房屋租赁合同纠纷中关于留置权的行使一案
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2339号
上诉人(原审被告)上海A家居市场经营管理有限公司。
法定代表人王某，经理。
被上诉人(原审原告)北京B家具有限公司。
法定代表人陈某某，总经理。
上诉人上海A家居市场经营管理有限公司(以下简称A公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第2687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人A公司委托代理人朱某某、毛某某，被上诉人北京B家具有限公司(以下简称B公司)委托代理人张显峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明: 2008年3月28日，B公司、A公司签订《展位租赁合同》一份，约定：A公司将其位于铜川路某号的金盛家居主四楼A、B、C和D号展厅(面积为758.7×1.15平方米)出租给B公司从事家具的经营；租期为2008年4月1日至2010年3月31日(含一个月优惠期)；租赁费用共计人民币1,662,555元(以下币种均为人民币)(其中包括物业费、宣传促销费)，B公司应支付市场管理费1,800元、空调费15,000元，消防器材费800元、联防费720元；支付方式先付后租，第一、二次按季度支付，第三次付5个月租金，第二年按半年付，空调费及杂费按年支付。合同第7条第13款约定：B公司必须按A公司规定时间营业，不得擅自停业或变相停止营业，擅自停业7天以上的，按自动放弃使用权论处，A公司有权解除合同，收回场地，其财产物资由A公司清点后另行存放，仓储杂费由B公司支付，停业超过一个月仍不领取的，其财产物资按废弃物处理。合同第8条第1款约定：合同终止之日，B公司应将展位内属B公司所有的可移动物品全部拆离，将展位归还A公司，并经A公司确认后方可办理离场手续；第8条第4款约定：合同终止次日起，三天内B公司不按时撤除展位内所有物品的，A公司有权将其物品撤出展位(由A公司清点盘存)，并通知B公司及时领取，如B公司一个月内仍未领取，A公司按废弃物处理，B公司不得以任何理由要求A公司补偿。上述合同签订后，B公司于2008年4月1日起开始使用展位，截止2008年9月30日前，B公司已经支付A公司租金及相关费用共计264,031.64元。2008年8月至9月期间，双方曾就解除合同事宜进行沟通，9月30日，B公司人员撤离。当日，B公司工作人员出具还款计划，表示在2008年10月7日支付6万元，余额在2008年10月中旬结算。嗣后，B公司未向A公司支付上述费用。同年10月，A公司两次致函B公司，要求B公司支付租金及相关费用计361,425元。后经双方协商，2008年12月初，A公司向B公司出具《退场报告》，其中主要内容有：合同起止日期2008年4月1日至2010年3月31日；结算截止日期为2008年9月30日；实际租期共4个月，实际付款总额261,415元；退场原因为提前退场；应扣款项：租金289,140元、违约金4,044元免收、目前无先行赔付……总计312,326元；剩余款项合计：租金补交62,911元，保证金1年后退，电话押金待退；电表300元、营业员押金1,000元和税收押金134元转入租金。在该《退场报告》中，有A公司公司总经理陈某及主管周某在2008年12月签字确认。2008年12月下旬，A公司称上述《退场报告》交上级领导审核后未予批准。2009年12月27日，A公司致函B公司，主要内容为：B公司在A公司商场经营了6个月，经双方约定，扣除一个月优惠期和B公司已付租金，B公司还应支付租金、杂费、税收共计135,196元。嗣后，B公司要求将留置在A公司处的物品搬离，遭拒，又得知A公司已将其家具擅自处理，遂与A公司交涉，但未果。2009年9月，B公司提起诉讼，请求法院判令：1、双方签订的展位租赁合同解除；2、A公司赔偿B公司经济损失485,142元，其中家具展品货值损失417,642元，灯饰损失67,500元。
原审庭审中，B公司就其主张的家具和灯饰损失，向法院提供了家具展品清单、销售单价、合同及录像录音资料，证明B公司在系争租赁现场存放的家具货品和灯饰均系完好，来源真实，并向A公司工作人员提交了清单(其中载明家具金额共计417,642元)。经质证，A公司认为，上述清单系B公司单方面制作，当时B公司称要交给A公司，但A公司工作人员未予接受，且货品未经双方盘点确认。由于家具占用面积，A公司已经处理，无法再进行盘点。另，B公司还向法院提供了就系争展位委托案外人进行装修的装饰合同，合同中注明：工程总价275,000元，其中装修费127,500元，灯67,500元，瓷砖6万元。
本案在审理过程中，A公司表示可对尚存在A公司处的灯饰交还给B公司，B公司表示同意。但在交接过程中，发现租赁现场所在区域已经重新进行装修和分割，系争展位上未有原有灯饰存在。对此，A公司称B公司原来安装在租赁展位上的灯饰部分已经予以拆卸，部分已做出售，部分堆积在仓库。B公司查验后认为A公司指认现存的灯饰并非B公司灯饰，致交接未成。由于双方对B公司尚欠A公司租金等存在争议，A公司表示将根据本案审理结果决定是否向B公司主张。
