被执行人房屋被查封，相关案外人该如何维权？
编辑：本社记者 陈和秋 通讯… 来源：民主与法制时报 点击进入：法律咨询热线
当法院依法查封被执行人名下房屋后，相关案外人（如已与被执行人签订房屋买卖合同，并支付部分房价的购房者）对房屋提出的执行异议是否能得到支持？在哪些情况下房屋消费者能对所买受房屋享有物权期待权，以排除法院的强制执行？如何避免被执行人借案外人执行异议逃避执行……近日，北京市第一中级人民法院发布涉房屋消费者案外人执行异议典型案件，对这些问题做出了回应。
房屋消费者可提起案外人执行异议
在某研究所与某房地产开发公司仲裁纠纷一案中，因某研究所对某房地产公司享有金钱债权，法院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人秦某就其中一套房屋向法院提出书面异议，请求中止对该套房屋的执行。
法院经审查查明，在案涉房屋被查封之前，秦某与该房地产开发公司签订了关于案涉房屋的书面买卖合同，并一次性支付了案涉房屋的全部价款，且秦某名下无其他住房，秦某提出的案外人执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。据此，法院裁定中止对案涉房屋的执行。
法官说法：
房屋消费者案外人执行异议制度旨在实现房屋消费者物权期待权和申请执行人胜诉债权之间的平衡。房屋消费者必须完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，方可依据其对所买受房屋享有的物权期待权，排除法院的强制执行。即房屋消费者在法院查封之前已与被执行的房地产开发企业签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，其所提案外人执行异议，法院予以支持。
执行异议之诉已被确认 另案的案外人也可提出执行异议
在某租赁公司与被执行人某房地产开发公司租赁合同纠纷一案中，因某租赁公司对某房地产开发公司享有金钱债权，北京一中院轮候查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人赵某就其中一套房屋向北京一中院提出书面异议，主张北京四中院、北京高院在审理其与申请执行人某建筑公司、被执行人某房地产开发公司的执行异议之诉案件时，已经认定赵某所述符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，请求一中院解除对该房屋的轮候查封。
北京一中院经审查查明，北京四中院对案涉房屋的查封为首先查封，北京一中院对案涉房屋的查封为第一顺位的轮候查封，北京四中院与北京高院的生效判决已认定赵某对该房屋享有足以排除执行的民事权益，北京四中院正在为赵某办理房屋解封手续。北京一中院在向申请执行人某融资租赁公司释明上述事实后，该公司主动向本院申请解除了对该房屋的轮候查封。随后，赵某向本院撤回其所提案外人执行异议。
法官说法：
执行异议之诉已确认房屋消费者对所买受房屋享有物权期待权，在另案的案外人执行异议程序中亦应适用房屋消费者物权期待权保护规则进行审查。轮候查封虽不是正式查封，但在首先查封解除的前提下，第一顺位的轮候查封即成为首封，同样会影响到案外人对查封标的主张权益，因此，对轮候查封亦应当予以审查。在其他法院执行异议之诉生效判决已经对物权期待权予以确认的情形下，为减少当事人诉累，法院可主动向申请执行人释明以解除查封。申请执行人如不同意解封，法院亦应适用房屋消费者物权期待权保护规则进行审查。
查封后签订房屋买卖合同 不能排除法院强制执行
在某担保公司与某房地产开发公司公证债权文书一案的执行过程中，因某担保公司对某房地产开发公司享有金钱债权，法院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人张某就其中一套房屋向法院提出书面异议，请求中止对该套房屋的执行，并提交了一份被执行人某房地产开发公司向其出具的承诺书，承诺书载明该房地产开发公司将在房屋售出后1年内还清欠款，然后向法院申请解除对上述房屋的查封，确保张某能够取得该房屋所有权。法院裁定驳回张某的异议请求。
法官说法：
房屋消费者在法院查封之后与房地产开发企业签订房屋买卖合同的，不适用房屋消费者物权期待权保护规则。本案中，张某虽然与被执行人某房地产开发公司签订了书面买卖合同并支付了房屋全部价款，但承诺书表明，张某是在明知该房屋已被查封的情形下与该房地产开发公司签订的书面买卖合同，不属于能够排除法院强制执行的情形。
执行程序中的查封措施是有效控制被执行人财产的一种强制措施，未经法院允许，被执行人就已被查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。在房屋消费者明知其向被执行的房地产开发企业购买的房屋已被法院查封，但在签订书面买卖合同前未征得执行法院同意房地产开发企业销售案涉房屋的情形下，如果相信房地产开发企业作出的承诺，并不能使其购买房屋的行为获得法律上的保护。
名下有其他居住房屋 不适用房屋消费者物权期待权保护规则
在某研究所与被执行人某房地产开发公司仲裁纠纷一案中，因某研究所对某房地产开发公司享有金钱债权，法院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人吴某向本院提出书面异议，主张其已支付全款购买其中一套房屋，请求法院中止对该房屋的执行。法院审查过程中，吴某表示其名下在该房屋所在区尚有一套房屋用于居住，其配偶名下在本市另一区亦有一套居住用房。法院裁定驳回吴某的异议请求。
法官说法：
房屋消费者名下有其他用于居住的房屋的，不适用房屋消费者物权期待权保护规则。房屋消费者物权期待权保护规则是保护弱者权益的一种体现，是对房屋消费者生存权的尊重与维护。房屋消费者物权期待权保护规则是针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的特别规定，适用时不能扩大范围。即房屋消费者在所购买房屋被法院查封之前虽与被执行的房地产开发企业签订了书面买卖合同，但其个人或其配偶名下在同一区域尚有其他用于居住的房屋，其与其家人的生存权、居住权已能得到有效保障，不应再适用房屋消费者物权期待权保护规则。
工程款折抵购房款 不能主张房屋消费者物权期待权
在某建筑公司与被执行人某房地产开发公司建筑工程施工合同纠纷一案中，因某建筑公司对某房地产开发公司享有金钱债权，北京一中院依法查封了登记在被执行人某房地产开发公司名下的多套房屋。案外人王某针对其中一套房屋提出书面异议，请求法院中止对该房屋的执行。该院经审查查明，王某系该房地产开发公司室内装修工程的承包人，工程完工后，双方签订了一份商品房买卖合同，约定王某向该房地产开发公司购买商品房一套。该房地产开发公司向王某出具的收据载明“以工程款折抵房款”。法院裁定驳回王某的异议请求。
法官说法：
以工程款折抵购房款的购房人，不能主张房屋消费者物权期待权。实践中，许多房地产开发企业在资金周转紧张的时候，会选择以房抵债的方式来支付工程款，以房抵债的受让人往往也会依据以物抵债协议来主张对房屋的所有权，请求排除法院的强制执行。如果受让人已经办理了不动产登记，依据法律规定，其已成为所受让房产的所有权人，对其权利自应保护。但对于尚未办理不动产登记的受让人而言，以房抵债协议仅仅能产生债法上的效力，基于债的平等性原则，其对房地产开发企业享有的金钱债权并不较其他债权人对房地产开发企业享有的金钱债权更具有优先实现的价值利益。本案中，收据明确载明系以工程款折抵房款，双方之间实际上并未达成真实的以购买上述房屋合意为基础的不动产买卖关系，而是以商品房买卖合同之名行以物抵债协议之实，不符合房屋消费者物权期待权保护规则。（□本社记者 陈和秋 □通讯员 徐梓程 蒋慧）
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