一房多卖型合同诈骗案件中被害人的认定
编辑：许浩 来源：人民法院报 点击进入：法律咨询热线
案例
晋某为偿还个人债务和供自己花销，以出售其名下房屋为幌子，先后与胡某、黄某、王某签订房屋买卖合同，以定金和房款名义分别收取三人460万元、570万元、600万元。王某、黄某得知晋某一房多卖后，先后诉至法院要求交付房屋，法院最终将房屋判归了黄某。后胡某报案指控晋某诈骗，本案遂案发。
分歧：关于本案中如何认定被害人，存在两种不同观点：
第一种观点认为，本案中被害人为胡某和王某，黄某因已取得房屋，没有遭受损失，故不属于刑事案件中的被害人。
第二种观点认为，胡某、王某和黄某均系本案被害人，因为晋某在三次所谓的交易中均没有交付房屋的意思，交易只是用来掩盖其诈骗意图的幌子，不能因为民事判决将房屋判归黄某，就不认定黄某系本案被害人。
评析：
笔者倾向第二种观点，即胡某、王某和黄某均系本案被害人。
司法实践中，一房多卖型诈骗案件中被害人的认定往往都遵循这样一个简单的规则，即几位买家中谁最终取得了房屋所有权，便被认为没有遭受损失，进而不将其认定为刑事案件的被害人。诚然，这样的认定方式维护了既定的房屋所有权，减少了纷争，不失为相对稳妥的选择，但却没有考虑到一房多卖型诈骗实际情况的多样性、复杂性，导致在有的情形下会有失公平公正。虽然未取得房屋的买家理论上可以主张损害赔偿，但此类案件中被告人骗取的钱款往往都已挥霍一空，根本无力赔偿被害人的损失，结果往往就是未取得房屋的买家遭受实实在在的巨额经济损失。同样都是受骗者，通过民事诉讼形成的利益分配却是如此悬殊，这必然导致被害人的心理失衡，进而对司法的公正性产生质疑，本案正是这样一则适例。本案的特殊之处正是在于民事判决先于刑事立案确定了涉案房屋的归属，从而使得在刑事诉讼中，得到房屋的黄某被排除在被害人之外。而被害人王某的诉求就是要对民事案件进行重审，显然王某对黄某取得房屋所有权的合法性是存在质疑的，并认为这损害了自己的利益。那么，从法理上分析，黄某是否为本案的被害人呢？笔者认为，答案是肯定的。
首先，本案中晋某在一房多卖的三次所谓的交易中主观上均没有交付房屋的意思，房屋只是其用来诈骗的道具，其以出售房屋为幌子骗取他人钱款，因此，本案中的三次交易行为实际上均属于晋某的诈骗行为，而作为晋某诈骗行为对象的胡某、王某和黄某三人当然均应系诈骗案件的被害人。
其次，法院的民事判决并不能否定黄某在本案中的被害人地位。刑事与民事属于不同的法律关系，刑事一般以被告人针对行为对象实施的行为是否符合犯罪构成要件来判断行为对象是否属于被害人。如果被告人针对行为对象实施的行为符合犯罪构成要件，行为对象一般就可认定为被害人。以民事判决来否定刑事案件中的被害人，笔者认为，并不十分妥当。对于刑民交叉类案件，司法实践中确实存在刑事认定依赖民事判决，或者民事判决依赖刑事认定的现象，甚至因此造成刑事案件和民事案件互相等待对方先行判决的现象。对此，笔者的观点是不能一概而论，需要弄清楚具体的判断究竟是一个民事问题还是刑事问题，比如说本案中被害人的确定实际上就应该是一个刑事问题，而不应依赖于民事判决，而在有些非法集资案件中，涉案财产的权属问题很大程度上就是需要民事作出判断的问题，而不应由刑事审判直接认定。
再次，关于本案中的房屋买卖合同效力问题。民法典实施以前，对于这类犯罪案件中的合同一般都可以合同法中关于“合法形式掩盖非法目的”规定认定合同无效，但民法典实施后，对于合同无效情形删除了这一规定，这就使得此类合同如今究竟是属于无效合同还是可撤销的合同产生了争议。有观点认为，民法典删除了原合同法中关于“合法形式掩盖非法目的”的合同无效条款，因此认定此类合同无效已经没有法律依据，应将其归入可撤销的合同范畴，并不必然无效。也有观点认为，可根据民法典总则部分关于民事法律行为效力的规定判定此类合同无效。不过，在笔者看来，如果涉及刑事案件，关于合同效力的争议问题实际上可以通过先刑后民的处理原则予以化解。刑事审判如果认定系合同诈骗犯罪，不管合同效力如何，都通过刑事诉讼程序解决；刑事审判如果认定被告人仅诈骗了部分被害人，对于不认定诈骗的，就可以认为被告人与其签订的合同有效，依法履行合同，要求买房者将购房余款交付至法院，作为被告人的财物用于刑事案件中的退赔；如果刑事审判认定确实不构成犯罪的，再由民事审判解决纠纷。
最后，笔者对此类一房多卖案件的审理提出一些建议。鉴于此类案件并不一定都涉嫌犯罪，案发情况也多有差异，有的是先刑事案发，有的是先有民事纠纷。对于先刑事案发的情况，本身就符合先刑后民的处理原则；对于先有民事纠纷的情况，建议法院在受理民事纠纷案件后，即责令一房多卖的卖方向法院缴纳足额的退赔担保金，因为不管最终判决房子归谁所有，作为卖方都要向其他购买方承担相应的退赔责任，笔者认为，这是因其一房多卖的不当行为引起的退赔担保义务，如果卖方不履行缴纳退赔担保金的义务，法院可终止民事案件审理，并以卖方涉嫌合同诈骗罪为由移送公安机关立案侦查。这样一方面可以督促卖方积极履行退赔义务，切实维护购房者的权利；另一方面也可以对一房多卖行为是否涉嫌犯罪做一个初步甄别，如果卖方在法院责令下履行了缴纳退赔担保金的义务，那么就可以认定其没有合同诈骗故意，不涉嫌犯罪；如果卖方经法院责令不履行缴纳退赔担保金义务的，则初步推定其具有非法占有目的，涉嫌合同诈骗犯罪，据此移送公安机关立案侦查也有一定的依据。