上海市二中院关于房屋租赁合同的解除时间以及造成的损失赔偿的民事判决书
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以下该案例是上海市第二中级人民法院关于经营饭店的房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点是当事人之间的租赁合同解除的具体时间以及如何承担违约责任。网站编辑认为，根据《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未要求履行。”张某与B公司签订的房屋租赁合同不适用于强制履行，所以应该解除租赁合同承担一定的违约责任。且张某与A公司一直拖欠房屋租金，存在严重的违约行为。由此可见，对于签订合同的主体，必须遵守相互之间的约定，否则需要承担一定的法律责任。
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第931号
上诉人(原审被告、反诉原告)张某。
上诉人(原审被告、反诉原告)上海A餐饮管理有限公司。
法定代表人张某，董事长。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海B置业有限公司。
法定代表人高某。
上诉人张某、上海A餐饮管理有限公司(以下简称A公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第456号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年10月5日上海B置业有限公司(以下简称B公司)与张某签订《上海市房屋租赁合同》，约定B公司将上海市闸北区广中路甲号、乙号、共和新路2395弄甲号、乙号预测建筑面积为302.08平方米的房屋(以下简称系争房屋)租赁给张某作为经营川菜使用。合同约定租赁期限为2007年12月1日至2013年6月30日；租金为每日每平方米人民币(以下币种均为人民币)4.90元，月租金为44,433.20元；张某应当向B公司支付房屋租赁保证金，保证金为两个月的租金即126,952元；租赁期间使用该房屋所发生的水、电、煤、通讯、设备、物业管理费等费用均由张某承担；除B公司同意续租外，张某应在合同租期届满后的三日内返还该房屋，逾期返还的，应按每日每平方米15元的单价支付房屋占用使用费。对解除合同条件，双方约定有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的两倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；……(六)乙方逾期不支付租金累计超过三十日的……。发生上述情况后，合同守约方向违约方发出书面解除合同通知后第二天终止，违约方在合同终止后十日内向守约方支付违约金及赔偿金。对合同违约责任，双方约定：……10-4租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的两倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；10-5乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状；10-6租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的两倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。
在租赁合同的补充条款中，双方约定：月租金计算方式为日租金×365天/12月。2007年12月1日至2008年6月30日为免租期。2008年7月1日至2009年6月30日为每日每平方米4.90元，月租金为44,433.20元。2009年7月1日至2010年6月30日为每日每平方米6.30元，月租金为57,128.40元。2010年7月1日至2011年6月30日为每日每平方米7.00元，月租金为63,476元。2011年7月1日至2013年6月30日为每日每平方米7.49元，月租金为67,919.32元。乙方应于每季的前一月25日之前付清下季租金，以此类推，甲方应在收到租金后开具发票。若逾期支付的，逾期一日，乙方需按日租金的一倍支付违约金。甲方已选聘上海安荣物业公司对该房屋进行前期物业管理，物业管理费为每月每平方米5元，物业管理费从入住的次日开始收取。乙方承诺甲方在租约提前结束时或租约期满归还甲方前必须将所租所有商铺及相邻的公共部位恢复原状。乙方如对房屋内设施、设备需要增容(加)，需自行申请办理解决。
