深圳市成功汽车销售有限公司诉深圳市颐安物业服务有限公司临时用地合同纠纷民事判决书
编辑：广东省深… 来源：广东省深圳市中级人民法院 点击进入：法律咨询热线
上诉人（原审被告）:深圳市成功汽车销售有限公司。
法定代表人:张朝金。
被上诉人（原审原告）:深圳市颐安物业服务有限公司。
法定代表人:林忠伟，执行董事。
上诉人深圳市成功汽车销售有限公司（以下简称成功汽车销售公司）因与被上诉人深圳市颐安物业服务有限公司（以下简称颐安物业公司）临时用地合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第274号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
原审法院审理查明:2012年2月27日，颐安物业公司（原企业名称为深圳市颐安泰物业服务有限公司，2012年8月17日变更为现名）作为甲方、深圳市成功金属制品有限公司（以下简称成功金属制品公司）作为乙方，共同签订《场地临时使用协议》，约定:甲方将位于深圳市龙岗区横岗街道荷坳社区富地布工业区内深惠路与联信路交界处的部分场地（用地面积约23100平方米）提供给乙方临时使用，双方原则同意场地临时使用期限为三年，自2012年2月21日起至2015年2月20日止；其中免费使用期限自2012年2月21日起至2012年3月20日止，场地正式使用日为2012年2月21日；临时使用时限24个月后，如甲方需提前收回乙方临时使用期间的部分场地，双方可协商在上述场地邻近地块，采用同类硬化标准和面积的场地，对收回乙方临时使用的部分场地进行置换；场地临时使用形式为，在场地内开展临时汽车摆放业务，不得在该场地内搭建临时或永久性建筑物；场地使用管理费用按7.5元／平方米／月计算，每月为173250元，乙方采取按每月支付、先付后用的方式，须在每月21日前向甲方支付下月的场地管理费，甲方确认后提供等额“管理费”票据给乙方；自本协议签订之日起3日内，乙方应支付共计346500元的保证金，作为履行协议的保证，乙方不得将保证金抵付场地管理费。协议第六条约定，甲方有权监督乙方履行协议约定的各项义务，在乙方违反本协议规定的情况下，甲方有权单方解除协议；满足临时使用期限24个月情况下，甲方可提前收回乙方的局部使用场地，但须提前3个月书面通过乙方提前收回事宜；乙方须在接到甲方的搬迁通知后一个月内无附加条件搬至甲方在邻近位置采用同类硬化标准和面积指定的场地内。协议第七条约定，乙方自行平整硬化场地，该硬化场地在本协议期满或终止之日起7日内由乙方自行拆除，逾期未拆除，视为放弃该权利，在自行平整硬化的过程不得运入土方等进行填埋，如乙方运入土方将按照每立方米40元的标准向甲方支付违约金；乙方原则上不得擅自将场地转给第三方使用，不得擅自改变场地约定用途及土地状况，如乙方转给第三方使用时须征得甲方同意，并将使用方的场地使用合同等相关资料交至甲方处备案，但转让第三方的使用期限需与本协议终止日期一致；因转给第三方使用所造成的一切后果由乙方负责。协议第八条约定，乙方逾期30日未支付场地管理费的，甲方有权终止协议，并不予退还场地使用保证金，并可行使相应索赔、起诉等权利；甲方或乙方因自身原因需提前解除协议的，应提前60日书面通知对方，经协议一致后办理解除协议手续，并按照本协议保证金的标准向对方支付违约金，因甲方自身原因提前解除协议的，除按上述约定标准支付违约金外，还应全额退还乙方已交纳的保证金。协议第九条约定，乙方已知晓本协议所涉用地的土地性质为集体土地，现土地用途为工业用地，如乙方经营涉及政府依规执法事项，本协议终止，但乙方必须按实际使用土地天数向甲方缴纳场地管理费，并承担相应全部责任；乙方逾期5日以上，15日以内交纳场地管理费，乙方除应补交所欠场地管理费外还应向甲方支付月场地管理费日千分之五的滞纳金；逾期交纳租金30日以内，乙方除应补交所欠场地管理费外还应向甲方支付月场地管理费日千分之十的滞纳金。