原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。B公司与A公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守合约，依法履行。关于合同的解除，双方就上述租赁合同自2009年9月30日起解除均无异议，与法不悖，予以确认。本案争议的焦点在于，A公司对B公司遗留在租赁展位上的家具灯饰是否有权单方面进行处理。审理中，A公司主张其有权处理的依据是合同第7条第13款、第8条第4款的约定内容。根据查明的事实，B公司、A公司之间租赁合同的解除源于双方协商的结果，A公司扣留B公司租赁展位货品的最初缘由是因为B公司尚欠A公司租金未予支付，并非B公司故意将货品遗留在A公司处不愿搬走。该节事实从A公司庭审时的陈述中得到印证，法院予以确认。另根据合同约定，合同终止后，就展位上的货品，A公司应予以清点并通知B公司及时领取，只有在B公司接通知后一个月内未予领取的情况下，A公司才可以处理。然，本案中，A公司并未行使上述通知义务。故A公司擅自处理B公司货品缺乏合同及法律上的依据，造成财产灭失侵犯了B公司的合法权益，应当承担相应赔偿责任。关于赔偿金额的确认，审理中，B公司针对家具的赔偿金额提供了其单方面制作的家具清单(其中注明家具价值417,642元)，虽然此清单作为证据在形式上有缺陷，其效力不能足以证明B公司所主张的家具品质及价值，但由于A公司在未通知B公司的情况下对家具、灯饰未作清点即擅自出售、处理，导致现已无法对家具的数量、品质及价值做出评估，责任在于A公司，A公司应承担对其不利的法律责任。由于上述家具作为展品进行了一定时间的展示，已非新品，其价值亦应相应减低等其他综合因素，法院确定A公司赔偿B公司诉请金额的50%、为208,821元。针对灯饰，B公司提供了其与案外人签订的装修合同，其中注明灯饰价值67,500元，该份证据无论从形式或内容上均可以证明B公司在系争租赁展位上所用灯饰的事实，故结合灯饰的使用及消耗，确定灯饰部分A公司应赔偿B公司诉请金额的80%、为54,000元。综合上述两项，A公司共计赔偿金额为262,821元。其余诉请，依法无据，不予支持。关于租金，审理中，A公司明确表示对B公司尚欠A公司的租金，将根据本案判决的结果再决定是否向B公司主张，对此予以准许。据此，原审法院判决如下：一、准许B公司与A公司于2008年3月8日、就本市铜川路某号金盛家居主四楼A、B、C和D号展厅签订的《展位租赁合同》自2009年9月30日起解除；二、A公司应于判决生效之日起十日内赔偿B公司262,821元；三、对B公司其余诉请不予支持。
原审法院判决后，A公司不服，向本院提起上诉称：1、在B公司尚欠A公司租金情况下，A公司有权留置B公司的货品，A公司多次告知B公司交清租金领取货品，但B公司拒不交租金，为避免A公司损失扩大，A公司才处理B公司货品；2、涉案B公司货品价值及品质应当由B公司提供充分证据证明，原审法院仅根据B公司单方制作的家具清单判令A公司承担一半价格缺乏依据。原审仅根据B公司与案外人的装修合同来确定灯具价格，并让A公司承担80%的赔偿金额不合理。请求二审法院撤销原判第二项，依法驳回B公司要求A公司经济赔偿的诉讼请求。
被上诉人B公司辩称：1、A公司不享有留置权，双方当事人对合同解除达成合意，A公司向B公司出具了退场报告，双方对退场细节已约定清楚，A公司违约扣押了B公司的货品；2、对于货品的价格，B公司在原审中也提供了相关照片、录音、录像等材料，可以证明货品的价值。原审酌定的赔偿金额已偏低。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于留置权的行使，根据法律规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律规定留置该财产，以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案系房屋租赁合同纠纷，A公司并不具有行使留置权的主体资格。况上诉人A公司并无证据证明其通知B公司将对货物予以处理。二审中A公司虽对原审认定的家具及灯具的价值提出异议，但其已经擅自对家具及灯具予以处理及移位，上诉人也没有提供充分证据证明家具及灯具的实际价值。原审法院确定赔偿金额时已对相关家具及灯具的价值予以相应扣减。综上，A公司的上诉请求缺乏相应依据，本院不予支持，原审判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8,577元，由上诉人上海A家居市场经营管理有限公司承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 任 一
代理审判员 刘建颖
二○一○年十二月十四日
书 记 员 仇祉杰