上述合同的附件三中，双方约定：乙方在免租期内仍须按月缴纳物业管理费，物业费从拿钥匙的次日起结算。若乙方在所租赁的房屋地址上注册公司或进行过租赁登记，则退租并拿回押金的前提是将所注册公司迁离，且租赁登记注销，并结清相关费用。房屋租赁建筑面积以上海市房屋土地资源管理局制定的测绘机构实测面积为准，暂测面积与实测面积不一致时，将对租赁金额实行多退少补。小业主应到区消防办理装潢消防申报手续，小业主建造的室内楼梯应符合消防疏散距离且楼梯采用的材料应达到相应的耐火等级，小业主须自行安装简易喷淋设施。付款方式为押二付三。
同日，张某的丈夫周某某向B公司交付了租金44,433.20元、押金126,952元。B公司向张某交付了系争房屋。张某在系争房屋内开设“川之锦”饭店，该饭店于2008年2月开始试营业。
2007年4月19日，B公司取得上海市闸北区环境保护局试生产(试运行)审查意见，原则同意1＃、2＃住宅楼、S1、S2商铺，1＃-11＃连体商铺投入试运行。同时要求1＃-11＃连体商铺不得设置餐饮业。2007年8月10日B公司取得了上海市消防局“关于宝华现代城1＃、2＃商住楼、S1、S2商铺建筑工程消防验收基本合格的意见”。其中要求B公司落实“已验收建筑如需改变用途、内部装修应向闸北区公安消防支队办理有关消防手续”等三项措施。
2007年11月2日环保部门向B公司核发了建设项目环境影响报告表审批意见，原则通过环境影响报告。之后，B公司为了统一各小商铺的烟道排向，出资设置了排烟管，该设施于2008年3月28日通过环保局的竣工验收。同日，上海安荣物业管理服务有限公司宝华现代城管理处向宝华现代城各餐饮商铺发出通知称，闸北区环境保护局在2008年3月28日核发了《竣工验收意见》，请各餐饮商铺将资料备齐后即送至环保受理窗口办理小环评手续。2008年2月25日环保部门向张某拟成立的A公司核发了建设项目环境影响报告表审批意见，原则同意A公司于2007年12月19日提出的环境影响报告，但对落实环保设施和污染防治措施提出了具体要求，其中要求营业时间不得超过22点。2008年4月14日A公司通过了建设项目竣工环保验收。
2007年12月5日B公司取得了系争房屋的房地产权证，系争房屋实测面积为301.42平方米。2008年5月16日A公司正式成立。A公司的注册地即广中路甲、乙号1-2层。
2008年11月10日B公司宝华现代城商业街管理处向现代城商业街各商户发出通知称，从即日起所有的物业管理工作由上海B置业宝华现代城商业街管理接收。
2009年4月1日，B公司委托律师向张某、A公司发函，要求其在接到函告之日起三日内支付拖欠的租金、物业管理费、电费共计465,203.9元，否则将保留根据约定解除合同并通过诉讼途径维护自身合法权益的权利。同年4月8日B公司又发函称，由于张某、A公司仍未付清相关款项，故根据合同约定解除双方订立的租赁合同，同时还要求张某、A公司将商铺恢复原状并归还B公司。同年4月9日张某、A公司收到该函件。次日，A公司回函称：“1、由于环保问题，造成我司只能经营到22：00，无法经营夜宵，大大缩短了我司的合法经营时间；2、由于工程结构上的问题造成一至三楼异味，贵司曾派人来处理，均无法解决，造成顾客不满和流失；3、电表几经更换，将不是我司使用的电费强加于我司；4、顾客就餐停车问题、装卸货问题、贵司招商时承诺的广告宣传策划问题、租赁合同上面积与实际面积不符问题、屋顶设备无法及时维修问题等，我司均要求贵司解决，但至今未果；5、贵司招商时称7元/平方米/天的租金是楼下一层可以搭成二层，但搭建后不符合消防要求，至今未通过消防验收。以上这些问题，贵司不予解决，造成目前局面根本原因是贵司只知收费不解决任何实质问题的不作为导致的，所以我司不同意解约。”