2012年5月18日，颐安物业公司与成功金属制品公司就《场地临时使用协议》签订《补充协议》，约定:经测定该场地实际用地面积为21182.5平方米，该场地使用范围及使用面积以此次测量面积为准；自2012年4月21日起每月场地临时使用管理费按此次测定面积收取，每月使用管理费为158869元；依照此次测定面积，乙方已向甲方缴纳的第一个月（2012年4月）的场地使用管理费调整为158869元，乙方多缴纳的该月场地使用管理费，在本月（2012年5月）场地使用管理费中扣减。
2012年8月18日，颐安物业公司（甲方）、成功金属制品公司（乙方）与成功汽车销售公司（丙方）签订《《场地临时使用协议》主体变更协议》，约定:经三方协商，同意甲乙双方于2012年2月21日签订的《场地临时使用协议》及2012年5月18日签订的《补充协议》之乙方变更为本协议丙方，乙方将《场地临时使用协议》及《补充协议》下的全部权利义务转让给丙方，甲方表示同意；除本协议约定的情形外，《场地临时使用协议》及《补充协议》其他内容不变，甲方与丙方按《场地临时使用协议》及《补充协议》的约定享有权利、承担义务，三方同意乙方支付甲方的场地临时使用保证金作为丙方的场地临时使用保证金，作为丙方履行本协议的保证；乙方在本协议生效前基于履行《场地临时使用协议》及《补充协议》对甲方所负债务应缴场地管理费317738元（2012年7月、8月场地管理费），由丙方负责清偿，丙方没有任何异议，丙方须在本协议生效后3日内付清，否则丙方须按乙方已经逾期付款时间依照《场地临时使用协议》约定承担违约责任；场地使用期限按《场地临时使用协议》及《补充协议》签订的截止日期不变。
2013年5月23日，颐安物业公司向成功汽车销售公司发出《关于尽快支付联信路场地费用的函》，该函的内容为:“贵公司于2012年8月21日起，一直拖欠我司联信路场地费至今……期间贵司两次致函我司，要求优惠租金及推迟支付2012年8月21日至2012年12月21日的场地费用，并承诺从2012年12月21日起每月按合同时间支付场地费用，且最迟2013年4月底结清前期所有欠款。我司秉着合作共赢的宗旨，经过研究并报公司董事长批准:同意自2012年8月21日起，对贵司该场地的费用给予15%的优惠。即，从2012年8月21日起，贵司每月应支付我司费用金额为人民币135039元，但贵司必须及时结清所有欠款。但很遗憾，我司至今未收到贵司支付该期间的任何费用。现已过贵司承诺的支付前期所有拖欠款的最后时间，我司希望贵司秉着诚信共赢的原则对待此事，务必于2013年5月31日前支付应付我司所有欠款。”
2013年11月26日，颐安物业公司向成功汽车销售公司发出《关于解除场地使用合同关系的通知》，该通知内容为:成功汽车销售公司从2012年7月开始拖欠场地管理费，累计1972560.2元，颐安物业公司催要未果，颐安物业公司正式通知成功汽车销售公司解除双方签订的《场地临时使用协议》，保证金予以没收，限成功汽车销售公司在收到通知15日内撤离工作人员、清空场地交还颐安物业公司，同时成功汽车销售公司应在协议解除后3日内付清场地管理费及滞纳金。当日，成功汽车销售公司法定代表人签收该通知并注明:“此通知已收，本公司对此通知条款有异议。”
另查，《补充协议》附图中显示涉案租赁场地划分为A区（8650平方米）和B区（12532.5平方米），双方对附图显示面积予以确认。成功汽车销售公司主张:颐安物业公司在2012年10月份通知成功汽车销售公司要收回B区1600平方米的土地，颐安物业公司并在2012年11月初将土地收回并围挡，在2013年1月开始开挖。颐安物业公司主张其系在2013年1月17日才将B区约1600平方米土地收回。为查清涉案租赁土地的现状，原审法院组织颐安物业公司、成功汽车销售公司双方于2014年5月20日到现场进行勘查，双方确认:A区由成功汽车销售公司对外出租，B区中约一半面积被颐安物业公司围挡（被围挡土地的水泥地面未破坏，但成功汽车销售公司不能使用），成功汽车销售公司所建的仍在使用的办公室（占地约100平方米的水泥砖墙平房）在B区未被围挡的土地上，办公室周围约150平方米土地水泥地面未被破坏并且有汽车停放，B区未被围挡的其他土地的水泥地面被颐安物业公司破坏。