广东省信托房产开发公司与广东省广州市恒利房地产开发有限公司房地产转让合同纠纷上诉案
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法公布(2001)第11号
中华人民共和国最高人民法院
民 事 判 决 书
(2000)民终字第118号
上诉人(原审被告)：广东省信托房产开发公司，住所地：广东省广州市童心路5号。
法定代表人： 朱勇，总经理。委托代理人：高宗泽，中国法律律师事务所律师。
委托代理人：曾亦军，广东君信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广州市恒利房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市芳村花地大道翠竹苑翠竹街16号3楼。
法定代表人：杨天泰，董事长。
委托代理人：徐凡，该公司副总经理。
委托代理人：潘小蕾，广东法丞律师事务所律师。
原审第三人：杨天泰，男，汉族，1954年10月25日出生，香港特别行政区公民，现住广东省广州市天河北路光华大厦侨辉楼1206室。
委托代理人：林潭民，广州市恒利房地产开发有限公司经理。
上诉人广东省信托房产开发公司（以下简称广信公司）为与被上诉人广州市恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利公司）、原审第三人杨天泰房地产转让合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（1999）粤法民初字第10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
经审理查明：1992年10月30日，广信公司与YTT国际投资有限公司（以下简称YTT公司）签订（1992）省房花地字第088《合同书》，约定：为加快广州市芳村区花地湾居住区的建设，双方决定以融资方式共同合作开发建设花地湾，具体地址是在花地湾E2区，定名为翠竹苑，翠竹苑小区建筑面积共计12.6万平方米，其中12.6万平方米属融资建设范围；双方同意按住宅建筑面积每平方米1300元，商场建筑面积每平方米2300元计算，共计融资款数约为18080万元，以后根据图纸进行计算总建筑面积结算；广信公司负责三通一平，小区规划方案的设计与审批，单体抱建图设计与报建，规划道路、市政、供水、供电、人防的设计与施工，以及包括学校、医院、幼儿园、体育场、游泳池、公园、派出所、街道办事处等的大区公建及上述项目的费用。负责楼宇建筑的具体施工管理，组织施工队伍，监理施工与验收，负责办理房屋销售手续，办理产权手续；YTT公司在合同签订后20天内需向广信公司交付5424万元定金，余款待广信公司放线、验线后10天内付清。YTT公司负责室内供水、供电、排水排污、电信、公用天线及所有土建费用，小区内室外的排水排污、供电、供水、路灯、绿化等工程费用及配电房和水泵房造价按所占建筑面积进行分担。选择施工队伍由双方协商解决，施工合同签订生效后，YTT公司应将工程款按进度拨款进广信帐号，广信公司负责支付工程款给施工单位，广信公司向YTT公司进行工程总结算，建成住宅的产权属YTT公司所有。具体施工管理由广信公司执行，并向YTT公司收取管理费，费用为工程总造价的3%。凡属YTT公司面积的建设工程单体报建及销售一切税费由YTT公司负责承担。双方还约定：签订合同后，YTT公司不得再将土地司所有，用于归还YTT公司所付融资款等。