房屋买卖合同纠纷中当事人死亡的其交易行为是否有效一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2622号
上诉人(原审被告)李某某。
上诉人(原审被告)应甲。
被上诉人(原审原告)杨某某。
上诉人李某某、应甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明县人民法院(2010)崇民一(民)初字第2723号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明，杨某某与李某某丈夫应乙同系上海市崇明县前卫农场油漆厂职工，杨某某于2000年6月所在单位解体前，获悉同事应乙准备将坐落于上海市崇明县长兴镇前卫农场漆厂新村某号305室房屋1套出售，经协商，双方于2000年5月1日签订了购房协议。协议书签订后，双方各自履行了义务。应乙在收到杨某某的购房款15,000元的同时，也把系争房屋的产权证等交给杨某某，杨某某得房后即居住至今。出卖人应乙于2001年5月24日死亡。2010年3月，杨某某获悉系争房屋可以办理登记过户手续，即电话联系要求李某某、应甲配合办理系争房屋的登记过户手续，但遭拒绝。之后，杨某某于同年5月底以书信形式，继续要求李某某、应甲履行义务但同样遭应甲拒绝。双方为此发生争议。杨某某遂诉至原审法院，要求确认系争房屋系杨某某所有，判令李某某、应甲协助杨某某办理系争房屋登记过户手续。
原审法院认为，合法的房屋买卖关系应受法律保护。本案双方的争议焦点主要在于：
1.房屋买卖合同是否成立并生效。李某某、应甲在答辩中认为房屋买卖合同中没有应乙的签名，而只有印章，且应乙从未使用过印章，因此认为该合同为虚假合同，不能成立并生效。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第五条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，应当签字或者盖章。当事人在合同书上摁手印的，人民法院应当认定其具有与签字或者盖章同等的法律效力。因此，当事人在合同中加盖印章作为订立合同的方式符合法律规定。根据证人胡某的证人证言表明，该合同由杨某某与应乙委托胡某起草，胡某知悉杨某某与应乙的房屋买卖的事实。因此杨某某与应乙签订房屋买卖合同的事实予以确认。李某某、应甲主张应乙的印章系杨某某伪造，并以应乙领取工资的清单证明应乙都是亲自签名，而从未使用过印章。原审法院认为该证据不能证明应乙的印章系杨某某伪造。李某某、应甲在答辩中提出该房屋买卖协议无代书人及在场见证人签名认可，因而该合同是虚假的。原审法院认为，除法律有特别规定外，买卖合同的订立只需买卖双方当事人意思表示一致并签名或盖章即可，合同代书人及见证人并非合同订立的必要条件。另李某某、应甲答辩称杨某某未提供已支付15,000元购房款的任何证据，证明杨某某未支付购房款，因而可以证明该合同是虚假的。原审法院认为，根据系争合同第四条约定：乙方(杨某某)款一次性付清后，甲方(应乙)即交房及其它有关证件，该房产属于乙方房产。杨某某认为其实际居住并持有房产证等证件可以证明购房款已经支付，原审法院对此予以认可。综上，杨某某与应乙签订房屋买卖合同属实，该合同成立并生效。
2.李某某不同意该合同是否导致合同无效。李某某答辩称，其作为应乙的妻子，系争房屋是夫妻共同财产，应乙擅自处分系争房屋未经其同意，侵犯了其合法权益，因而该协议无效。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，应乙持有房屋产权证，且系争房屋登记在应乙名下，应乙与杨某某当场交付了购房款及产权证，因此买受人杨某某有理由认为应乙出卖系争房屋是夫妻双方共同的意思表示，李某某不得以其不同意或不知情为由对抗杨某某的善意购买行为。另李某某、应甲答辩称，根据物权法第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因系争房屋至今未办理变更登记手续，因此该协议不发生法律效力，属无效协议。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。物权法第9条规定的“未经登记，不发生效力”是指未经物权变更登记，物权不发生转移效力，并非指合同无效。因此，房屋买卖合同本身的效力与物权登记并无必然的联系，本案中系争房屋未办理物权变更登记并不导致房屋买卖合同的无效。综上，李某某、应甲以房屋买卖合同未经李某某同意及物权未变更登记为由否认该合同效力的答辩不符合法律规定，不予认可。因此，系争房屋买卖合同合法有效。
如上所述，系争房屋买卖合同合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各方义务。由于政策原因，系争房屋直到2010年方可办理过户手续，因此系争房屋一直未能及时过户。又房屋出卖人应乙于2001年5月24日去世。李某某、应甲作为法定继承人，继承了应乙的遗产，也应依法清偿被继承人的债务，但以其遗产实际价值为限。因此，李某某、应甲于应乙死后依法继承了系争房屋属于应乙的份额，应承担协助买受人杨某某办理房屋过户手续的义务。现杨某某要求确认系争房屋所有权并要求被告协助办理过户手续的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。原审法院据此判决：一、坐落于上海市崇明县长兴镇前卫农场漆厂新村某号305室房屋属于杨某某所有；二、李某某、应甲于判决生效之日起1个月内协助杨某某办理坐落于上海市崇明县长兴镇前卫农场漆厂新村某号305室的过户登记手续。
原审判决后，上诉人李某某、应甲不服，向本院提起上诉称：1、该购房协议上只有杨某某的签名，而应乙却在购房协议上盖印章，但其生前从未使用过自己的印章，故购房协议系杨某某单方面伪造的虚假证据；2、该房屋系李某某与应乙的夫妻共同财产，李某某没有同意过出售系争房屋，即使存在购房协议，也是杨某某背着李某某与应乙签订的，该协议应认定为无效；3、杨某某起诉时已超过诉讼时效。请求本院撤销原判，改判驳回杨某某原审时的诉讼请求。
被上诉人杨某某辩称：1、该房屋于2010年3月之前是不能办理过户的，故杨某某起诉时并未超过诉讼时效；2、购房协议是双方真实意思表示，合法有效；3、杨某某支付对价后一直居住至今，属于善意取得，且上诉人是知道房屋买卖事实的，应当协助被上诉人办理过户登记手续。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，应乙将登记于自己名下的上海市崇明县长兴镇前卫农场漆厂新村某号305室房屋出售给杨某某，双方于2000年5月1日签订的购房协议，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。李某某、应甲上诉称购房协议是虚假的、无效的，缺乏事实和法律依据，本院难以采信。由于种种原因系争房屋一直未办理过户手续，而应乙又于2001年5月24日去世，故杨某某诉请应乙的法定继承人李某某、应甲履行合同义务，于法有据，原审法院予以支持无不当。李某某、应甲于应乙死后依法继承了系争房屋属于应乙的份额，应承担协助买受人杨某某办理房屋过户手续的义务。李某某、应甲原审中未提时效异议，现二审中提出，且系争房屋未办理过户手续事出有因，故本院对李某某、应甲的时效异议不予采纳。李某某、应甲的上诉请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李某某、应甲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 余时彦
代理审判员 陈 俊
代理审判员 卞晓勇
二○一○年十二月十日
书 记 员 韩 芳