颐安物业公司主张其在2014年4月17日才收回了B区的大部分土地，现成功汽车销售公司还使用B区约300平方米土地（包括办公室和办公室周围水泥地面未被破坏的200平方米土地）。成功汽车销售公司主张颐安物业公司在2013年10月就口头通知成功汽车销售公司不得再使用B区，成功汽车销售公司在2013年11月就要求B区的次承租人搬离，但成功汽车销售公司确认颐安物业公司系在2014年4月才开始使用B区大部分土地（除办公室及周围土地），成功汽车销售公司认为其现只使用办公室所占土地，办公室周围土地系次承租人临时停放了汽车但不是成功汽车销售公司自己使用。成功汽车销售公司亦确认在2013年11月26日签收了颐安物业公司的《关于解除场地使用合同关系的通知》，但成功汽车销售公司明确提出异议。
成功汽车销售公司主张，根据颐安物业公司在2013年5月23日向其发出的《关于尽快支付联信路场地费用的函》，颐安物业公司已同意从2012年8月21日起每月场地费给予15%优惠即调整为135039元。颐安物业公司认为该函中颐安物业公司同意给予租金15%优惠是有前提条件的，即成功汽车销售公司必须及时结清所有欠款，因成功汽车销售公司没有按其承诺时间及时结清欠款也没有在函告时限内支付欠款，故颐安物业公司不同意给予租赁优惠。
颐安物业公司、成功汽车销售公司在庭审中均确认涉案协议中约定的场地管理费就是成功汽车销售公司使用涉案场地的租金。颐安物业公司现主张的场地管理费系2012年10月21日之后的费用，其中2012年10月21日至11月20日为79807.2元，2012年11月21日至2013年1月20日期间每月为158869元，2013年1月21日之后每月为151001.5元。成功汽车销售公司主张其在2012年8月30日至2013年10月10日期间支付场地管理费即租金619738元，在2014年1月支付65500元。
颐安物业公司一审诉讼请求为:1、确认颐安物业公司、成功汽车销售公司签订的《场地临时使用协议》、《补充协议》已经解除；2、成功汽车销售公司搬离使用场地；3、成功汽车销售公司支付场地管理费直至搬离之日止（暂计算至2014年2月20日为2360564.7元）及支付滞纳金至付清场地管理费为止（暂计至2014年2月20日为5999252.87元）；4、颐安物业公司收取的保证金346500元不予退还；5、诉讼费用由成功汽车销售公司负担。
原审法院认为，对于涉案的《场地临时使用协议》、《补充协议》，虽甲乙双方在协议中明确涉案土地为集体用地，但协议约定租赁用途为开展临时汽车摆放业务且不得在该场地内搭建临时或永久性建筑物，并未约定用于非农业建设，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《《场地临时使用协议》主体变更协议》系颐安物业公司、成功汽车销售公司及成功金属制品公司的真实意思表示，合法有效，成功汽车销售公司在签订该协议后成为了《场地临时使用协议》、《补充协议》的乙方即承租方，应按《场地临时使用协议》、《补充协议》的约定履行支付场地管理费即租金的义务。对于2012年8月21日之后的租金标准问题，根据颐安物业公司向成功汽车销售公司发出的《关于尽快支付联信路场地费用的函》，颐安物业公司给予租金优惠的背景情况是成功汽车销售公司承诺及时结清前期欠款，颐安物业公司在该函中称“从2012年8月21日起，贵司每月应支付我司费用金额为人民币135039元，但贵司必须及时结清所有欠款”，并称“但很遗憾，我司至今未收到贵司支付该期间的任何费用”，从函的整体内容或从前述两句关键语句可见，颐安物业公司给予租金优惠附有条件，即成功汽车销售公司及时结清所有欠款，但因其“至今未收到贵司支付该期间的任何费用”故其不同意给予租金优惠。