上海市二中院关于出租人未办理承租人的相关证件（营业执照等）民事判决书
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上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）沪二中民二(民)终字第2585号
上诉人(原审被告)上海A家具有限公司。
法定代表人王某，总经理。
被上诉人(原审原告)邵某某。
上诉人上海A家具有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2010)虹民三(民)初字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，包括系争房屋在内的上海市水电路A号房屋1号楼、2号楼(后划分门牌识别号为B、C、D、E、F、G号)由上海A家具有限公司(以下简称“A公司”)向中国人民解放军91774部队承租，租期自2007年11月16日至2017年8月5日。邵某某与A公司于2008年9月16日签订租赁合同，由A公司(甲方)向邵某某(乙方)转租系争房屋，租赁面积71.25平方米，用途为零售行业(烟、酒、食品零售)，租期自2008年11月1日至2013年10月31日，装修期自2008年11月1日至2008年11月30日止，不计租金。第一年月租金人民币10,988元，先付后用，每期支付三个月租金，支付时间为上一月的十五日前。租赁合同第四条第3项约定，因乙方违约、逾期付款等原因导致提前终止合同的，甲方有权没收押金。租赁合同第五条第3项约定，门面房营业执照由乙方自行办理并承担相关费用，甲方予以合理配合。租赁合同第十一条第6项约定，乙方逾期支付租金达三十日的，甲方可书面通知解除合同。
合同签订后，邵某某支付了A公司54,940元，A公司出具的收据上记载收款事由为“水电路C－6租赁费(2008.12.1－2009.4.30)”；A公司向邵某某交付了系争房屋以及军队房地产租赁许可证、转租证明，邵某某将房屋隔为两间，前间用于开设泰民烟酒商行，后间用于居住，并设置了厨房和卫生间，A公司对此知晓而并未提出异议。此后邵某某未再支付租金。2009年4月3日，A公司致函邵某某，称由于邵某某逾期三十日未付租金，解除双方之间的租赁合同，并将于2009年4月4日16时起停止系争房屋的水电供应，要求邵某某在4月6日前停止经营，搬离场地，邵某某于当日收到了通知。2009年4月4日，A公司对系争房屋停水停电，邵某某停止经营。2009年7月，邵某某曾为系争房屋租赁合同纠纷向法院起诉A公司，后于同年8月3日撤诉。2009年11月底，A公司将系争房屋清场收回，另租给他人经营。邵某某随即再次向原审法院起诉，请求判令：1、解除邵某某与A公司之间的租赁合同；2、A公司返还邵某某2008年12月1日到2009年4月30日租金54,940元；3、A公司返还邵某某押金21,976元；4、A公司返还天花板和地板的使用费2,000元；5、A公司赔偿邵某某装修损失54,110元、酒类商品损失6,200.4元、家电家具等生活用品损失12,827元。
原审另查明，在系争房屋办理营业执照，只需提供转租证明和转租合同，证明租赁关系延续即可；办理烟草许可证，则必须提供军队房地产租赁许可证、最初的租赁合同和转租合同方可。
原审审理中，邵某某为证明其装修损失，提供了装修单据，并提请一名证人出庭作证。证人翟某某到庭发表证言称，其从事私人装修，经朋友介绍为邵某某装修系争房屋，没有签订过装修合同，价格是口头约定的，做一点付一点，人工费16,000元，材料费另算，邵某某一共支付了53,000元。装修情况是前间为店铺，后间住人，厨房和卫生间简单装修。A公司对证言提出异议，认为只有口头约定而没有书面约定，价格不真实；对装修单据的真实性不予认可。
原审法院经审理后认为，邵某某与A公司之间所签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自义务。邵某某在签约后支付了相当于五个月租金的费用，虽然收据上记载支付的是五个月的租金，但邵某某根据合同约定理应支付的是三个月租金和相当于两个月租金的押金，而邵某某并无证据证明其另行支付过押金，根据依约履行的常理，法院认定邵某某实际支付的是首期三个月租金和押金，并未支付第二期租金。租赁合同约定的租赁目的是烟、酒、食品零售，邵某某为合法实现该目的，必须办理烟草许可证，A公司对此应当按约给予协助，提供必要的材料。现办理烟草许可证必须提供A公司与产权人之间的租赁合同，而A公司并未向邵某某提供，致使邵某某无法办出烟草许可证，合同目的部分无法实现，已构成违约，应当相应减少租金。但邵某某主张因同样原因导致其未办出营业执照，与法院调查结果不符，其理应可以先行办理营业范围不含烟草的营业执照，故对此不予采信。鉴于A公司该违约行为并未使得邵某某合同目的完全无法实现，且邵某某实际占有使用了系争房屋，其不得主张同时履行抗辩而拒付全部第二期租金。现邵某某到2009年4月3日时迟延支付第二期租金已逾三十日，A公司以此为由于当日发函通知解除租赁合同，符合合同约定的解除条件，故法院确认租赁合同于邵某某收到解除通知之日即2009年4月3日解除。邵某某关于租赁合同应于本案起诉之日解除的主张，因合同此前已经解除，法院不予采纳。
