上海市二中院关于房屋租赁合同中租赁房屋的整体性的民事判决书
编辑：上海市二中院 来源：上海市二中院 点击进入：法律咨询热线
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2453号
上诉人(原审被告)上海A餐饮有限公司。
法定代表人翁某某，总经理。
被上诉人(原审原告)上海市第五十二中学。
法定代表人卢某某，校长。
原审被告翁某某。
上诉人上海A餐饮有限公司(以下简称A公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年12月2日公开开庭审理了本案。上诉人A公司的委托代理人陈渊，被上诉人上海市第五十二中学(以下简称五十二中学)的委托代理人田志华到庭参加诉讼。原审被告翁某某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市广灵二路甲号(以下简称甲号房屋，房地产权证上体现为广灵二路乙号11幢，其二楼无房地产权证或建设工程规划许可证)系上海市虹口区教育局所有，与上海市广灵二路丙－丁号(以下简称丙－丁号房屋，无房地产权证或建设工程规划许可证)一起由五十二中学管理使用。A公司原名称为“上海灿村餐饮管理有限公司”(以下简称灿村公司)，法定代表人王某。2004年12月25日，王某以灿村公司名义与五十二中学签订《房屋租赁合同》，约定灿村公司向五十二中学承租丙－丁号房屋平房面积250平方米，租期自2005年1月1日至2008年12月31日，用途“饮食”，年租金人民币(以下币种均为人民币)10万元。2004年12月，虹口区教育局国有资产管理办公室出具场地证明，确认丙－丁号房屋产权属虹口区教育局所有，委托五十二中学管理使用和租赁，同意出租给灿村公司经营。2005年1月24日，灿村公司取得以丙号房屋为住所地的营业执照，同年4月27日又变更登记增加丁号房屋为住所地。2009年6月3日，翁某某(乙方)与王某(甲方)签订《协议书》，约定甲方承租五十二中学门面房(丙号房屋)期满，乙方承租经营饭店，自愿以35万元买断丙号房屋内甲方购置的厨房设备、空调、桌椅等所有物品，补偿甲方开办饭店时的房屋建造装潢费、煤气管道安装费、厨房排风设备费和电话安装费；自签订协议起甲方经营饭店期间的所有财物归乙方所有。此后灿村公司的股东王某、朱某某将灿村公司的全部股权转让给翁某某、杨明。2009年8月，灿村公司变更登记公司名称为A公司，变更登记法定代表人为翁某某。翁某某按协议书约定付清了费用，未额外支付股权转让款。
2009年6月15日，五十二中学(甲方)与A公司、翁某某(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：由乙方向甲方承租丙－丁号房屋290平方米和甲号房屋底层28平方米，甲号房屋二楼180平方米无偿提供乙方使用；租赁场地和房屋的用途为“餐饮管理有限公司”，租期自2009年8月1日起至2012年7月31日止，甲方于2009年7月1日前向乙方交付房屋和场地；丙－丁号房屋场地年租金为15万元，甲号房屋底层年租金为40万元，乙方须在2009年7月1日前付清第一期租金和场地使用费55万元，以后按年度支付；在交付首期租金时乙方须缴纳33,333元作为保证金；乙方拖欠租金和场地使用费累计达一个月经书面催讨仍不缴纳的，甲方有权解除合同，甲方不赔偿和补偿乙方的装潢费用，乙方应向甲方支付5万元违约金；乙方逾期交付租金和场地使用费的，应按月租金和场地使用费的5%向甲方支付违约金。合同首部承租方即乙方的表述为“上海A餐饮有限公司(翁某某)”；合同尾部乙方签章处书写为“乙方：企业名称：上海A餐饮有限公司；法定代表人：翁某某”，A公司公章系在变更登记后补盖。合同第十条第4款约定：“待承租方公司成立后，补盖公司印章，但不影响本合同的效力”。合同签订后，A公司对丙－丁号房屋作了装修，开设餐馆经营，将甲号房屋二楼用作员工宿舍，但未使用甲号房屋底层。A公司向五十二中学支付了2009年下半年房租25万元，五十二中学在2009年10月10日开具的发票中记载缴款方为“A餐饮有限公司”。2009年8月3日，五十二中学书面要求承租方在2010年2月28日前付清房租余款(含保证金)333,333元，翁某某签字确认。2009年12月16日，五十二中学以“A餐饮有限公司法定代表人翁某某同志”为对象致函，要求对方在2009年12月30日前付清房租欠款和保证金。