故原审法院认定2012年8月21日之后的月租金标准仍应按《场地临时使用协议》确定。因《场地临时使用协议》中约定免租期为2012年2月21日起至3月20日止，即2012年3月21日至4月20日为应支付租金的第一个月，结合《补充协议》中“从乙方已向甲方缴纳的第一个月（2012年4月）的场地使用管理费调整为158869元”的约定看，双方确认每一租赁月为上月21日至当月20日（例如2012年4月这一租赁月为2012年3月21日至4月20日）。故双方在《《场地临时使用协议》主体变更协议》中确认应由成功汽车销售公司代成功金属制品公司承担的“2012年7月、8月”场地管理费即租金317738元是指2012年6月21日至8月20日的租金，成功汽车销售公司还应从2012年8月21日起直接作为承租人承担支付租金的义务。这一点从成功汽车销售公司要求从2012年8月21日起给予租金优惠的事实亦可得到印证。现成功汽车销售公司自认在2012年8月30日至2013年10月10日期间支付场地管理费即租金619738元，在2014年1月支付65500元，扣除其应代成功金属制品公司支付的317738元，成功汽车销售公司对2012年8月21日之后的租金只支付了367500元（619738＋65500-317738），根据成功汽车销售公司自认的情况看，其亦只付清了2012年8月21日至10月20日的租金并部分支付了2012年10月21日至11月20日的租金49762元。故成功汽车销售公司系从2012年11月21日起未再支付任何租金，颐安物业公司于2013年11月26日在成功汽车销售公司拖欠多个月租金的情况下向成功汽车销售公司发出《关于解除场地使用合同关系的通知》要求解除《场地临时使用协议》，虽成功汽车销售公司对解除通知提出了异议，但颐安物业公司行使单方解除权符合《场地临时使用协议》第八条关于出租方有权终止协议的约定及符合《中华人民共和国合同法》第九十四条 、九十六条的规定，成功汽车销售公司的异议没有依据，故《场地临时使用协议》及其从合同《补充协议》自成功汽车销售公司签收前述通知时解除，原审法院确认颐安物业公司、成功汽车销售公司之间的《场地临时使用协议》、《补充协议》在2013年11月26日解除。成功汽车销售公司主张其系因颐安物业公司收回部分土地、无法确定应付场地租金金额而未予交付租金，但事实上，涉案场地分成A、B两区域，成功汽车销售公司一直占有使用A区并且A区的面积是确定的（8650平方米），成功汽车销售公司拒交A区的租金没有依据，成功汽车销售公司拒付租金的行为已构成违约，故原审法院对成功汽车销售公司前述抗辩意见不予采纳。成功汽车销售公司辩称颐安物业公司收取了其在2014年1月支付的租金65500元则代表双方仍继续履行涉案协议，但原审法院认为在合同解除的情况下成功汽车销售公司仍应支付拖欠的租金，故颐安物业公司收取租金的事实不足以证明颐安物业公司同意继续履行合同。由于涉案协议解除，成功汽车销售公司应搬离涉案使用场地，原审法院对颐安物业公司相应的诉讼请求予以支持。
如前述，成功汽车销售公司部分支付2012年10月21日至11月20日的租金49762元并从2012年11月20日起未再支付任何租金，颐安物业公司要求成功汽车销售公司支付2012年10月21日之后的租金，符合合同约定。对于成功汽车销售公司应支付租金的数额，应以成功汽车销售公司实际使用场地的面积和协议约定7.5元／平方米的单价予以确定。由于A、B区的面积分别为8650平方米和12532.5平方米，双方对A区一直由成功汽车销售公司占有使用的事实无争议，而成功汽车销售公司主张颐安物业公司在2012年11月初将B区中1600平方米土地收回并围挡、在2013年1月开始开挖，颐安物业公司主张其系在2013年1月17日才将B区约1600平方米土地收回，另外，颐安物业公司、成功汽车销售公司均确认颐安物业公司系在2014年4月才将B区大部分土地收回，成功汽车销售公司此后使用的土地约250平方米。