2009年7月17日A公司发函给B公司，要求B公司三天内到A公司收回房屋，逾期视为已交接。同年7月20日B公司回函称，由于A公司不同意B公司2009年4月8日函告中解除合同的要求，故B公司已变更诉讼请求，要求继续履行合同，故对A公司拟通过停业、撤离租赁物以回避租赁合同继续履行义务的行为，B公司将不予认可。2009年9月25日A公司发函给B公司称，B公司将电源切断，造成A公司停止营业，停止营业所造成的损失将由B公司承担。
2010年4月20日，B公司诉至原审法院，请求判令：1、解除双方于2007年10月5日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、张某、A公司向B公司支付其拖欠的租金228,513.6元、物业管理费22,656元、电费87,082.3元；3、张某、A公司向B公司支付违约金88,866.4元(按月租金的两倍计算)；4、张某、A公司立即将租赁商铺及相邻的公共部位恢复原状；5、张某、A公司按每日每平方米15元的标准向B公司支付逾期退租占有使用费(自合同解除之日起算)。后B公司变更原诉讼请求为：1、张某、A公司向B公司支付拖欠的租金888,664元(其中2008年8月1日至2009年6月30日，合计11个月，月租金44,433.2元，共计488,765.2元;2009年7月1日至2010年1月31日，合计7个月，月租金57,128.4元，共计399,898.8元。)、物业管理费37,760元(2008年1月1日至2010年1月31日，合计25个月，5元/月/平方米，302.08平方米。)、电费125,988元(2008年4月1日至2009年9月25日)；2、张某、A公司向B公司支付逾期履行违约金24万元。
张某、A公司遂提起反诉，请求法院判令：1、解除双方于2007年10月5日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、B公司赔偿张某、A公司为经营餐饮而付出的装修费、餐具设备等费用823,783.6元；3、B公司赔偿人工工资及物品损失共计50,000元。
2009年11月，上海众华资产评估有限公司接受上海市高级人民法院的委托，就广中路甲-乙号装修现值及部分资产出具评估报告。经评估，广中路甲-乙号装修现值及部分资产在评估基准日2009年10月16日的评估值为496,547元(其中装修现值评估值为408,647元，部分资产评估值为87,900元。对上述评估结论，B公司、张某、A公司均无异议。
原审审理中，B公司表示同意按照系争房屋实测面积301.42平方米收取租金和物业管理费，但表示由于签订合同时已对租金做了让步，故即便按照实测面积计算租金，也高于合同约定数额。对于电费一节，B公司表示同意作出让步，按照A公司的“小电表”的计数来主张电费。
原审法院经审理后认为，本案的争议焦点有以下几点：第一，本案所涉合同是否应当解除，如应当解除，则如何确定合同解除日。B公司认为，其虽于2009年4月8日向张某、A公司发函要求解除合同，但张某、A公司并未同意B公司的要求，之后B公司经协商不再主张解除合同，故不同意张某、A公司要求解除合同的主张。张某、A公司则认为由于B公司的违约行为致使其无法再租赁系争房屋，故要求解除合同。法院认为，鉴于承租人张某明确表示要求解除房屋租赁合同，出租人B公司虽于诉讼中要求承租人继续履行合同，但由于该债务标的不适于强制履行，故法院对于B公司要求继续履行合同的主张不予采信。B公司与张某签订的租赁合同应予解除。至于合同解除的时间，以张某、A公司提出要求解除合同的反诉状副本送达B公司之日即2009年5月25日为合同解除之日较为妥当。
第二，张某未按约支付租金的行为是否构成违约。B公司认为其已经按照合同约定向张某交付了房屋，而张某没有按照合同约定支付租金，故张某构成违约。张某则认为由于B公司在签订租赁合同时具有尚未办理出产权证，亦未通过大环评，且该出租房屋内没有煤气，该房屋不能经营餐饮，还由于该租赁的房屋距离居民区较近致使其只能营业至晚上10点等事实，B公司已经构成违约，故其拒付租金是正当行为，不构成违约。法院认为，出租人有义务交付完好房屋的义务，承租人则应对房屋是否符合使用目的尽到审慎注意义务，张某作为承租人，在签订租赁合同之时已打算在系争房屋内开设餐饮，张某应当对系争房屋是否适合开设餐饮，是否具备开设餐饮的条件、是否能通过相关行政审批尽到审慎注意义务。张某在签订租赁合同并实际经营“川之锦”餐饮后再以租赁房屋距离居民区较近、系争房屋内没有煤气、B公司在较晚的时间内才办理出大环评、将一楼分隔成二层后无法通过消防验收等理由拒付租金，缺乏合同依据和法律依据，不能构成对支付租金的抗辩。故法院认定张某未按期支付租金构成违约。
