上海市二中院关于租赁房屋的使用价值降低的民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2496号
上诉人(原审被告、反诉原告)曹某某。
被上诉人(原审原告、反诉被告)上海A花卉市场经营管理有限公司。
法定代表人胡某某，职务董事长。
上诉人曹某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2009)普民三(民)初字第2690号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明:(一)上海A花卉市场经营管理有限公司(以下简称A公司)、曹某某于2008年3月25日签订《上海A花卉市场营业房、(办公房)租赁协议》，约定：曹某某向A公司租赁系争曹杨路某号市场内花C区14、15、16、17号营业用房，用于花卉经营；月租金为人民币12,487元(以下币种均为人民币)，年租金为149,850元，一年一付，先付后用；租赁期限为2008年4月1日起至2009年6月30日止；乙方(曹某某)拖欠甲方(A公司)租金，每逾期一天，向甲方支付应付金额的千分之二的滞纳金；租赁期满或不可抗力及政府因素致使本协议无法正常履行而终止的，按照“人去物留”的原则，甲方不作任何补偿和赔偿。签订合同当天，曹某某向A公司提交“申请”，称其因他处花卉市场的租金也到期，两边一起交租金有困难，申请先付一半的租金，其余租金于2008年10月以前付清。经A公司同意，曹某某于2008年4月1日支付一半租金74,922元、保证金12,487元、广告费800元。(二)合同签订后，曹某某对上述营业用房进行装修、使用。2008年6月至9月间，因市场周边有施工情况，对市场的交通、客流量有所影响。(三)2009年6月30日，双方租赁协议期满，曹某某迁出系争经营用房，但未将所欠的一半租金付清。A公司于2009年8月25日、9月17日分别发出“催款通知”和“律师函”，要求曹某某付清租金，未果。A公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1、曹某某向A公司支付所欠租金74,925元；2、曹某某按所欠租金的日千分之二向A公司支付违约金；原审审理中，曹某某提起反诉，请求判令：1、A公司向曹某某归还保证金12,487元；2、A公司赔偿曹某某装饰损失10万元；3、A公司赔偿曹某某因道路不通导致的经营损失37,461元；4、A公司返还曹某某广告费800元；原审中曹某某申请对系争营业用房内的装修进行评估，获准。(四)根据曹某某的申请，原审法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对系争营业用房内的装修进行价值评估。因16、17号房已由现承租人重新装修无法评估而未予评估，14、15号营业用房装修的市场价为41,027元。A公司认为合同期已满，不应当计算装修价值，即使要计算装修价值，也应当按残值计算。曹某某同意按市场价计算装修价值，但认为16、17号营业用房中的玻璃门的价值应当计算在内，价值约1万余元。对于评估问题，评估单位当庭作出说明：如果作残值评估，按行业惯例，有合同期限的，应当根据合同期限折旧，无合同期限的，按10年计算，双方当事人之间的合同期限为一年，合同期满后，装修残值归为0。
原审审理中，A公司向法院表示，为和谐解决此纠纷，A公司自愿补偿曹某某装潢残值5,000元。
原审法院认为：
(一)关于本诉。A公司、曹某某之间签订《上海A花卉市场营业房、(办公房)租赁协议》的行为，并不违反法律禁止性规定，对其效力，予以认定。曹某某欠A公司租金，理应支付。至于2008年6月发生的因市场周边施工致市场道路被封的情况，原审法院认为，上述情况确实影响系争营业用房的使用价值，曹某某要求降低费用，符合情理，但曹某某提出降低70%的要求，无合同依据和法律依据，也有失公平，降低额度由法院根据市场周边施工对市场经营影响的时间和程度酌情考虑。至于违约金，原审法院认为，由于经营受影响，曹某某以拒付租金抗辩，符合情理，对A公司的违约金之诉，不予支持。(二)关于反诉。1、曹某某要求A公司退还押金和广告费，A公司予以认可，予以支持。2、关于因道路不畅的经营损失的诉请，原审法院认为，本诉中已因道路不畅而减少了租金，即是对经营损失的补偿，对此诉请，不予支持。3、关于营业用房的装修费，原审法院认为，首先，双方在租赁协议中已对此作出过约定，按照“人去物留”的原则，A公司不作任何补偿和赔偿。其次，A公司在签订一年期租赁合同的情况下对营业用房投入装修资金，应当知道装修价值在合同期满后折完。故对曹某某的装修费之诉，不予支持，但A公司自愿补偿曹某某装潢残值 5,000元，并无不妥，予以准许。
据此，原审法院判决如下：一、曹某某应于判决生效之日起十日内向上海A花卉市场经营管理有限公司支付租金6.5万元；二、上海A花卉市场经营管理有限公司退还曹某某押金12,487元、广告费800元；三、准许上海A花卉市场经营管理有限公司补偿曹某某装潢费5,000元(此款于判决生效之日起十日内给付)。四、对上海A花卉市场经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、对曹某某的其余诉讼请求不予支持。
原审法院判决后，曹某某不服，向本院提起上诉称：1、系争租赁房屋是原嘉定县长征乡红旗六队的仓库，现由A公司私自拆除并扩建，故双方租赁协议无效，曹某某投入的装修损失应由A公司按照审计结论予以补偿；2、中宁路在2008年5、6、7月期间道路被封闭，导致曹某某无法使用租赁房屋。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回A公司在原审中的全部诉讼请求，支持曹某某原审中的反诉请求。
被上诉人A公司辩称：1、系争租赁房屋是长征乡红旗六队所建造，A公司租赁该房屋作为市场的一部分，A公司并未私自建房；2、中宁路道路一直立有两根桩子，阻止机动车通行，该情况在曹某某签订租赁合同前就存在，不存在道路封闭影响曹某某经营的情况。曹某某一直使用租赁房屋至合同履行期限届满，其投入的装修残值已为零，A公司不应补偿曹某某装修损失。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，曹某某虽上诉认为租赁合同无效，但其不能提供A公司私建房屋的证据，相反A公司在原审中已提供了协议书及上海市普陀区红旗六队仓库出具的证明，能够证明系争租赁房屋的合法性，故曹某某认为系争房屋租赁协议无效的观点缺乏依据，本院不予采纳。曹某某又上诉认为中宁路道路封闭致其无法营业，然其无法提供道路全封闭的相关证据，其亦无证据证明其就无法经营事宜曾向A公司提出过，况曹某某已实际使用系争房屋一年多，双方租赁协议已经全部履行完毕，原审法院也已经就道路问题对曹某某营业可能造成的影响做了充分考量，酌情扣减了部分租金，故曹某某上诉要求再扣减租金的请求，依据不足，本院不予支持。曹某某使用系争租赁房屋至合同期满，其再要求A公司补偿装修费用，依据不足。综上，曹某某的上诉请求缺乏相应依据，本院不予支持，原审判决并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4,336元，由上诉人曹某某承担。
本判决系终审判决。
审 判 长 汪 毅
代理审判员 任 一
代理审判员 刘建颖
二○一○年十二月十四日
书 记 员 仇祉杰