双方对前述各自存在分歧的主张均未提交充分证据予以证明，原审法院根据前述双方的陈述，结合案件的事实情况和常理判断，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条 规定，认定成功汽车销售公司在2012年10月21日至2012年11月21日占有使用的场地面积为21182.5平方米（8650＋12532.5），2012年11月21日至2014年4月1日占有使用的场地面积为19582.5平方米（8650＋12532.5-1600），2014年4月1日至今占有使用的场地面积为8900平方米（8650＋250）。故原审法院认定成功汽车销售公司应按每月158869元（21182.5＊7.5）标准支付2012年10月21日至2012年11月20日的租金，成功汽车销售公司应按每月146868.75元（19582.5＊7.5）标准支付2012年11月21日至2014年4月1日的租金，成功汽车销售公司应按每月66750元（8900＊7.5）的标准支付2014年4月2日之后的租金。由于成功汽车销售公司已部分支付了2012年10月21日至11月20日的租金49762元，成功汽车销售公司还应支付该月租金109107元（158869-49762），颐安物业公司诉请成功汽车销售公司支付2012年10月21日至2012年11月20日场地管理费即租金79807.2元没有超过前述该段期间租金的核定数额，原审法院予以照准。综上，成功汽车销售公司应付2012年10月21日至2014年4月1日场地管理费（租金）2488454.7元（79807.2＋146868.75＊16＋146868.75／30＊12），成功汽车销售公司并应按每月66750元（8900＊7.5）的标准支付2014年4月2日至原审法院确定成功汽车销售公司搬离场地之日止的场地管理费（租金）。
对于颐安物业公司主张的滞纳金，虽《场地临时使用协议》约定成功汽车销售公司逾期5日交纳场地管理费则应按日千分之五或日千分之十支付滞纳金，但成功汽车销售公司提出不予支付租金或滞纳金，且双方约定的滞纳金标准远高于银行贷款利率，明显过高，原审法院酌情对滞纳金标准确定为逾期交纳费用的日万分之五。即成功汽车销售公司应以每月应付场地管理费［其中2012年11月（2012年10月21日至2012年11月20日）场地管理费为79807.2元、2012年12月至2014年3月（2012年11月21日至2014年3月20日）每月场地管理费为146868.75元、2014年4月（2014年3月21日至2014年4月20日）的场地管理费为101023元（146868.75／30＊12＋66750／30＊19）、2014年5月之后（2014年4月21日之后）每月的场地管理费为66750元］为基数从上月27日起（协议约定“先付后用”，交租时间为上月21日，且逾期5日则应计付滞纳金）按每日万分之五计付滞纳金至原审法院确定成功汽车销售公司付款之日止（例如:2012年11月的场地管理费的滞纳金以79807.2元为基数从2012年10月27日起按每日万分之五计算至原审法院确认成功汽车销售公司付款之日止，2012年12月的场地管理费的滞纳金以146868.75元为基数从2012年11月27日起按每日万分之五计算至原审法院确认成功汽车销售公司付款之日止，如此类推）。
关于颐安物业公司要求不予退还保证金346500元的诉讼请求，原审法院认为，根据涉案协议第八条的约定，成功汽车销售公司逾期30日支付场地管理费（租金）则颐安物业公司有权终止协议并不予退还场地使用保证金，而颐安物业公司于2013年11月26日通知解除合同正是因为成功汽车销售公司长期拖欠场地管理费（租金），故颐安物业公司请求确认其无需退还保证金346500元符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条 第一款 、第九十四条 第（三）项 、第九十六条 、第一百零七条 、第一百一十四条 第一款 