最高法院:已被开发商售出的房屋,建设单位能否主张优先受偿权?
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裁判要旨
建设工程的部分房屋已经出售后，承包人对建设工程价款优先受偿权不得对抗买受人，但是不影响人民法院对承包人是否享有优先受偿权的认定，可以判决在未出售房屋所对应建设工程的范围内支持承包人的主张。
案情简介
一、2012年5月27日，中建六公司与凯盛源公司签订施工协议书，中建六公司承建“玖郡6号庄园”工程，总工程价款4.8亿元。
二、2013年6月2日至22日期间，工程监理部门陆续给中建六公司下达10份《联检整改通知》，要求中建六公司对工程存在的大量质量问题进行整改。
三、2013年9月2日，哈尔滨经开区建设工程质量安全监督站下达《工程质量问题整改通知单》，要求组织施工单位对工程中存在的质量问题进行逐项检查，提出整改方案。
四、2013年12月19日，中建六公司提起诉讼，主张对建设工程价款享有优先受偿权；凯盛源公司提起反诉，主张解除施工协议书，赔偿损失、支付逾期竣工违约金。
五、黑龙江高院查明，案涉工程的部分房屋已出售，承包人对建设工程优先受偿权不得对抗买受人，判决中建六公司在凯盛源公司欠付工程款的范围内对未出售房屋享有优先受偿权。双方不服上诉。
六、最高法院认为，原审判决确认中建六公司在凯盛源公司拖欠工程款范围内，对案涉工程尚未出售的房屋（不包括土地使用权）享有优先受偿权，并无不当，应予维持。
裁判要点
本案的争议焦点是如何确定优先受偿权的范围？围绕上述争议焦点，最高法院的裁判要点如下：
第一，应当查明是否存在出售房屋的事实。经查，在案涉工程竣工验收后，凯盛源公司已出售部分房屋，事实上案涉工程确实存在部分房屋已出售的事实和部分房屋未出售的事实。
第二，应当确定优先受偿权所指向的范围。因优先受偿权指向的是建设工程价款，已出售的房屋和土地使用权不属于建设工程的范围，承包人主张优先受偿权只能限于未出售的房屋。
经验总结
在实务中，如何确定承包人的优先受偿权的范围，存在非常大的争议。现结合最高法院的典型案例，总结如下：
第一，应否查明房屋是否存在出售的事实？对此，实务中存在不同的意见，第一种观点认为，房屋出售系开发商与购房人之间的买卖合同关系，该事实不属于建设工程施工合同纠纷的审理范围，人民法院不予理涉；第二种观点认为，因建设工程是否交付使用属于人民法院的审查范围，若已交付使用，则其价值已经实现，承包人主张优先受偿权所指向的标的物已不存在，该项诉请无事实与法律依据，不应予以支持；第三种观点认为，在立法体例上，承包人对建设工程价款的优先受偿权不得对抗买受人的规定，被最高法院纳入建设工程施工合同纠纷之优先受偿权的审查范围，房屋是否出售应属于人民法院应当查明的事实。
第二，如何理解发包人提出承包人不得对已出售房屋主张优先受偿权的抗辩。实务中亦存在不同的理解，第一种观点认为，交付的建设工程与出售的商品房属于不同的概念，既然房屋已然出售，对应的建设工程已不复存在，即承包人在建设工程投入的劳动成果及其价值已经兑现，自然不能再主张优先受偿权；第二种观点认为，承包人主张优先受偿权限于建设工程属于法律的规定，若允许承包人对已出售的房屋享有优先受偿权于法无据；第三种观点认为，发包人提出的抗辩实际属于权利请求，该权利请求限于买卖合同关系，不属于建设工程施工合同关系，发包人的抗辩不能获得支持。