙把房款都付清才交易过户。12月底，双方又到交易中心，但司某某还是要求先付房款再进行交易，张甲、顾某某、张乙不同意，双方未办理交易过户手续。
张甲、顾某某、张乙对证人证言无异议，并补充陈述：在签订转让协议书与买卖合同时，司某某说只有一套住房，根据政策只有一套房是不需要缴纳税收的，司某某隐瞒了情况，从未说过需要缴纳如此巨额的税；另外根据补充协议，张甲、顾某某、张乙仅需承担费用，而不含税，故要求继续履行合同，该笔税应由司某某自行承担。
司某某对证人证言有异议，认为其从未说过只有一套住房，张甲、顾某某、张乙也没有证据可以证明司某某承诺只有一套住房，故司某某不需缴纳税收。其目前居住房屋即莲花南路565弄某号401室的产权证上只有其丈夫及儿子的名字，司某某当时也不知道是否需要付税，遂让买方及中介公司自行去咨询。对于是否需要缴纳税收，司某某并不清楚。因合同约定的房价93万元是到手价，司某某认为如果在交易过程中需要支付税费均应由张甲、顾某某、张乙承担。
证人王某就税费的承担向原审法院陈述：2009年11月8日，买卖双方在协商过程中，经其咨询，交易中心税务窗口工作人员表示如出售方只有一套住房，就不用缴税，由于司某某表示只有一套住房，张甲、顾某某、张乙认为没有税，就同意承担司某某的费用了。当时还对转让协议书上约定的税、费各自承担的内容进行修改。2010年3月26日及27日，买卖双方在办理过户手续时，由于出售方需支付税款达10多万元，双方均不愿支付，司某某亦不愿承诺系争房屋系其唯一住房，致交易未成功。
原审法院认为，案件的争议焦点在于：(1)何方应承担税款；(2)何方构成违约。
关于税款承担的问题。双方签订的《补充协议》第一条约定，进交易中心产生的费用应由张甲等承担。对于张甲等认为该费用不包括税收的抗辩意见，因其与证人证言相矛盾且不符合一般交易惯例，难以采信。综合分析双方陈述及证人证言可以认定，在签订买卖合同时双方约定交易过程中的税、费等均由张甲、顾某某、张乙承担。但是，对于系争房屋须缴纳个人所得税数额之巨大，就司某某而言，由于当时司某某对其居住的莲花南路房屋在法律上是否属于其名下房产并不清楚，张甲、顾某某、张乙无证据证明司某某故意隐瞒名下其他房产；就张甲、顾某某、张乙而言，司某某在签订协议时未告知对方需要缴纳税款的金额，亦无证据证明张甲、顾某某、张乙知道需要承担该笔税款，故《补充条款》虽然对税费的承担作出了约定，但其实际并未反映出当时双方当事人的真实意思表示，双方就税收的承担并未达成合意，即双方就该条款存在隐存不合意。本案中，税收承担条款可能会造成一方当事人的重大损失，是房屋实际价款的组成部分，属于系争房屋买卖合同成立的必要之点，由于买、卖双方签订买卖合同时对该必要之点虽在形式上订立协议，但实际并未协商一致，现亦不能达成一致意见，故原审法院认为，因合同必要之点合意之缺失，系争房屋买卖合同实际并未成立。
关于何方构成违约的问题。买、卖双方约定应于2009年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。根据双方的陈述及证人王某的证词看，买卖双方多次到交易中心办理过户手续，因司某某一再要求张甲、顾某某、张乙承诺于2009年12月31日前支付70万元房款，导致双方交易未成功。由于双方已在合同中约定了付款日期及违约责任，如张甲、顾某某、张乙在付款方面有违约，司某某可以根据约定主张权利，且根据交易惯例，银行须待房屋买受人取得系争房屋产权后办理抵押登记并发放贷款，故司某某以此为由拒绝办理过户手续，确有欠缺。但考虑到司某某在双方交涉中多次前往交易中心，在审理过程中亦同意与张甲、顾某某、张乙再次至交易中心重新办理过户，故原审法院认定司某某并非恶意不配合办理产权过户手续。因此，双方当事人在本次房屋买卖过程中均无过错。另外，由于双方签订的买卖合同因合同重要条款之缺失实际并未成立，故双方当事人要求对方承担违约责任、支付违约金的诉讼请求，原审法院均不予支持。
由于合同未成立，双方就继续履行合同所提出的诉讼请求，原审法院均不予支持。司某某已收取的房款23万元应予以返还。因双方均无过错，均无需承担责任，故张甲、顾某某、张乙要求司某某予以赔偿，不予支持，但司某某应从2009年11月16日起至实际返还房款之日止按中国人民银行同期存款利率承担张甲、顾某某、张乙已付款23万元的利息。原审法院据此判决：一、司某某应于判决生效之日起十日内返还张甲、顾某某、张乙房款23万元；二、司某某应于判决生效之日起十日内按中国人民银行同期存款利率支付张甲、顾某某、张乙从2009年11月16日至实际返还房款之日止的23万元的利息；三、张甲、顾某某、张乙的其余诉讼请求，不予支持；四、司某某的其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人张甲、顾某某、张乙不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的《上海市房地产买卖合同》已经成立并生效，且在实际履行中。