、第二百二十七条 、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条 、第五条 之规定，判决:一、确认颐安物业公司与成功汽车销售公司之间的《场地临时使用协议》及《补充协议》于2013年11月26日解除；二、成功汽车销售公司于本判决生效之日起三十日内搬离位于深圳市龙岗区横岗街道荷坳社区富地布工业区内深惠路与联信路交界处涉案租赁场地；三、成功汽车销售公司于本判决生效之日起三十日内向颐安物业公司支付从2012年10月21日起至本判决确定成功汽车销售公司搬离涉案场地之日止的场地管理费即租金（其中2012年10月21日至2014年4月1日的场地管理费为2488454.7元，2014年4月1日至本判决确定成功汽车销售公司搬离涉案场地之日止的场地管理费按每月66750元计算）；四、成功汽车销售公司于本判决生效之日起三十日内向颐安物业公司支付逾期交纳场地管理费的滞纳金，滞纳金从2012年11月起按月分别计算，每月（指上月21日至当月20日）滞纳金以应付场地管理费（其中2012年11月场地管理费为79807.2元、2012年12月至2014年3月每月场地管理费为146868.75元、2014年4月的场地管理费为101023元、2014年5月之后每月的场地管理费为66750元）为基数从上月27日起按每日万分之五计算至本判决确定成功汽车销售公司支付场地管理费之日止；五、颐安物业公司不需要退还成功汽车销售公司租赁保证金346500元；六、驳回颐安物业公司的其他诉讼请求。成功汽车销售公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费72744元，财产保全费5000元，由颐安物业公司承担30000元，由成功汽车销售公司承担47744元。
上诉人成功汽车销售公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求:撤销原审判决，发回原审人民法院重审。事实与理由:一、原审程序严重违法。1、没有审查原审原告的主体地位导致判决错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条 的规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”，而原审判决第十三页第二行“虽甲乙双方在协议中明确涉案土地为集体土地，…为有效合同”，既然已经查明是集体土地，“那么颐安物业公司作为物业服务公司显然不是涉案土地的所有权人，而原审审判过程中，颐安物业公司也没有提交过任何证据证明其是涉案土地合法使用人或管理人，那么颐安物业公司也就没有权利出租涉案土地，更没有权利收取租金。原审应在查明上述事实后，裁定因原告主体不适格驳回原告的起诉，由适格的当事人另案起诉。2、对成功汽车销售公司的追加诉讼当事人申请请求既不受理，也不作出驳回裁定成功汽车销售公司收到原审诉状后，依法向原审法院提交了追加诉讼当事人申请书，申请追加八个次承租人作为原审有独立请求权的诉讼当事人参加诉讼。原审法院接收了成功汽车销售公司的申请书既没有同意成功汽车销售公司的申请也没有驳回成功汽车销售公司的申请。反而利用成功汽车销售公司申请书内的诉讼当事人身份信息，向其发出了要求停止向成功汽车销售公司支付租金的通知书。根据最高人民法院《关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见》第五十七条 规定:“…当事人也可以向人民法院申请追加。人民法院对当事人提出的申请，应当进行审查，申请无理的，裁定驳回；申请有理的，书面通知被追加的当事人参加诉讼”。申请追加诉讼当事人是成功汽车销售公司的合法权利，如原审法院经审查认为成功汽车销售公司的申请无理，则应下发依法驳回成功汽车销售公司申请的民事裁定。原审适用的是普通程序，原审法官没有口头驳回成功汽车销售公司的申请，也没有书面裁定驳回成功汽车销售公司的申请，程序明显违法。