上海市二中院关于同村村民转让宅基地以及房屋的民事判决书
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以下案例是上海市第二中级人民法院关于同村村民之间转让宅基地的行为，本案争议的焦点则是该转让行为是否有效，当事人是否可以主张宅基地“一户一宅”的原则。网站编辑认为，根据《物权法》第一百五十三条以及相关规定和司法实践：宅基地使用权不得单独转让，在下列情况下，转让农村住房或宅基地使用权的，应当认定无效：(1)城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定无效；(2)法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效；(3)向本集体经济组织以外的农村村民转让家村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效；(4)受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。其中的第3条规定中向本村以外的村民转让宅基地的，该行为无效。因为该转让宅基地的行为是民事行为，那我们则需要遵循法无明文规定即为自由，可以得出转让本村村民宅基地的，该行为是合法有效的。由此可见，基于本村的村民在意思自治真实的情况下，所签订的合同是有效的，且该转让行为并不违反任何法律规定。
上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2210号
上诉人(原审原告)蔡甲。
上诉人(原审原告)蔡乙。
被上诉人(原审被告)蔡丙。
上诉人蔡甲、蔡乙因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明县人民法院(2010)崇民一(民)初字第1958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，蔡某某、石甲夫妇共生育子女三人，即蔡甲、蔡乙及案外人蔡丁，其夫妇在崇明县陈家镇毛家桥村某队原拥有平房2间，占地面积为36.7平方米。1982年2月11日，蔡某某去世。1992年12月24日，石甲将上述平房2间及柜、树木等物以人民币(以下币种均为人民币)1,600元的价格给蔡丙，蔡丙当即给付钱款，石甲出具收据1份，石甲之兄弟石乙作为证明人在收据上签名。之后，蔡丙即占有使用2间平房，并在使用期间对房屋进行了改、修建。
原审另查明，蔡丙系崇明县陈家镇毛家桥村某队村民。系争的2间平房是农村宅基地房屋，宅基地确权表上记载的权利人为蔡某某。石甲于2003年7月14日去世。蔡某某的父母早于蔡某某死亡。
原审再查明，系争平房2间已于2010年6月被拆除。
因所涉区域遇动拆迁，蔡甲、蔡乙与蔡丙协商返还房屋一事未果，2010年6月，蔡甲、蔡乙诉至法院，要求确认石甲与蔡丙于1992年12月24日签订的房屋买卖合同无效。
原审法院经审理后认为，我国法律对农村宅基地房屋的转让有明确规定，本案系争房屋的转让发生在同队村民之间，根据相关规定，其转让应为有效。蔡甲、蔡乙与蔡丙一致确认，系争房屋在转让之前一直由石甲负责修缮管理；作为同队村民又是近邻的蔡丙，足以相信石甲有权处分该房屋，且有石甲的亲属为证，蔡丙亦支付了对价。蔡甲、蔡乙认为石甲的私自处分行为侵犯其共有权，属其家庭事务，蔡丙并无过错。蔡丙在买受房屋后，对房屋进行了改、修建，而蔡甲、蔡乙在其母亲石甲生病、去世后长达十余年的时间里，对系争房屋不闻不问，有违常理。蔡甲、蔡乙对蔡丙所提供的相关证据的真实性持有异议，但未能举证证明，其诉请主张缺乏依据，法院难以支持。
原审法院据此作出判决：蔡甲、蔡乙要求确认其母石甲与蔡丙于1992年12月24日签订的房屋买卖合同无效之诉请，不予支持。
原审判决后，上诉人蔡甲、蔡乙不服，向本院提起上诉。请求：撤销原判，改判支持其原审中的诉请。理由：1、系争房屋是其与石甲等的共同财产，石甲未征得全部共有人的同意而卖房屋，违反了相关法律的规定，所作的处分没有法律效力。且蔡丙已有宅基地及房屋，其与石甲签订房屋买卖合同违反了农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，且蔡丙明知系争房屋以蔡某某名义登记，蔡某某除了石甲之外还有其他继承人，故蔡丙的买受行为无善意可言。2、石甲从1991年起即患有小脑梗，基本不去崇明。石甲也一直未将房屋已卖的情况告诉子女。从1995年起，石甲脑梗非常严重，不能说话。另以前其居住的地方与系争房屋之间交通不便，且该房屋内没有生活必需用品，故其长期未去看过系争房屋并无不当，不应适用时效的有关规定。
被上诉人蔡丙答辩称：1、其与石甲之间的买卖合同是在自愿的情况下签订，且有石甲胞弟石乙的在场证明。双方的合同应属合法。另法律并未禁止村民买卖宅基地上的房屋，只是规定已卖后，不能再申请宅基地。2、石甲长期居住在该房屋内，其对该房屋有处分权。蔡丙不可能去逐一征求石甲子女的意见，且其购买系争房屋亦支付了相应的对价，石甲代表所有人已卖系争房屋，并向其交付了该房屋。该房屋转让已有18年之久，其对该房屋已翻修了3次。2003年石甲去世，蔡甲、蔡乙不可能不回崇明看房，故不可能不知情。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，1992年12月24日，蔡甲、蔡乙的母亲石甲将系争的崇明县陈家镇毛桥村某队的2间平房及柜、树木等物以1,600元的价格已卖给蔡丙，蔡丙当即给付钱款。石甲的兄弟作为证明人在收据上签名。蔡甲、蔡乙现以系争房屋是其与石甲的共同财产，石甲未征得全部共有人的同意而已卖房屋，处分行为无效；且蔡丙已有宅基地及房屋，其与石甲签订房屋买卖合同违反了农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，蔡丙的买受行为亦无善意可言；以及石甲从1991年起即患有小脑梗，基本不去崇明，也一直未将房屋已卖的情况告诉子女等为由，认为石甲与蔡丙签订的房屋买卖合同无效。然综合本案的案情，系争房屋所占用的宅基地使用权系登记于蔡某某名下，蔡某某于1982年2月11日去世，在其死亡后的二十年内，蔡甲、蔡乙并未主张过继承析产。1992年12月，石甲向蔡丙已卖系争房屋的行为，由其兄弟作为证明人，此后蔡丙亦实际使用系争房屋，并对该房屋进行了改、修建，故应认为买卖双方转让系争房屋是当事人的真实意思表示。且系争的宅基地上房屋转让发生于同队村民之间，故应认定双方签订的房屋买卖合同有效。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人蔡甲、蔡乙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 峰
代理审判员 葛 珉
代理审判员 张 松
二○一○年十二月十日
书 记 员 彭奕佳