1997年11月17日，广信公司与香港TT国际投资有限公司（以下简称TT公司）签订《广州市花地湾翠竹苑小区商品房委托总代理销售合同书》，约定：广信公司将花地湾翠竹苑小区全部楼宇委托TT公司总代理销售，无论TT公司独家销售还是再委托代理商销售，广信公司均予协助办理销售及售后房产登记发证等各项有关手续；双方同意该楼宇（住宅及商场）按现有施工图纸及修改图纸计算的总建筑面积约为141374.5平方米，按平均底价每平方米7363元计算，代理销售价总金额1040940443.5元，最终以实际施工的图纸建筑面积为准；本合同生效之日起20天内，TT公司支付102872900元（包括TT公司已支付给广信公司的定金），代理销售款的余款，广信公司同意由TT公司按建筑工程进度款直接分期支付给施工方，如TT公司不按进度支付则视为违约；代理销售总金额以上的收益，作为代理销售酬金归TT公司所得，由广信公司从售楼款收入中向TT公司支付。委托第三者代理销售的费用由TT公司负责。****价额内的有关税费和费用由TT公司按中国政府的有关规定支付，广信公司应提供售房所必须的各种文件、资料。双方还就境内外售楼款的管理、违约责任等事项进行了约定。同日，双方又签订《广州市花地湾翠竹苑小区商品房委托总代理销售合同书的补充合同》，约定：花地湾翠竹苑小区项目的实际出资者是YTT公司，为确保出资者的利益，在YTT公司按融资合同向广信公司付清融资款及缴纳翠竹苑小区项目税费的条件下，广信公司以发展商身份开发建设的翠竹苑小区商品房建成后，全部商品房的处分权及其收益完全归YTT公司所有；双方同意TT公司作为总代理商和出资方YTT公司委托的全权代表，具体负责翠竹苑小区的投资及销售工作，广信公司应予协助；总代理销售合同所述TT公司应付之第一期总代理金额与YTT公司已按融资合同支付给广信公司融资款的数目相等，其金额为102872900元，故TT公司无需再行支付；原融资合同规定YTT公司应按工程总造价的3%向广信公司支付管理费（含监理费）；经广信公司同意，在TT公司履行总代理销售合同及本补充合同（包括今后制定的补充合同）的前提下，将予以优惠，降至2%，总代理销售合同与融资合同中如有与本补充合同发生抵触的条款，则按本补充合同的条款为准，双方切实执行。1998年3月28日，YTT公司与TT公司联合向广信公司发出《关于合同权益转让的通知》：TYY公司与TT公司属于主要股东同一的关联公司，经YTT公司与TT公司协商同意，融资合同、总代理销售合同及补充合同中的所有权益及义务，全部由TT公司承担完成。今后有关该项目的所有业务和经济责任等一切事宜，直接由TT公司按照合同承担并执行，现报请广信公司同意认可。广信公司当日在该通知上签署意见：广信公司接受以上通知内容，即同意并认可YTT公司在与广信公司签订的融资合同、总代理销售合同及补充合同中的全部权利义务转由TT公司仍然按照上述合同承担及执行。1999年6月，TT公司向一审法院提起诉讼，请求判决TT公司依法享有翠竹苑小区72361平方米的土地使用权及95849.56平方米建筑物的所有权；判令广信公司将共管帐户移交TT公司自行管理，尽快完成小区内的拆迁补偿和三通一平。小区内中学、小学、体育运动场等配套建设工程原属广信公司的责任，改由TT公司出资完成，其工程款抵消广信公司地价款等等。在一审审理期间，TT公司于1999年10月4日与恒利公司、杨天泰签订《权益和债权债务承受协议书》，约定：经TT公司董事会会议决定，解散TT公司及所有分支机构。TT公司将其在中国广州翠竹苑项目的全部投资款及权利，由恒利公司承受和履行。TT公司以往在中国大陆的其他权益及债权债务由恒利公司按照中国法律及法规的规定享有、履行和承担，由恒利公司按照中国的法规进行资产重组接管和经营，双方并以联合行文的方式，通知TT公司以往在中国大陆发生业务关系的第三方。TT公司在香港及海外的债权债务，根据香港法律规定的方式进行移转，由杨天泰在本协议生效之日起享有、履行和承担。同日，TT公司、恒利公司、杨天泰三方给广信公司发出通知，告知上述协议书的内容，但广信公司提出未收到通知。