二、原审判决适用法律错误导致不公平裁判。1、颐安物业公司不是涉案土地的合法收益人，判决其不返还成功汽车销售公司的租赁保证金346500元没有法律依据。2、关于滞纳金及其计算方式没有法律依据，首先，滞纳金的征收属于一种行政强制手段，颐安物业公司不是国家机关没有权利对成功汽车销售公司设置该惩罚措施。其次，如果按照原审法院每日万分之五的滞纳金计算方式，累计计算出来的滞纳金已经远远超过有关法律对于违约金最高比例的规定。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条 规定“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”最后，每日万分之五的滞纳金计算方式是《税收征收管理法》中规定的标准，属于滞纳金征收方面最高的罚则，原审法院将该标准适用于本案中明显没有法律依据。综上，原审法院认为颐安物业公司有权利收取租金（管理费）是错误的。颐安物业公司没有权利收取租金，更没有权利收取滞纳金及没收成功汽车销售公司的租赁保证金。恳请二审法院查明案件事实后判如所请，维护成功汽车销售公司的权益。
被上诉人颐安物业公司二审答辩称:一、原审程序合法。原审法院已经查明本案主体，颐安物业公司为适格当事人，该上诉理由没有事实和法律依据。涉案场地的临时使用协议及补充协议均是与颐安物业公司签订的，且签订后颐安物业公司已按约定将场地交付成功汽车销售公司使用，使用期间没有其他人向成功汽车销售公司主张权利，现因双方签订的场地临时使用协议及主体变更协议发生纠纷，根据合同相对性原则，颐安物业公司是本案适格主体。本案一审开庭期间经原审法院要求，颐安物业公司已向原审法庭提交了关于涉案场地的深圳市龙岗区横岗街道荷坳片区旧改拆迁安置补偿协议及涉案场地所有权人深圳市荷康城房地产开发有限公司委托颐安物业公司经营管理涉案场地的委托书，两份证据均可证明颐安物业公司对涉案场地具有经营管理的权限。二、原审程序合法。成功汽车销售公司追加当事人的请求已由原审法院下达民事裁定书予以驳回，成功汽车销售公司该上诉理由没有事实和法律依据。原审法院针对成功汽车销售公司提出追加多名次承租人作为本案第三人参加诉讼的请求已作出（2014）深龙法民三初字第274-3号民事裁定书，原审法院认为次承租人与本案属于另一层法律关系，不必追加为本案第三人，故驳回成功汽车销售公司的申请。由此可见，原审法院程序合法。三、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。颐安物业公司是涉案场地合法收益人，原审法院判决场地使用保证金不予返还，符合协议的约定及法律规定，颐安物业公司基于涉案场地所有权人深圳市荷康城房地产开发有限公司的授权委托，取得了涉案场地的经营管理权，颐安物业公司具有合同和法律赋予的主张成功汽车销售公司承担违约责任的权利，成功汽车销售公司在原审中已自认其自2012年10月21日起存在拖欠场地管理费的行为，根据场地临时使用协议第八条的约定，成功汽车销售公司逾期30日支付场地管理费，则颐安物业公司有权终止并不予退还场地使用保证金，原审法院判决颐安物业公司无须退还保证金符合合同约定及法律规定。成功汽车销售公司因逾期支付场地管理费，按合同约定应当承担违约责任，支付因逾期支付场地管理费而产生的滞纳金，原审法院判决滞纳金的计算标准符合法律规定。根据双方签订的协议内容，双方约定的因逾期缴纳场地管理费应支付的滞纳金实际上是迟延履约的违约金，是双方真实意思表示，原协议约定的逾期缴纳场地管理费30日则按日千分之十支付滞纳金，成功汽车销售公司提出滞纳金标准高于银行贷款利率，原审法院根据有关法律规定，酌情对滞纳金标准确定为逾期缴纳费用的日万分之五计算，符合法律规定，成功汽车销售公司根据定金规则，上诉称协议约定违约比例远远超过违约金最高比例，属于适用法律错误。综上所述，成功汽车销售公司的上诉请求不成立，请求二审法院依法判决驳回其上诉请求。
