当离婚遭遇房产纠纷
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本刊记者/胡媛
当婚姻触礁时再遇上房屋经济账，更是扯不断理还乱。
据有关律师透露，眼下因婚姻破裂而产生的房产分割案件有增多迹象。同时记者了解到，北京的各级法院受理的这类案件也日益增多，而且案情也是各不相同。北京市律师协会婚姻家庭专业委员会委员、北京市汉卓律师事务所婚姻家庭法务部主任王芳律师告诉记者：“对于离婚涉及房产的案件要具体分析，案件与案件之间差异很大，不可一概而论。” 2006年3月29日记者赶赴北京大兴，旁听了一起关于婚内将房产过户到他人名下的离婚案件。
故事一：婚内将房产转移到他人名下
2006年3月29日下午2时，刘静与张天离婚一案在大兴法院开庭审理。
今年31岁的刘静万万没有想到自己的婚姻会在短暂的七年之后走到了尽头。刘静1994年来北京打工，最初在西直门附近一家首饰厂工作，第一个月的工资是120元，一年之后在永定路一家四川的餐馆当服务员，现在仍是从事餐饮工作，但工资已经涨到一千多，而且是餐馆小有名气的领班。
刘静和自己的丈夫张天初次相见是在婚姻介绍所。生活和工作都十分单调的刘静接触异性机会很少，经同事提示，她得知婚介所可以帮助介绍，于是1999年4月在京城某一婚介所的安排下，她与家在北京的小伙子张天第一次相见。
张天第一次给刘静的印象是深刻的，虽然相隔七年，但刘静依然清晰地记得第一次与张天见面的情景。“那天张天到得很早，一身西装，干净利落，当时给我一种很踏实的感觉。”刘静对记者描述了当年与张天相亲时的场景。
对刘静这样只身来北京的女打工者来说，找到一个安定的归属是她们的心愿。“我们那个年龄段的人择偶标准就是看人是否实在、可靠，成家毕竟是一辈子的事情，所以我当时也是经过慎重考虑的。”
刘静和张天恋爱一年多之后，2000年的9月，两人回刘静的老家湖南举办了婚礼。
婚后两人和男方的父母住在一起。“他们家房子太小，他还有一个弟弟没有结婚，所以我们在他家住了半年之后决定买房。”刘静告诉记者他们决定买房的原因。
2000年12月，刘静和张天在大兴长丰园小区买了一套60多平米的一居室，当时是1700元一平，总价是十多万元，首付两0万多元，贷款20年，每月还贷600元。
有了舒适的安乐窝，两人过上了幸福的婚姻生活。
在刘静看来，打破平静生活的导火线是2003年5月刘静因她父亲车祸去世回了一趟老家。刘静怎么也不会想到从老家处理完丧事回来之后，一切都变了。
2003年8月刘静一回到家里，张天就开始数落她花钱太多，而且三个月没有上班的刘静工资也全部被扣除。张天为此经常和她吵架。“其实我们在谈恋爱的时候，他对钱的看法和我就不一样，每次我们出去玩基本上都是我付账，我对钱看得不重，只要两人玩得开心就可以了。”刘静想起他们恋爱时候的事情。
2003年10月底，刘静准备去银行取钱，打开自家抽屉一看，发现原来一直放在抽屉里的存折不见了。她当时就急了，以为是家里进了小偷，于是立即给张天打电话。原来，张天把存折拿到他母亲那儿了。“我当时特别生气，我觉得他缺少对我起码的尊重。存折是两个人的积蓄，家也是两个人的，他没有权利私自将存折拿走。”说到这儿，刘静很激动。
2003年11月张天凑了一些钱将剩下的银行贷款还清，并取得了房产证。由于刘静是外地人，所以买房的一切手续都是张天办理，房产证上的所有权人也是张天。这些刘静都知道。在她看来，两人既然已经结婚，房产证上写谁的名字都无所谓。
自从张天将存折拿走之后，他每周只有一半时间回家，还有一半时间在他母亲家。2004年底张天提出离婚，刘静坚决不同意。2005年10月，张天彻底搬到母亲家里住，再也没有回到自己的家。
2005年12月28日，张天提起离婚诉讼。但刘静没有想到的是，早在这之前，张天竟然背着她将房产过户到他母亲的名下。于是，刘静决定起诉张天。
故事二：离婚遇上“承租公房”
无独有偶的是，在北京通州拥有一套公有住房的马季民最近也在为离婚房产分割犯难。
1995年马季民所在单位给他分了一套住房暂时居住，由马季民每月给单位一部分租金。“基本上属于承租公房，但是比自己在外面租房便宜得多。”马季民对记者说。