同年10月7日，TT公司股东会通过特别决议案，决定股东自动清盘解散，清盘工作委托香港安永会计事务所——周启和及卓思高进行。同年12月4日，香港何耀棣律师事务所梁凤仪律师向一审法院出具《法律意见书》，证明根据香港公司注册处发出的核证文件副本，TT公司于1999年11月30日举行最终股东大会，通过股东特别决议案批准清盘人提交的清盘报告，TT公司清盘人并于同日递交该份清盘报告予香港公司注册处处长，TT公司已按照香港公司条例处理，并已完成所需的清盘程序及注销商业登记。该《法律意见书》经香港律师、中国委托公证人罗荣生见证，并出具《证明书》，加盖中国法律服务（香港）有限公司（中华人民共和国司法部委托香港律师办理内地使用的公证文书）“转递专用章”。2000年1月10日，恒利公司向一审法院提出变更原告的诉讼请求，要求承接TT公司作为本案原告参加诉讼，一审法院于1月24日发出《参加诉讼通知书》，同意恒利公司作为本案原告参加诉讼。
另查明：诉争项目的土地使用权和所有报批手续均是以广信公司名义取得。1998年6月3日，广信公司与广州市国土局签订《国有土地使用权出让合同》，约定：广州市国土局将芳村区花地湾面积约为107万平方米的土地出让给广信公司，土地出让金为30016205元，同时注明该用地允许与附页2所列39个单位（包括TT公司）合作开发，今后若再转让或新发生合作，必须按规定补交土地出让金。现花地湾翠竹苑小区已由YTT公司和TT公司投资完成了翠竹苑自编B1、B2号两栋32层和自编A3号一栋23层商住大厦的土建施工及翠竹苑自编A1、A2号两栋23层商住大厦的基础和地下层。广信公司尚有部分净规划面积未完成三通一平，其负责建设的中小学、幼儿园及体育场等主要公建设施也没有建设。广信公司承认收到YTT公司付款105275216.08元。
再查明：一审法院曾就本案诉争项目能否转给恒利公司开发等问题征询广州市国土局房管局的意见，该局认为：广信公司取得的翠竹苑小区用地是市规划局[89]城地112号《国家建设用地征用土地通知书》核定的面积中的一部分，图上量算约有114673平方米，其中28262平方米（以实测为准）没有完成拆迁补偿工作及未按规划实施公建配套。恒利公司诉讼请求将翠竹苑72361平方米土地使用权转让到其名下，显然对上述28262平方米的拆迁补偿及公建配套不予负责，这是不行的。由于广信公司实质无正常运作，难以继续履行合同中的义务，如恒利公司承诺接受翠竹苑114673平方米开发的全部权利义务，落实用地拆迁补偿工作以及保证公建配套按规划实施，依法缴交未缴交的土地使用权出让金，该局可以按法院的判决，为恒利公司依法办理更改建设用地单位名称手续。2000年5月15日及6月16日，恒利公司向一审法院出具《关于翠竹苑地块中工厂拆迁补偿工作及公建配套建设实施等问题的意见》和《关于被告未完成翠竹苑小区拆迁补偿和三通一平问题和我司的意见》，表示：1、翠竹苑地块中未拆迁补偿的工厂（28262平方米）的拆迁补偿和三通一平工作由恒利公司负责，由恒利公司会同广信公司与被拆迁单位三方协商解决，费用按合同约定由广信公司承担。2、广信公司在该小区应履行而未履行的市政和公建配套等义务，转由恒利公司实施完成，所发生的费用按合同约定由广信公司承担，可由恒利公司垫资并在未付的转让费中抵扣，抵扣后多退少补。3、原属广信公司应付而未付的土地使用权出让金，由广信公司转交给恒利公司支付。
