新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案
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法公布(2002)第41号 中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2000）民终字第115号 上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂，住所地乌鲁木齐市钱塘江路27号。 法定代表人：陈长星，董事长。 委托代主人：吕向辉，该厂职员。 委托代理人：关勇，新疆元正律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：中国民主同盟新疆实业发展总公司，住所地乌鲁木齐市南昌路1号。 法定代表人：王鸿年，经理。 委托代理人：吴仁海，董事长。 委托代理人：吴颖，新疆方舟律师事务所律师。 上诉人新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂（以下简称木材总厂）与上诉人中国民主同盟新疆实业发展总公司（以下简称实业公司）房屋租赁纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，木材总厂的委托代理人吕向辉、关勇，实业公司的法定代表人王鸿年、委托代理人吴仁海、吴颖到庭参加诉讼，现已审理终结。 经审理查明：1992年10月6日，木材总厂与中国民主同盟新疆乌鲁木齐现代文化交流站（以下简称交流站）签订《营业大楼租赁合同书》，约定：交流站租用木材总厂办公楼左侧的营业大楼共四层（包括地下室），建筑面积3，054平方米，作为办公室、宾馆、餐厅、舞厅等，租期为20年。营业大楼续建的工程费用，交流站投资100万元，应在合同生效后半个月内支付给木材总厂20万元，1993年3月底前再支付40万元，其余投资款在工程竣工前全部交清。交流站支付的续建费用100万元，抵扣租金，扣完后依合同约定继续向木材总厂支付租金。按建筑面积计算，每平方米每月租金20元；每年度分四次支付，一次按年租金的25％付清，每次付款时间为该季度的第一个月。租金价格在合同生效后三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。水、暖、电费用按规定分季度向木材总厂交纳。如实业公司拖欠租金，按日千分之五交纳滞纳金。营业大楼正式交付实业公司使用之日为起租日。木材总厂负责办理营业大楼租赁手续。除交流站投资的100万元，续建大楼所需的其他费用由木材总厂承担。在不影响整体结构前提下，可按交流站需要设计。木材总厂保证承租房内的水、暖、电的正常供应。木材总厂在使用期限内，不干预交流站对承租房的使用权、经营权。双方必须严格遵守合同约定的各项条款，任何一方违约，必须向对方赔偿合同额25％违约企及一切相关的经济损失。 1993年7月26日，交流站向乌鲁木齐市沙依巴克区工商局申请将交流站更名为实业公司，以后工商局给实业公司核发了营业执照，注册资金80万元。 签订合同后，实业公司于1992年11月2日向木材总厂付款20万元，1993年5月18日付款10万元，5月29日付款40万元，6月25日付款15万元，9月30日付款30万元，以上共计115万元。此后从1994年5月至1995年12月实业公司又付给木材总厂款项274，847元。关于付款问题，一审判决还认定：讼争的营业大楼原由长城建筑公司所属史锡宝工程队施工，后变更为乌鲁木齐市天镁建筑公司（以下简称天镁公司）施工。经实业公司、木材总厂与史锡宝协商，由实业公司支付给史锡宝前期工程费用4万元，史锡宝收款后向实业公司出具了收条并向一审法院出具了证明。1994年5月1日营业大楼1－3层由天镁公司施工完毕后交付给实业公司，地下室于1995年1月1日交付给实业公司。施工中木材总厂共支付给天镁公司工程款984，081．17元，其余款项由实业公司支付。1998年7月，实业公司与木材总厂在《建筑与安装工程审核情况说明书》中最后审定的营业大楼工程造价2，235，789．81元，实业公司实际直接支付给天镁公司工程款为1，251，708．64元。实业公司付给木材总厂、史锡宝、天镁公司款项共计2，716，555．64元。实业公司为建设营业大楼实际超付资金1，716，555．64元。对一审判决认定的这一事实，双方在二审期间中均未提出异议。一审期间，双方子l999年11月16日签署了两份付款清单，对帐结论为实业公司支付给木材总厂的款项为l，424，847元，双方无争议。另付给史锡宝40，000元和搬迁费10，000元双方有争议，由法庭确认。木材总厂支付984，081．17元双方无争议，另有四笔费用计95，230元，双方有争议，由法庭确认。同日，双方还签订了《中国民主同盟新疆实业发展有限公司欠新疆建筑木材加工总厂款项清单》，确认实业公司欠木材总厂64，005元。 此外，交流站与木材总厂在1993年3月签订了《协议书》约定：木材总厂同意为交流站向银行贷款150万元提供担保。交流站同意在银行贷款落实到位时，提前将租赁营业大楼合同书中约定应支付的续建工程款80万元一次付清，并同时付足50万元，作为信誉保证金。1997年4月，乌鲁木齐市沙依巴克区税务局（以下简称沙区税务局）无偿使用承租房二楼约325．32平方米房屋作该局办公室，二上诉人均未与沙区税务局签订允许该局无偿使用部分讼争房的书面协议。一审判决认定，1996年1月1日至1999年5月18日，木材总厂反租实业公司两间房，每间每年按1．8万元计算，木材总厂应付实业公司租金121，500元；1997年3月18日至1998年2月16日，木材总厂又租实业公司房屋一间，每间每年1．8万元，应付租金1．65万元；1998年7月17日至1999年5月18日，木材总厂又租实业公司房屋一间，每间每年仍为1．8万元，应付租金1．