有了房子之后，马季民开始托人给自己介绍对象。没过多久，马季民通过自己的老乡认识了杨丽。
1996年十一国庆节，马季民和杨丽火速结婚。“当时确实考虑得太少，只觉得两人差不多就结了。”马季民现在回想起来觉得结婚太过草率。
马季民和杨丽结婚的第一年，两人的矛盾就已经暴露出来了。马季民和杨丽两人性格大不一样。马季民是个蔫脾气，一不高兴就爱独自生闷气，而杨丽性子急。两个人开始闹小脾气，有时一生气，两人能一个月不说话。杨丽老想到外面闯荡做生意，可马季民生性保守，没有同意。2000年，杨丽还是找到机会去经商了。经商过程中，她结识了另一个男人。马季民和杨丽的关系越来越僵，一年不如一年，后来杨丽干脆就不回家了。
正式提出离婚的是杨丽。从她搬出去住以后，马季民就作好了离婚的心理准备，他知道离婚是早晚的事。“我们的婚姻已经无可挽回。”马季民感叹道。
马季民以为离婚只需要双方同意就可以了，没有想到还挺复杂，竟然会涉及房产分割问题。马季民纳闷，他是承租单位的房子，并没有取得所有权，难道还有房产分割问题？
故事三：父母资助买房
王倩曾经有一段幸福的婚姻：丈夫、女儿，汽车、房子，一家三口吃穿不愁，其乐融融。这样的日子一直维持了12年。由于丈夫有了婚外情，幸福的日子戛然而止。
十几年前，还在河北一家加油站做加油员的王倩，脸上总是带着很阳光的笑容。在工作当中王倩总是对顾客笑脸相迎，在众多的客户中就有她后来的丈夫张旭。
当时张旭是一个工厂的司机，经常到王倩所在的加油站加油，一来二去就对阳光热情、活泼可爱的王倩产生了好感，一表人才的张旭也在年轻的王倩心中留下了深刻的印象。在他们接触了一年后，两人便幸福地步入了婚姻的殿堂。婚后他们为将来做好了计划——挣钱买房子，使生活过得更滋润。两人为了实现自己的愿望都很努力地工作。
第二年，王倩和张旭就有了爱情的结晶——女儿贝贝。贝贝的出世，使得他们的生活又增添了几分色彩。由于女儿的到来，住房成了问题，租的房子毕竟不是属于自己的，存在诸多不便，他们决定先借钱买房。王倩的父母知道小两口决定买房之后，主动拿出了多年积蓄资助他们。没过多久，王倩和张旭住进了真正属于自己的“安乐窝”。
这时张旭就不让王倩去上班，只让她带好女儿。张旭也辞职干起了自己的生意。开始的时候，张旭在集贸市场做服装生意。虽然很累，但是收入也比当司机的时候高了许多。看到丈夫整天早出晚归，王倩心里很是感动。在女儿3岁的时候，王倩从老家找了一个叫小丽的姑娘来帮助带孩子，她自己也做起了生意，经营了一家书店。张旭这时候已经放弃了服装生意，干起了家电生意。
张旭的生意越做越大，他们有了私家车，经营的摊位也扩成三个。可能由于王倩压根儿不是经商的料，书店生意赔了以后，又开过一家美容院，惨淡经营了大半年后也关了门。在张旭的劝说下，她又回家当起了全职太太。从前的保姆小丽也已经离开了他们家去帮助王旭照顾生意了。王倩每天除了收拾收拾家务，接送孩子上下学，就是逛商场，找朋友打麻将，总之很悠闲，对丈夫生意上的事也从不过问。
“幸福”的生活就这样一直过着。直到有一天一个朋友告诉王倩，张旭和小丽的关系有些不正常，这才触动了王倩的神经。她猛然想起，小丽早已经不再叫张旭叔叔，而总是以“张哥”相称。这件事伤到了作为女人最脆弱也是最不能接受的部分。于是，王倩在确认了事情的真相后向法院提起诉讼，要求离婚并分割夫妻财产。
王倩认为当初她父母耗尽所有积蓄的买房款应该如数返还，不应该列为共同财产，而上了法庭后，王倩才知道事情远没有想像中的那样简单。
律师支招：房产到底应该如何分割
在离婚诉讼中涉及房产部分到底应该如何分割，针对近期出现的不同案件，记者采访了北京市律师协会婚姻家庭专业委员会委员、北京市汉卓律师事务所婚姻家庭部主任王芳律师。她认为应该针对不同情况具体分析。
在王芳律师看来，最简单最好处理的一种情形就是婚后出资（包括贷款）取得房屋的分割。这种情形下的房产分割首先应该明确产权，不论房产证上是一方的名字还是双方的名字，均为夫妻共同财产。
明确产权之后要明确价值。王律师告诉记者，房屋价值应该按市场现价计算，不是按房屋购买合同金额计算。