第三，张某应如何承担违约责任。1、如上所述，张某未能按约支付租金已构成违约，故张某应当支付2008年8月1日至2010年1月31日的租金和使用费。由于A公司曾于2009年7月17日发函给B公司要求移交房屋，B公司未能及时接受房屋，对损失的扩大有一定的责任，并且B公司有于2009年9月25日将系争房屋内供电切断致使A公司不能经营的行为，故对于2009年7月17日之后的房屋使用费，由法院根据B公司的上述履约瑕疵、张某的违约行为以及实际上张某、A公司至最后一次庭审仍未移交房屋并表示目前无法将物品搬离的事实酌情予以确定。至于张某、A公司提出的租金应当按照系争房屋的实测面积301.42平方米计算的主张，由于B公司主张的租金总额低于按照实测面积乘以月租金单价的总额，从有利于张某、A公司的角度出发，法院从低计取。2、B公司主张的2008年1月1日至2010年1月31日的物业管理费，由于2008年11月10日前系由上海安荣物业公司对系争房屋进行物业管理，B公司在本案中未能提供有关上海安荣物业公司同意由B公司收取之前物业管理费的证据，故对于B公司所主张的之前产生的物业管理费，法院不予支持。此外，物业管理费应当按照系争房屋的实测面积即301.42平方米计算，即每月1,507.1元。基于前述理由，张某应承担2008年11月10日至2009年7月17日的全额物业管理费，2009年7月17日至2010年1月31日的物业管理费，则由法院酌情确定。综上，根据双方合同的约定以及双方在履约过程中的违约、瑕疵行为，法院酌情确定张某应当支付B公司2008年8月1日至2010年1月31日房屋租金及使用费共计62万元(抵扣保证金126,952元后，张某尚需支付493,048元)、2008年11月10日至2010年1月31日物业管理费1.5万元。3、关于B公司主张的电费，根据双方确认的“小电表”的用电量为125,157度，张某应支付B公司电费131,414.85元，B公司表示同意从低计取，即按照其在庭审中主张的数额125,988元来计费，该主张有利于张某、A公司，法院可予支持；4、关于张某、A公司要求B公司赔偿装修装潢、设施设备等损失823,783.6元的主张，因张某系违约方，故对相关损失应自行承担。但考虑到B公司在履约过程中存有一定瑕疵，又考虑到系争房屋的装修中含有空调设备、排风新风系统、消防、煤气工程、太阳能热水器等对B公司有利用价值的设施设备，故应由B公司给予适当补偿，具体数额由法院酌情确定为12万元；5、张某、A公司要求B公司承担物品损失及人工工资5万元的主张，张某、A公司对此提供的证据尚不足以证明其损失为5万元，但按照一般生活常识，B公司于2009年9月25日断电的行为客观上势必会对张某、A公司造成一定损失，故B公司应承担相应的民事责任。具体数额由法院酌情予以确定。6、关于B公司要求张某、A公司支付违约金一节，由于B公司在履约过程中有一定瑕疵，且张某、A公司认为双方约定的违约金过高，尚属合理，法院酌情予以调整为4万元。因A公司在系争房屋内开设餐饮并注册在系争房屋内，属房屋实际使用人，故A公司应对张某的上述付款义务承担连带责任。
综上，法院认为，B公司与张某签订的房屋租赁合同系当事人自愿订立，未违反法律禁止性规定，当属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。由于承租人表示不再继续租赁系争房屋，故该租赁合同已无法实际履行，故法院予以解除。合同解除后，双方当事人应当承担相应的民事责任，张某、A公司应当返还系争房屋。