本院经二审查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明，颐安物业公司向原审法院提交了《深圳市龙岗区横岗街道荷坳片区旧改拆迁安置补偿协议》、《委托书》作为证据证明其对涉案场地具有经营管理的权限。根据《委托书》，涉案场地的权利人深圳市荷康城房地产开发有限公司同意将场地的经营权、管理权委托给颐安物业公司。
本院认为，原审法院关于涉案《场地临时使用协议》、《补充协议》、《《场地临时使用协议》主体变更协议》的法律效力问题认定正确。上述协议均合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行权利义务。根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审阶段的争议焦点是:一、颐安物业公司是否是适格的诉讼主体；二、原审审理程序是否违法；三、原审判决关于租赁保证金及滞纳金的处理是否正确。
关于颐安物业公司是否是适格诉讼主体的问题，本院认为，颐安物业公司已提交证据证明其对涉案场地有经营管理、代为出租的权利，涉案《场地临时使用协议》、《补充协议》、《《场地临时使用协议》主体变更协议》亦是颐安物业公司作为合同一方签订，颐安物业公司有权根据上述协议向成功汽车销售公司主张权利。成功汽车销售公司关于颐安物业公司不是适格的诉讼主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于原审是否程序违法的问题，成功汽车销售公司主张原审对其申请追加诉讼当事人的处理违反法律规定，经本院核实，成功汽车销售公司申请追加涉案场地的五位次承租人参加诉讼，原审法院经审查认为成功汽车销售公司与次承租人的租赁关系属于另一层法律关系，依法不必追加，已于2014年8月19日作出了驳回成功汽车销售公司申请的民事裁定，原审法院的该处理并无不当。至于成功汽车销售公司签收该份裁定书的时间问题，本院认为即使该裁定书送达程序上有瑕疵亦不影响本案的实体审理，成功汽车销售公司以此为由主张原审程序违法缺乏依据，成功汽车销售公司关于原审程序违法的其他主张亦未能提交证据证明，本院对该主张不予采信。
关于原审判决对租赁保证金及滞纳金的认定是否正确的问题，本院认为，成功汽车销售公司确认其自2012年10月21日起拖欠场地管理费，根据涉案《场地临时使用协议》第八条的约定，成功汽车销售公司逾期30日支付场地管理费则颐安物业公司有权终止协议并不予退还保证金，原审法院据此认定颐安物业公司无需退还保证金正确。关于滞纳金，根据涉案《场地临时使用协议》的相关约定，滞纳金是迟延履行违约金性质，合同约定成功汽车销售公司逾期5日交纳场地管理费应按日千分之五或日千分之十支付滞纳金，因成功汽车销售公司拖欠管理费的事实，颐安物业公司主张滞纳金具有合同依据，在一审时成功汽车销售公司提出滞纳金标准过高，原审判决已对滞纳金酌情调整为按日万分之五的标准计算，该处理并无不当，本院予以维持。因此，成功汽车销售公司主张不支付滞纳金的理由亦不能成立，本院不予支持。
综上，成功汽车销售公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，判决适当，本院依法维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第一款 第（一）项 之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42744元，由上诉人成功汽车销售公司负担。
当事人如未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条 之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长 杨潮声
审判员 聂效
助理审判员 王丹妮
二〇一五年二月五日
书记员 李全慧（兼）