根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。邵某某从2008年12月1日至2009年4月4日实际使用系争房屋4个月有余，其已支付的三个月租金在考虑A公司违约的减租事由后，正可冲抵该期间的租金，故其要求返还租金的诉请法院不予支持。对邵某某所支付的押金，虽然邵某某存在迟延支付租金的违约行为，但A公司也存在违约行为，对纠纷的产生负有责任，其无权依合同约定没收押金，故应当予以返还。对邵某某主张的天花板和地板的使用费2,000元，因其提供的证据无法证明是A公司收取了该笔费用，故对此法院不予支持。关于邵某某的装修损失，虽然租赁合同系由A公司根据邵某某违约而解除，但A公司亦存在违约行为，对合同的解除也有过错，且其非经法律途径单方收回系争房屋，致使邵某某无法回收装修中的可利用部分，故对该损失应由A公司根据其过错程度予以赔偿。现系争房屋已由他人占有使用，装修损失已无法通过评估认定，法院考虑邵某某提供的装修费单据、证人证言、房屋用途和面积的装修常理、使用时间以及双方过错等因素，酌情确定赔偿额为2万元。根据诚信原则，当事人在合同缔结、履行与善后过程中均有保护相对人财产安全之附随义务，违反附随义务造成相对人损害的，应当承担赔偿责任。A公司在双方纠纷尚未解决，且未通知邵某某的情况下，单方面清场收回系争房屋，具有过错，对就此造成的邵某某财产损失应当承担赔偿责任。邵某某对其主张的酒类商品损失和家具家电等生活用品损失，并未提供有效的证据予以证明，但考虑到经营烟酒店和居住用房的常理，邵某某在系争房屋内存在一定酒类商品和生活用品亦属合理，且A公司在清场时未保全证据，对此应承担不利的法律后果，故法院对A公司关于系争房屋内不存在相关物品的抗辩不予采纳。但邵某某在双方发生纠纷，系争房屋空关7个多月的时间里，未及时处理房屋内的物品以减少损失，也存在一定过错，应自负一定责任。法院综合考虑一般社会常理和双方过错程度，酌情确定A公司赔偿邵某某酒类商品和生活用品损失3,000元。原审法院据此判决：一、确认邵某某与上海A家具有限公司2008年9月16日就上海市水电路C－6号签订的《门面房租赁合同》于2009年4月3日起解除；二、上海A家具有限公司于判决生效之日起10日内返还邵某某押金21,976元；三、上海A家具有限公司于判决生效之日起10日内赔偿邵某某装修损失2万元；四、上海A家具有限公司于判决生效之日起10日内赔偿邵某某酒类商品和生活用品损失3,000元；五、驳回邵某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人A公司不服，向本院提起上诉称：其已按照双方租赁合同的约定，提供了相关的租赁许可证及转租证明，而邵某某亦未明确要求A公司提供办理烟草许可证所需的A公司与产权人之间的租赁合同，故A公司没有过错。在A公司没有过错的情形下，原审判决不当，故请求撤销原判第二至第四项，依法改判驳回邵某某在一审中的相应诉讼请求。
被上诉人邵某某未作答辩。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，双方当事人在租赁合同第二条“租赁期限及用途”第4款约定，“租赁该门面房用于零售行业(烟、酒、食品零售)”。
本院认为，邵某某与A公司所签订的租赁合同依法有效，双方当事人均应全面履行。根据本案查明的事实，双方当事人明确租赁物的用途为“烟、酒、食品零售”，双方还约定A公司应当配合邵某某办理营业执照，根据上述两项约定，本院认为A公司有合同义务提供邵某某办理营业执照、烟草许可证等证照所需的文件，A公司上诉认为邵某某未向其提出所需文件，该意见不合常理，本院不予采信。由此，A公司在履行租赁合同中具有过错，原审法院根据过错责任所作各项判决正确，本院不再赘述，一并予以维持。A公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,341.06元，由上诉人上海A家具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卞晓勇
代理审判员 邬 梅
代理审判员 陈 俊
二○一○年十二月七日
书 记 员 韩 瑱