A公司回函称五十二中学已同意租金延期支付，而五十二中学未能将房屋和场地全部交付，甲号房屋底层不能提供餐饮工商营业执照等有效证件，也无法开墙做门，无法接收作为营业场所。2010年1月5日，五十二中学再次向A公司致函催讨欠租。因房租等纠纷无法解决，五十二中学遂诉至原审法院，请求法院判令：1、解除五十二中学与A公司、翁某某在2009年6月15日签订的《房屋租赁合同》；2、A公司、翁某某将租赁房屋返还五十二中学；3、A公司、翁某某支付合同解除违约金5万元；4、A公司、翁某某支付房屋使用费至实际搬离之日止，按每年55万元计算；5、A公司、翁某某按每日0.25%支付逾期付款违约金，从2009年7月2日起计算至判决生效之日止。
原审法院另查明，双方租赁的甲号房屋底层28平方米为甲号房屋的一个房间，原在内侧有门通向房屋另一房间(由五十二中学开设茶坊及体育俱乐部，有面街门户)，面街方向无门户。2009年9月左右，五十二中学应A公司、翁某某要求在该房屋的面街墙面中打开一个约1.5米宽的门，安装了卷帘门，并封闭了内侧的门。因破墙开门属违章行为，有关部门对五十二中学作了处罚，但未对所开门户恢复原状。后A公司、翁某某未对甲号房屋底层作装修，也未实际使用，该房屋空关至今。
原审审理中，A公司提出对丙－丁号房屋装修残值进行评估，但随后又撤回评估申请，明确表示要求继续履行合同，如果法院判决合同解除或无效，对装修损失将另行加以解决，不要求在本案中处理。
原审法院认为，关于房屋租赁合同的主体问题，在双方发生分歧时，应当从合同约定以及双方履行情况来加以认定。从合同的约定看，首部对承租方的表述为“上海A餐饮有限公司(翁某某)”，并未明确将翁某某作为一个并列的承租人列出；尾部签章处对承租人仅列出适用于企业的签章格式，没有并列出适用于自然人的格式，翁某某也仅在法定代表人一栏内签字。故而在合同形式上，承租方应为A公司，翁某某是作为A公司的法定代表人签订租赁合同。考虑到在签约当时，A公司尚未完成从灿村公司的更名，翁某某也尚未登记为法定代表人，其无权代表A公司签订合同，也不可能加盖公司公章，一旦公司对其代表行为不加追认则须由其自行承担责任，故其姓名在合同首部出现于A公司后的括号内，符合交易惯例。在公司变更登记手续完成之后，从A公司补盖公章的行为，表明翁某某的代表行为已由A公司加以追认，直接对公司发生效力，由公司承担法律后果。租赁合同第十条第4款中明确约定了待承租方公司成立后补盖公章，可见五十二中学对于翁某某系代表A公司签约是明知和认可的。而在合同履行过程中，五十二中学收取租金后系向A公司开具发票，双方往来函件也均以A公司或A公司法定代表人翁某某的名义，可见五十二中学在履行中亦认可A公司为租赁合同的唯一相对方。综上，法院认定A公司是租赁合同的承租方，翁某某的签约和履约行为均代表A公司，由A公司承担法律责任。
根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案房屋租赁合同中，丙－丁号房屋与甲号二楼房屋均无房地产权证或建设工程规划许可证，就该房屋订立的租赁合同依法无效。虽然房屋租赁合同就租赁丙－丁号房屋使用的措辞是“场地”，但实质上租赁的是房屋，其不因形式上的措辞而改变实质上的内容。A公司、翁某某以王某与翁某某之间协议书中约定的转让费包含“房屋建造”为由，认为丙－丁号房屋是灿村公司承租期间由灿村公司所建，然五十二中学与灿村公司所签订的丙－丁号房屋租赁合同标的就已经明确是“房屋”，故法院对该抗辩不予采信。
合同部分无效，如影响到其他部分效力的，其他部分一并无效。甲号房屋底层虽有房地产权证，但根据租赁合同的约定，甲号房屋底层承租面积仅28平方米，年租金却高达40万元；丙－丁号房屋面积290平方米，甲号房屋二层面积180平方米，却一个年租金仅15万元，一个免费使用，差距过于巨大。探求当事人订立合同的真意，显然有以合法建筑的较高租金填补违法建筑较低租金的意图，甲号房屋二楼的免费使用也显然是考虑到了甲号底层较高租金的因素，且A公司是在原先灿村公司承租使用了丙－丁号房屋数年的基础上再追加租赁其他房屋的，如仅有甲号房屋底层的28平方米空间，势必无法实现该公司的合同目的。故虽然租赁合同对三处房屋的租金分别进行了约定，但实质上具有整体性，其履行无法分割，否则会导致利益失衡，违背当事人的本意。因此，在租赁合同涉及丙－丁号房屋与甲号房屋二楼的部分无效后，涉及甲号房屋底层的部分也受到影响，无法独立分割而维持其效力，故法院认定五十二中学与A公司之间的房屋租赁合同整体无效。
