汪旺军律师就有关房屋租赁合同的相关问答
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在工作中经常也到有当事人咨询有关房屋租赁合同的一些问题，现在，汪旺军律师结合相关的法律法规及处理此类纠纷的经验，就有关房屋租赁合同方面的一些问题在这里予以简要说明。
1、房屋租赁合同期限最长不得超过多少年?
答：《民法典》第七百零五条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
从上述规定可以看出，房屋租赁合同的最长期限为20年，超过20年的部分无效。
2、房屋租赁合同一定要书面形式吗?
答：《民法典》第七百零七条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
从上述规定可以看出，租赁合同是否必须采取书面形式，取决于租赁期限的长短，当租赁期限超过六个月的，应当采用书面形式。
3、房屋出租后，所有权人能否对房屋进行出卖？
答：《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
从上述规定可以看出，房子出租后房屋所有人仍可以对房屋进行出卖，但所有权人在出卖时要对承租人的利益给予一定的保护，其出卖行为不影响承租人继续租用该房屋，这种制度叫“买卖不破租赁”，因此承租人在原有的租赁期限内可以不用搬家。新的所有权人继承原所有权人作为出租人的权利和义务，继续与承租人保持租赁关系。
《民法典》第七百二十六条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
从《民法典》的上述规定可以看出，在房屋租赁期间，当房屋所有权人出卖房屋时，由两种途径保护承租人的利益，一种是买卖不破租赁，新的所有权人继受原来的房屋租赁关系；另一种是承租人在同等条件下的优先购买权，如果承租人愿意，在同等条件下优先购买该房屋。
4、租赁期限内承租人能否将房屋转租?
《民法典》第七百一十六条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；
第七百一十七条规定：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。
第七百一十八条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。
从上述规定可以看出，承租人转租房屋的，应当经过出租人的同意，否则，出租人可以解除其与承租人之间的合同，并且转租期限不得超过承租人剩余的租赁期限。如果承租人未经出租人同意转租的，出租人应在自知道或者应当知道之日起6个月内提出异议，否则视为同意转租。因此，出租人也要对承租人是否存在转租的情况及时关注。
5、没有约定租金支付期限的如何支付?
《民法典》第七百二十一条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。
6、承租人在何种情况下可以解除租赁合同?
《民法典》第七百二十四条规定：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
第七百二十九条规定：......因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
第七百三十一条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
7、一房多租，如何确定承租人顺位?
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。
从上述规定来看，一房多租的情况下，按照占有、登记、合同成立来确定承租人的顺位，最先合法占有的承租人排在首位。
8、租赁合同解除时，经出租人同意已形成附合的装修物如何处理?
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
以上就是汪旺军律师有关房屋租赁合同方面有关问题的解答，在生活中遇到有关房屋租赁的事情时，尽量在租赁合同中予以约定，避免当初没有约定，事后再起争议。