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可得利益损失不属于缔约过失责任的赔偿范围

编辑:查军燕 来源:江苏法制报 点击进入:法律咨询热线

  【案情】

  2005年5月11日,蒋某、陈某向南京某置业发展有限公司购买别墅一套,一直未领取该别墅的产权证。2007年7月11日,陈某与李某签订二手房预售书一份,将上述别墅以268万元的价格出售,预售书载明等两证办好后双方签订正式合同,双方各自承诺已经各自共有产权人同意,如有违约,向对方赔偿违约金20万元。预售书签订后,李某未支付任何款项。2007年8月24日,房产部门颁发的别墅产权证载明蒋某为别墅所有权人,陈某为房屋共有权人,陈某所占份额为1%。后陈某在履行协议过程中产生纠纷,2007年8月2日,李某向一审法院提起诉讼,要求陈某支付违约金20万元。2007年8月27日,蒋某另行向法院提起诉讼,要求确认二手房预售书无效。一、二审法院均判决认定二手房预售书无效。之后,李某变更了本案的诉讼请求,要求陈某承担缔约过失的赔偿责任20万元,并向一审法院申请对别墅按2008年4月14日时的价格进行评估。一审法院以2007年9月10日作为鉴定基准日,委托对别墅价格进行鉴定,确认为3088933元,并据此判令陈某赔偿李某因签订二手房预售书无效的缔约过失损失20万元。陈某不服上诉,二审法院撤销了原审判决,改判驳回了李某的诉讼请求。二审宣判后,在法院的主持协调下,陈某主动补偿了李某4万元。

  【评析】

  根据《合同法》的规定,当事人在订立合同过程中,如存在假借订立合同,恶意进行磋商或故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况,给对方造成损失的,应当承担缔约过失责任。缔约过失责任的赔偿范围主要为合同相对方的依赖利益损失,即因依赖合同有效而产生的损失,包括直接损失和间接损失。对于直接损失的判断,通常情况下比较容易,因其为实际已产生的费用或损失,但对间接损失的认定则较为困难。通常认为间接损失为相对方丧失与第三人另订立合同机会所产生的损失,但如何判断丧失与第三人另订立合同的机会是否产生了损失以及所产生损失的数额,则是一大难题。除非在订立无效合同过程中,相对方同时在与第三人磋商另订合同,通常情形下很难确定所谓的丧失与第三人另订立合同这个机会的损失为多少。有时当事人就将一些其他损失作为间接损失来进行主张。本案中,当事人根据订立无效合同后2个月左右时房屋的鉴定价格与无效合同中约定的价格之差作为其间接损失,并主张其中的20万元,即是如此。而该鉴定结论则实际是在合同有效情况下,当事人将买受的房屋在订立合同后2个月时再次出售时可以获得的利润情况,是合同有效时当事人的可得利益损失,这种可得利益损失并不等同于丧失与第三人另订立合同机会的损失。在现行法律规定下,由于相对方很难举证证明存在间接损失及其损失的数额,其要求对方赔偿的请求通常也很难获得支持。不过,虽然相对方难以证明间接损失的存在与数额,但并不能否定它的客观存在,所以此类案件最好能通过调解的方式,使相对方获得相应的补偿。




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