房屋租赁合同无效后，承租人应将租赁房屋返还出租人，对承租人实际占有使用了租赁房屋的，应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。鉴于本案房屋租赁合同的整体性，须根据合同约定的租金总额作为确定使用费的基础。现A公司实际使用了丙－丁号房屋和甲号房屋二楼，而并未使用甲号房屋底层，原因是甲号房屋底层在面街方向破墙开门属违章行为，不能合法地获得面街门户，从而无法实现A公司租赁该房屋的经营目的。鉴于五十二中学是房屋的管理人，其理应更为了解甲号房屋底层依法不得破墙开门的情况，故对此应负主要责任，相应地减少房屋使用费；A公司在签订房屋租赁合同之前应已明知甲号房屋底层无面街门户，也应考虑到擅自破墙开门可能构成违章，然其仍承租该房屋，属自担风险的行为，故应当分担一定责任。法院根据房屋实际使用情况以及双方过错程度，酌情确定A公司应付的房屋使用费为每月37,500元。关于A公司在丙－丁号房屋的装修损失，其明确要求不在本案中处理，系自行处分诉讼权利，于法不悖，予以照准。原审法院据此判决如下：一、确认上海市第五十二中学与上海A餐饮有限公司于2009年6月15日签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海A餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内迁出上海市广灵二路甲号底层、上海市广灵二路甲号二楼和上海市广灵二路丙－丁号；三、上海A餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内支付上海市第五十二中学房屋使用费，按每月37,500元计算，自2009年8月1日起至本判决生效之日止，扣除已支付的25万元；四、上海市第五十二中学的其他诉讼请求不予支持。
A公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，其与五十二中学签订的房屋租赁合同是有效的，丙-丁号房屋是历史遗留，已存在多年，原审法院认定房屋租赁合同无效所适用的法律不当，即使房屋租赁合同无效，房屋使用费也应参照租赁合同的租金约定标准，原审法院自行确定使用费数额没有合同及法律依据；五十二中学原审中要求解除合同，并不追究合同有效性，原审法院认定房屋租赁合同无效，超越了五十二中学的诉讼范围，违反法定程序，故要求撤销原审判决，依法改判驳回五十二中学原审中的诉讼请求。
被上诉人五十二中学辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
原审被告翁某某未作陈述。
经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，甲号房屋二楼和丙-丁号房屋既无产权凭证亦无相关建设工程规划许可证，涉及上述房屋的租赁合同依法应属无效，虽然甲号房屋底层具有产权证，但根据房屋租赁合同内容分析，合同关于丙-丁号房屋、甲号房屋二楼及甲号房屋底层三处房屋的租赁具有整体性，无法独立分割履行，原审法院认定A公司与五十二中学签订的房屋租赁合同整体无效，并无不妥，相应理由原审法院已作充分阐述，本院予以赞同。A公司认为房屋租赁合同有效，缺乏相应法律依据，本院不予采纳。鉴于房屋租赁合同对于三处房屋的租赁具有整体性，合同无效后的房屋使用费也应综合三处房屋的情况予以确定，原审法院根据房屋的实际使用情况及双方对无法使用甲号房屋底层的过错程度，酌情确定A公司应承担的房屋使用费金额亦无不妥。A公司认为房屋使用费应参照租赁合同约定的租金确定，不符合当事人订立合同的真实本意，理由难以成立，本院不予采纳。虽然五十二中学原审中起诉要求解除租赁合同，但由于合同违反法律强制性规定，原审法院确认合同无效依法有据。原审法院根据查明的事实所作判决并无不当，本院予以维持。A公司的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,208.33元，由上诉人上海A餐饮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王泳雷
代理审判员 邵美琳
代理审判员 高 胤
二○一○年十二月十五日
书 记 员 薛凤来