原审法院据此作出判决：一、上海B置业有限公司与张某于2007年10月5日签订的《上海市房屋租赁合同》于2009年5月25日解除；二、张某在判决生效之日起十五日内支付上海B置业有限公司房屋租金、使用费493,048元。上海A餐饮管理有限公司对张某的上述义务承担连带责任；三、张某在判决生效之日起十五日内支付上海B置业有限公司物业管理费1.5万元。上海A餐饮管理有限公司对张某的上述义务承担连带责任；四、张某在判决生效之日起十五日内支付上海B置业有限公司电费125,988元。上海A餐饮管理有限公司对张某的上述义务承担连带责任；五、张某在判决生效之日起十五日内支付上海B置业有限公司违约金4万元。上海A餐饮管理有限公司对张某的上述义务承担连带责任；六、上海B置业有限公司补偿张某装修损失12万元；七、上海B置业有限公司赔偿张某因断电造成的损失1万元；八、张某在判决生效之日起十五日内将上海市闸北区广中路甲、乙号、共和新路2395弄甲号、乙号房屋返还给上海B置业有限公司。九、张某、上海A餐饮管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。
原审法院判决后，张某、A公司不服，向本院提起上诉称：上诉人同意解除租赁合同，但对原判确定的合同解除日期有异议，认为应以上诉人收到B公司2009年4月8日解约函的时间即2009年4月9日为合同解除日。关于租金和使用费，上诉人提供包括B公司法定代表人高某的电话录音在内的一系列证据，并已形成证据链，足以证明B公司同意延长免租期至2008年12月31日的事实，故应从2009年1月1日起计算租金。但由于B公司出租给上诉人的房屋至今无法通过消防验收，致使上诉人无法合法经营，因此上诉人不同意支付租金和使用费。关于违约金，因存在免租期的事实，且B公司出租的房屋存在瑕疵，上诉人不支付租金、使用费是有理由的，故上诉人不应承担违约责任。评估后原判酌定的装修损失补偿额没有法律依据。上诉人已提供证据证明其因断电造成的损失，原审法院只判决B公司赔偿上诉人损失1万元显然缺乏依据。因B公司出租给上诉人的房屋有瑕疵，造成上诉人无法合法经营，所以B公司理应赔偿张某、A公司为经营餐饮而付出的损失。综上认为原判隐瞒关键事实，造成部分事实不清，请求撤销原判第一、二、五、六、七、九项，依法驳回B公司的原审诉讼请求，支持上诉人在原审的反诉请求。
被上诉人B公司辩称：关于合同解除时间，B公司在2009年4月8日向上诉人发出解约函是事实，但次日上诉人回函给B公司时，明确表示不同意解约，当时B公司也同意继续履行合同。系争租赁合同不适合强制履行，上诉人已经不具备继续履行的能力，从减少损失的角度出发，上诉人提出反诉要求解除合同。原审法院以B公司收到反诉状副本之日作为合同解除日是合理的。租赁合同对起租期、免租期是有约定的，2008年7月1日是上诉人应当开始支付租金的时间，实际上上诉人也没有依约付三押二，只支付了一个月的租金，所以原审法院从2008年8月1日计算租金是正确的。关于房屋瑕疵问题，系争房屋是现房，上诉人自行验收后才签订租赁合同。上诉人提出的消防问题，B公司在原审中已提供证据证明系争房屋所在地区是通过消防验收的，上诉人对系争房屋进行了搭建，合同明确约定小业主应到消防部门办理装潢申报手续，因此上诉人无法通过消防验收的责任应由上诉人自己承担。关于免租期的问题，免租期本身并非法律概念，而是基于合同双方约定的商业惯例，出租人完全可以根据自身商业安排给予或者不给予免租期。租赁合同对免租期有明确约定，即从2007年12月1日至2008年6月30日为免租期。若双方确需对租赁合同的免租期作出重大变更，也必须以书面形式作出才有法律效力。上诉人提供的证据无法证明免租期延长的事实，所以原判计算的租金、使用费的数额是正确的。上诉人未按约支付租金，理应承担违约责任，原审法院对违约金进行调整，该数额已低于合同约定的违约金数额。关于装修损失的补偿问题，根据规定，因承租人违约导致合同解除，B公司依法不应赔偿装修损失。为早日解决纠纷，减少损失，B公司才接受原判酌定的12万元。根据上诉人提供的证据无法证明断电损失达到5万元，原审判决B公司赔偿上诉人断电损失1万元已充分考虑了上诉人的经济利益。系争房屋交付后，上诉人于2008年2月试营业，2008年5月取得营业执照，所以B公司已完全履行合同义务，即使合同解除，B公司也有损失。考虑到上诉人经济上无法继续履行合同，B公司同意解除合同，至于上诉人提出的反诉请求不予认可。据此，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，2007年11月2日环保部门向B公司核发了建设项目环境影响报告表审批意见，原则同意环境影响报告。原审法院查明其他事实属实，本院予以确认。