一审法院认为，从YTT公司与广信公司签订的《088号合同书》的内容看，广信公司是负责整个大区（包括翠竹苑小区）的学校、医院、幼儿园、体育场、游泳池、、公园、街道办事处等公建设施，以及翠竹苑小区的三通一平、小区规划方案的设计与审批，单体报建图的设计与报建，规划道路、市政、供水、供电等的设计与施工，负责办理房屋销售及产权手续等。而YTT公司是首先向广信公司按照建筑面积支付融资款，并负责整个翠竹苑小区的土建及小区内室外的排水排污、供电、供水、路灯、绿化等工程费用。YTT公司向广信公司支付的所谓融资款，实际上相当于项目转让费用。故上述合同实际上应确认为房地产项目转让合同。双方当事人虽然未按照有关规定办理土地使用权变更登记手续，但考虑本案发生在房地产管理法实施之前，双方签订合同是在平等自愿的基础上进行的，合同的内容没有违反当时的法律规定，没有违反国家利益和社会公共利益，原告已完成了小区主体工程的大部分及部分小区内公建设施，广信公司亦完成了小区大部分土地的三通一平，且广州市国土局在1998年与广信公司签订的《国有土地使用权出让合同》中明确注明允许广信公司与包括TT公司在内的39个单位融资合作开发，故本案的《088号合同书》应为有效。在此基础上签订的总代理销售合同及补充合同没有违反法律的有关规定，亦应认定为有效合同。YTT公司将其在上述合同中的全部权利与义务转让给TT公司承担，经过了广信公司的同意，事后获得广州市国土局的认可，故YTT公司和TT公司向广信公司出具的《关于合同权益转让的通知》可认定为有效。在本案审理期间，TT公司将其在翠竹苑小区的全部投资权益及权利转给恒利公司，并且自行清盘注销，恒利公司作为TT公司在翠竹苑小区投资权益的承接人，愿意承担TT公司在此项目中的全部义务，并作为本案原告代替TT公司参加诉讼，TT公司在翠竹苑小区的全部权利和义务可由恒利公司承接。广信公司应配合恒利公司继续履行合同，并协助恒利公司办理上述翠竹苑项目的土地使用权变更登记手续。由于翠竹苑小区是一个整体，不能随意分割开发，主管部门亦明确要求恒利公司承担翠竹苑小区开发的全部权利义务，故广信公司应配合恒利公司将翠竹苑小区的全部土地使用权办理到恒利公司名下，恒利公司仅要求办理72361平方米的土地使用权转让手续，缺乏依据，本院难以支持。没有依法办理土地使用权变更登记手续，双方当事人均有过错，且双方签订的合同对此问题没有约定，故本案补办土地使用权变更登记手续所发生的费用，应由双方各分担一半。现由于广东国际信托投资公司破产清算，广信公司被清产核资，难以继续履行上述合同，恒利公司提出广信公司未完成的拆迁补偿和三通一平由其负责，费用由广信公司按合同约定支付。广信公司应履行而未履行的小区内的中小学、体育场等市政和公建配套工程，广信公司应付而未付足的土地使用权出让金，恒利公司均愿意在广信公司不能按时履行的情况下，由其先行垫付。恒利公司的上述承诺有利于加快小区的开发进程，亦符合双方利益，本院予以准许。恒利公司代广信公司履行完上述全部义务后再向广信公司追偿有关费用。恒利公司尚欠广信公司的项目转让款，可待恒利公司履行完上述义务后双方统一结算。恒利公司要求将其已建好的房屋先行确权归其所有，一方面由于土地使用权尚未转让到恒利公司名下，另一方面上述房屋尚未竣工验收，故不能先行确权归恒利公司所有，恒利公司的此项请求本院不予支持。广信公司与TT公司签订的总代理销售合同及其补充合同，由于该项目已转让给恒利公司，上述合同中有关代理销售内容的约定已没有继续履行的基础，应予解除，其他条款继续履行。对双方已履行的部分，应由双方另行结算。据此判决：一、广信公司和YTT公司签订的《088号合同书》及广信公司与TT公司签订的总代理销售合同、补充合同有效，后两份合同中有关代理销售内容的条款予以解除；二、广信公司在判决生效之日起30日内，与恒利公司共同到政府主管部门办理花地湾翠竹苑小区115673平方米土地使用权的变更登记手续，所需费用由双方各负担一半。广信公司应同时将该项目地块的有关图纸、证件、批文等移交给恒利公司；三、翠竹苑小区尚未完成的拆迁补偿、三通一平工作由恒利公司负责。恒利公司在与被拆迁单位协商拆迁补偿方案时，应通知广信公司参加，所确定的费用由广信公司负担；四、翠竹苑小区内的中学、小学、体育运动场、市政等公建配套工程由恒利公司负责完成，费用由广信公司承担。