王律师认为，最后应该分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，要首先将未还贷部分除去。比如，一套房子购买价是100万元，首付30万元，贷款70万，现值120万元，未还贷款是60万，夫妻可以分的部分就是120万减去60万元等于60万元，每人可分得30万元。取得房子的一方应当给付未得房一方30万元。由得房方继续承担未还贷部分的本金和利息。
同时，王律师告诉记者，离婚诉讼中也有不少故意隐匿或转移财产的行为。对于这种情况，我国《婚姻法》有明确的规定，对于存在这种行为的一方应少分或者不分财产。
在王律师代理的案件中比较复杂的情形是，一方婚前以按揭借款形式支付了全部房款，并取得了房产证，婚后继续还贷房屋怎样分割？
如果房产是一方婚前购得，王律师认为，应将房屋视为一方婚前个人财产。但婚后房屋增值部分以及共同还贷部分，除另有约定外应当视为共同财产。
对于共同还贷部分，王律师表示不论是由一方自己用工资还贷，还是用双方工资还贷，均应认定为夫妻共有权益。当然，如果一方确能证实，其还贷资金来源于婚前财产，该部分不应认定为共同财产。
王律师告诉本刊记者：“值得注意的是婚姻关系存续期间的房屋增值部分，应认定为夫妻共同财产。同时向银行的借款应属于买房方的个人债务。”
据王芳律师的办案经验，在她所代理的离婚房产分割案件中，还有一类比较特殊的是涉及承租公房的分割问题。“承租公房人虽然没有取得所有权，但是拥有房屋的使用权，离婚时对方可以要求分割房产使用权。”
王芳律师表示，婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的，也就是说公房是婚前一方承租的，或是由其父母名下改为其名下承租的，离婚时另一方有权要求公房权益。如果婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时双方均为本单位职工的，也就是说虽然夫妻双方结婚不到五年，但调到一个单位的，可以要求分割公房权益。
王律师补充说，这类房屋中，复杂一点的情形是一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的。虽然公房所购时间为婚前，但婚后共同偿还借款的，另一方有权要求分割公房权益。当然，这里面还存在很多问题。婚后共同偿还了多少，另一方才有权提出该要求，是一部分还是全部，司法解释没有规定，由法院根据案情酌情处理。
对于父母资助所购买的房屋，王芳律师认为，父母在双方结婚后的出资，应视为对夫妻双方的赠与，但另有约定的除外。实践中在离婚时，一方常常突然提出买房子的钱是向父母借的，并拿出借据证实。对于这种情况，法院一般的作法是，首先看另一方的态度，如果另一方认可，则可将父母的出资认定为夫妻双方的共同债务，如果另一方不认可，法院将父母的出资认定为对子女的赠与。当然主张一方如果有证据证明这一点也可认定为对出资父母的债务。
（本文案例中当事人均为化名）
相关法律链接：
保护自己的财产权益，首先要了解，在婚姻中哪些财产是自己的？哪些财产是对方的？哪些财产是两人共有的？我国《婚姻法》对此做了详细规定：
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。
第十九条 夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
在现实生活之中，夫妻双方离婚时，一方隐藏、转移财产的行为相当普遍，甚至还有人伪造债务。根据法律规定，夫妻无论哪一方存在这些行为，都可能要承担法律责任：
《婚姻法》第四十七条规定：离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。
因此，如果一旦发现对方有上述不当行为，受害方应注意搜集对方恶意转移财产的相关证据，这样法院在对家庭财产进行分割时，可判令对方少分和不分。
为了防止一方对家庭共同财产转移、隐藏、变卖或毁损，可在向人民法院提出离婚诉讼的同时，提出财产保全的申请。
摘自《法律与生活》半月刊2006年4月下半月刊