根据上述合同，系争房屋交易所涉税、费应由上诉人与被上诉人双方各自承担。《补充协议》中也仅约定交易过程中所产生的费用由上诉人承担，并未约定交易税费也由上诉人承担。被上诉人在本交易中所需承担的税收并非房产转让交易中的一种税，而是国家对个人所得征收的一种税，理应由被上诉人自己承担。因被上诉人在接到过户通知后，要求上诉人保证或承诺于2009年12月31日到款，其要求有违合同对付款方式所作约定，上诉人对此不予接受，由此，被上诉人拒绝办理转让过户手续，系争房地产买卖合同未能履行完毕的责任完全在于被上诉人。被上诉人寻找种种借口拒绝履行房屋买卖合同的实质原因为房价上涨，原审法院却错误地基于个人所得税而认定买卖合同未成立，不仅缺乏事实依据，更没有法律依据，并最终导致作出错误判决。据此，上诉人张甲、顾某某、张乙请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其在原审中提出的诉讼请求。
被上诉人司某某答辩称：合同签订后其按约履行，2009年12月13日在交易中心办理过户手续时，被上诉人要求上诉人确认必须在2009年12月31日付清房款，但上诉人不肯。2009年12月31日，双方均到交易中心，但上诉人未能付清房款，故双方未能办理过户手续。被上诉人的行为未构成违约。被上诉人司某某认为原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审法院判决。
本院经审理查明，上诉人与被上诉人于2009年11月15日签订的《上海市房地产买卖合同》第八条约定：“本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。”
原审查明的其余事实属实，本院予以确认。
本案审理中，上诉人明确表示要求继续履行系争房屋买卖合同，并已将700,000元房款尾款交至本院代管。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。上诉人与被上诉人所签订的《上海市房地产买卖合同》中对转让标的、转让价格、付款方式、交房时间、违约责任等内容进行了明确约定，具备了买卖合同的主要条款，反映了双方当事人的真实意思表示，买卖合同已依法成立。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人约定于2009年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，根据原审中双方的陈述及证人证言，诉讼前买卖双方最终未能按约办理房屋交易手续的原因在于被上诉人一再要求上诉人承诺于2009年12月31日前支付70万元房款，而根据双方当事人的约定，上诉人系通过向银行贷款支付该70万元，因上诉人已按约向银行申请了贷款，根据交易惯例，银行须待房屋买受人取得系争房屋产权后办理抵押登记并发放贷款，故被上诉人的要求显然与系争《补充协议》的约定不符，其以此为由拒绝办理过户手续，已构成违约。上诉人作为守约方起诉要求被上诉人继续履行合同，合法有据。原审审理中，双方当事人又为应由谁承担房屋交易中产生的税、费产生争执。鉴于税、费系国家行政机关按特定主体的特定行为而征收，对于税、费的承担并非买卖合同成立的必备条件，故原审法院以双方就税收承担未达成合意为由认定上述房屋买卖合同未成立，有所不当，本院予以纠正。就相关税、费的承担，买卖合同明确约定双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费，双方之后达成的《补充协议》中亦仅约定房屋交易过程中所产生的费用由上诉人承担，故被上诉人主张上诉人应承担房屋交易过程中产生的所有税、费没有依据。对于交易过程中产生的税、费，当事人有约定的，应从其约定，没有约定的，应按法律规定执行。就上诉人主张的违约金，因双方订立的合同及协议中并未就此作出约定，故本院对上诉人该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、维持上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第824号民事判决主文第三、四项；
二、撤销上海市杨浦区人民法院(2010)杨民四(民)初字第824号民事判决主文第一、二项；
三、司某某应于本判决生效之日起十日内与张甲、顾某某、张乙办理上海市杨浦区平凉路2771弄某号1703室房屋的转让过户手续；
四、张甲、顾某某、张乙应于双方办理上海市杨浦区平凉路2771弄某号1703室房屋的转让过户手续之日支付司某某房款700,000元。
负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费1,324元，由司某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢薇薇
代理审判员 成 皿
代理审判员 邬海蓉
二○一○年十二月十六日
书 记 员 陈 洁