在广信公司不能按时支付的情况下，由恒利公司先行垫付；五、翠竹苑小区广信公司应付而未付清的土地出让金由恒利公司先行垫付；六、广信公司应在生效之日起30日内将双方的共管帐户移交恒利公司自行管理；七、恒利公司尚欠广信公司的土地转让款暂停支付。恒利公司履行完上述判决四、五项的义务后，可将履行四、五项判决的开支与尚欠广信公司的土地转让款相抵，双方另行统一结算。案件受理费914010元，由恒利公司负担270000元，广信公司负担644010元。
广信公司不服一审判决提起上诉：恒利公司承受TT公司的权利义务，依法应获得广信公司的同意。但TT公司的转让行为从未获得广信公司的同意和认可，故《088号合同书》项下TT公司的权利义务的转移依法未能成立；一审判决认定《088号合同书》有效是错误的，YTT公司及TT公司不具备作为受让方的主体资格，转让合同双方未依法办理土地使用权变更登记手续，明显违反了当时法律法规的规定。一审判决违反法定程序，在认定事实适用法律、行政机关复函等方面均存在错误，故请求撤消一审判决，发回重审，或者在查明事实的基础上直接改判。恒利公司答辩称：TT公司在翠竹苑项目投资的权利由恒利公司承受不同于合同的转让，因而不需经广信公司同意，依法给予通知即可。本案是由1992年签订的合同所引起的纠纷，恒利公司已实际履行了合同，投入了巨大资金，翠竹苑的商品楼经批准已获得《预售商品房许可证》、《商品房外销许可证》，住宅小区向社会公开发售，该项目的建设规划和公建配套等都已向社会公开承诺。自1995年至诉讼前，被上诉人一再要求上诉人补办土地使用权变更和申办项目公司，上诉人迟迟没有办理，诉讼后又恶意主张合同无效。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院认为，TT公司将其在翠竹苑小区的全部投资权益及权利转让给恒利公司时，未有充分证据表明已征得广信公司的同意，故TT公司仍应为本案《088号合同书》的主体。由于一审诉讼期间TT公司在香港依法清盘并注销商业登记，不再具有民事权利能力和诉讼权利能力，不能继续作为本案的当事人参加诉讼并承担民事权利义务。因此，与TT公司实际为同一利益主体的恒利公司表示愿意承受TT公司在此项目中的权利义务。并未违反法律的禁止性规定，也符合本案的实际情况，故一审法院同意恒利公司作为本案原告代替TT公司参加诉讼并承受TT公司在翠竹苑小区的全部权利和义务是适当的。广信公司与广州市国土局签订的《广州市国有土地使用权出让合同》附表所列开发单位中，TT公司已列入其中，TT公司投资翠竹苑小区的行为，广州市国土局是认可的。虽然双方当事人未按照有关规定办理土地使用权变更登记手续，但双方已实际履行合同，翠竹苑小区主体工程的大部分已基本完工，根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定的精神，从有利于房地产市场发展的原则出发，一审法院认定《088号合同书》及总代理销售合同、补充合同有效是正确的。一审法院从本案的实际情况出发，考虑到广信公司被清产核资、一时难以继续履行合同的现状，在征得广州市国土房管局同意的前提下，对本案作出变通处理也是适当的。对广州市国土房管局给一审法院的复函。在二审庭审质证中，广信公司并没有提出充分的反驳理由。上诉人广信公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费914010 元由广信公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 冯小光
审 判 员 张 章 代理审判员 吴晓芳 二○○一年二月十三日 书 记 员 胡晓菲