有关居住别墅用作商业出租的法律备忘录
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有关居住别墅用作商业出租的法律备忘录
1、房屋性质难以改变
《上海市住宅物业管理规定》第八十八条规定：“业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。”《上海市城市规划条例第五十条规定：“建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证核准的使用性质。需要变更建筑物使用性质的，必须报原审批的市或者区、县规划管理部门批准。”
因此，业主不得擅自改变物业使用性质，需要改变使用性质须要报规划管理部门批准。本案中，当事人的别墅使用性质为住宅，要想出租商用，需要变更建筑物使用性质，但鉴于实践中“居转非”的从紧政策，通常情况下，难以得到批准。
2、“住宅出租商用”不涉及工商注册登记的实践操作
虽然出租商用需要改变房屋性质，但鉴于相关部门监察不严，现实中住宅办公的现象并不少见。
通常情况下，“住宅出租商”用分为两种：
（1）房屋作为公司注册地（无法工商注册登记）
（2）仅作为办公场所，不涉及工商注册登记。根据《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”因此，在规划部门监察不严的情况下，如果能获得有利害关系的业主同意，可以在“事实上”维持“住宅出租商用”的现状。
3、“有利害关系业主”如何主张权益
（1）“有利害关系业主”的界定
参照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（自2009年10月1日起施行）第十一条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。”
由于当事人的别墅，因此不存在“本栋建筑物内的其他业主”作为法定的有利害关系业主。而其他建筑区划内其他业主主要战绩有利害关系，应负举证责任。
还可以核查当事人别墅属于独栋、方拼、联排的那一种类型、出租商用经营何种等相关因素，以界定利害关系业主的房屋价值、生活质量是否受到或者可能受到不利影响
（2）“有利害关系业主”主张权益的途径
依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（自2009年10月1日起施行）第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”因此，“有利害关系业主”可以“未经其同意为由”主张权益。
4、协商解决，取得“有利害关系业主”的书面同意
从上述分析中可以发现，在规划部门监察不严的情况下，如果能获得有利害关系的业主同意，是可以在“事实上”维持“住宅出租商用”的现状。因此，建议当事人与“有利害关系业主”进行沟通，在必要情况下，支付一定的补偿费，从而“有利害关系业主”的书面同意。
张宇晟２００９年４月