本院审理中，上诉人陈述至合同解除前其只支付了一个月租金。为查明是否存在免租期延长至2008年12月31日的关键事实，上诉人提出申请，要求对B公司副总经理朱某某、B公司的上级上海宝华企业集团有限公司总裁傅某、副总裁胡某进行测谎。被上诉人认为因上诉人要求测谎的对象与本案无关，且不符合二审举证规则。故B公司不同意进行测谎。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。B公司与张某之间签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，应为合法有效，双方均应依法恪守。双方当事人对原判主文第三、四、八项均无异议，本案的主要争议之一为延长免租期至2008年12月31日的情况是否存在，张某未按期支付租金是否构成违约。双方于2007年10月5日签订的租赁合同已明确约定2007年12月1日至2008年6月30日为免租期。上诉人虽主张B公司同意免租期延长至2008年12月31日，但B公司予以否认，且上诉人提供的一系列证据不足以证明其上述主张，故应承担举证不能的不利后果。关于高某的录音，本院认为，即使录音内容是真实的，仅是高某个人与案外人之间的意见交流。张某作为承租方未依约按期支付租金，显然构成违约，理应承担相应的违约责任。上诉人以系争房屋存在瑕疵为由拒付租金和使用费显然缺乏依据，原审法院综合考虑本案案情酌情确定张某支付房屋租金、使用费以及违约金的数额尚属合理，且原审法院判决A公司承担连带责任亦无不当。关于原判主文第一条，双方当事人对系争租赁合同解除并无异议，只是对合同解除时间存有分歧。原审法院综合本案情况以张某、A公司反诉状副本送达B公司之日作为合同解除之日并无不妥。关于张某、A公司要求B公司赔偿装修装潢、餐具设备损失以及人员工资、物品损失的诉请，原审法院已作阐明，本院赞同原审法院的观点，故不再赘述。A公司为系争房屋的实际使用人，合同解除后理应迁出系争房屋。B公司所付的装修损失补偿款和断电损失赔偿款也应由A公司与张某共同取得，故原判主文第六、七、八项不当，本院予以纠正。张某、A公司的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第456号民事判决主文第一、二、三、四、五、九项；
二、变更上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第456号民事判决主文第六项为：上海B置业有限公司补偿张某、上海A餐饮管理有限公司装修损失12万元；
三、变更上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第456号民事判决主文第七项为：上海B置业有限公司赔偿张某、上海A餐饮管理有限公司因断电造成的损失1万元；
四、变更上海市闸北区人民法院(2009)闸民三(民)初字第456号民事判决主文第八项为：张某、上海A餐饮管理有限公司在本判决生效之日起十五日内将上海市闸北区广中路甲、乙号、共和新路2395弄甲号、乙号房屋返还给上海B置业有限公司。
一审本诉案件受理费人民币12,227.22元，由上海B置业有限公司承担人民币2,227.22元，由张某、上海A餐饮管理有限公司共同承担人民币10,000元；反诉案件受理费人民币6,113.61元，由上海B置业有限公司承担人民币1,600元,由张某、上海A餐饮管理有限公司共同承担人民币4,513.61元；评估费人民币13,000元，由上海B置业有限公司承担人民币3,000元，由张某、上海A餐饮管理有限公司承担人民币10,000元。诉讼保全费人民币3,520元，由上海B置业有限公司承担人民币641元，由张某、上海A餐饮管理有限公司共同承担人民币2,879元。二审案件受理费人民币10,430.47元，由张某、上海A餐饮管理有限公司共同承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 高行玮
代理审判员 李 媛
二○一○年十二月十七日
书 记 员 仇祉杰