5万元。木材总厂反租实业公司四间房屋，共应支付实业公司租金15．3万元。对上述认定，双方当事人在二审期间均未提出异议。 1997年6月10日，木材总厂与实业公司签订《关于收交金三角租金的协议》，约定：根据双方签订营业大楼租赁合同，经双方充分协商，既考虑到原合同生效之日起三年内租金不变，逾期后在市场平均价水平上另行调整的条款，又考虑到实业公司存在困难的实际情况，同意对实业公司按优惠方案计算租金，即1996年应收租金3，054平方米×50元×9个月＝137．43万元，1997年应收租金3，054平方米×50元×12个月＝182．24万元，1996年的租金于1997年7月底前交清，l997年的租金于12月底前分三期付清。不再按期付清，按原合同第7条办理，即违约拖欠租金以日按千分之五计滞纳金。对于这份协议的效力，一审判决认定木材总厂清算小组写给该厂的清算报告中并未出现和涉及该协议，说明在1998年8月以前双方未就租金价格调整达成一致意见。清算小组负责人俞新元证实报告真实。木材总厂反租实业公司的四间房自1996年至1999年租金价格未作调整，也说明双方未就调整租金价格达成一致。实业公司认为，木材总厂是为了应付上级检查才要求与其签订该协议，该协议是虚假的，不是双方当事人的真实意思表示，应无效。木材总厂清算小组负责人俞新元向一审法院提供的书面《补充说明》称：清算报告反映的是个人观点，未经集体讨论，未形成领导班子集体意见，报告文本上未加盖单位公章。该报告不具备法律效力，一审法院以该报告作证据不尊重客观事实。木材总厂参与合同签订的工作人员向一审法院提供书面证言证明该合同真实、合法。 另查明，双方在1998年6月28日签订了实业公司欠木材总厂水电费清单。实业公司已支付水电费163，710．5元，共欠441，631．54元，尚欠441，631．54元一163，710．5元＝277，921．04元。1998年11月，木材总厂在讼争房一例临窗采光处不足5公分间距处另建一栋楼，影响营业大楼部分场地采光、通风，影响承租房屋的正常经营使用。l982年9月15日木材总厂取得厂区占地的《固有土地使用证》，土地性质为行政划拨，用途为生产和生活用地。承建讼争房屋先后取得立项批文、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。新疆自治区人民政府办公厅发文同意木材总厂建立属社会服务性大型综合市场商贸城。乌鲁木齐市市场建设领导小组办公室发文同意实业公司开办金三角大市场，并到工商、消防、税务等部门办理开办登记证。 又查明，1997年1月6日实业公司给乌鲁木齐市鑫源商贸有限公司（以下简称鑫源公司，以后更名为乌鲁木齐市海阔商贸有限公司）出具了委托书，记明：鑫源公司代理实业公司在承租楼内收取租金、水、电、暖费、物业管理、还贷。受托方与木材总厂签订租赁合同如与实业公司、木材总厂签订的合同相抵触，以后一个为准。代理期限为1997年1月6日至2000年1月5日。以后代理期限延期至2005年1月4日。1997年1月6日，木材总厂与鑫源公司签订《营业大楼租赁合同书》约定：自签字盖章生效后，租金按建筑面积每月每平方米20元计，三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。同日，双方签订的《补充合同》约定、上述协议如与1992年10月6日木材总厂与交流站签订的《营业大楼租赁合同书》相抵触，则以后一协议为准。实业公司以木材总厂、鑫源公司签订的二份协议作为证据否认实业公司、木材总厂签订的《关于收交金三角租全的协议》中有关提租的内容。 实业公司以木材总厂违约、影响其正常使用和经营房屋为由向一审法院起诉，要求木材总厂承担违约金守赔偿损失和利息。木材总厂提起反诉称：依租赁合同约定，实业公司投入的100万元折抵完租金后应按约定继续交纳租金，但事实上自1994年该楼竣工交付使用后，未交纳分文租金，截止到1998年8月31日已累计欠租6．641，972元，拖欠水、电、卫生费计331，683．34元。实业公司承租期间将承租房一层窗户全部改造成门面，造成该楼严重安全隐患。；承租期间，实业公司在承租房内从事****表演，被社会传媒披露因此严重损害了木材总厂的名誉。据此请求：解除双方签订的《营业大楼租赁合同书》。实业公司支付拖欠房屋租金6，441，972元，水、电、暖、卫生费331，683．34元，利息57，851．32元。实业公司承担违约会3，579，159．64元。实业公司将擅自改造的楼层恢复原状，在报纸上公开道歉，消除因从事****表演给木材总厂带来的不良影响。实业公司承担全部诉讼费用。 一审法院审理认为，双方当事人签订的《营业大楼租赁合同书》为有效合同。签订合同后，实业公司已依约投入100万元的情况下，追加投入全部营业大楼建设款将房建成。木材总厂未依约履行100万元以上的补充投资义务，已构成违约。木材总厂为实业公司贷款担保与木材总厂和实业公司问的房屋租赁行为，是两个不同的法律关系，木材总厂提出改变投资方式不构成违约的理由不成立。1998年12月木材总厂在实业公司承租的营业大楼旁另建大楼，致使营业大楼600平方米的房产不能采光，严重影响了实业公司对营业大楼的正常使用，给实业公司造成较大的经济损失，也违反了合同约定，构成违约。木材总厂违约行为给实业公司造成的经济损失，用支付违约金的方式即可补偿，实业公司要求木材总厂赔偿经济损失的请求不予支持。沙区税务局无偿占用营业大楼325．32平方米房产而造成的损失，实业公司可另行要求沙区税务局支付。实业公司建设营业大楼中多支付的1，716，555．64元，应从1994年5月1日木材总厂交付房屋时起算利息，并按照折抵租金递减本金的方法计算。实业公司应支付给木材总厂的租金3，445，274．4元，同实业公司已付款项2，716，555．64元及多付款1，716，555．64元的利息相折抵，基本抵平。实业公司未逾期支付租金，因木材总厂反诉请求实业公司支付延期付款违约金并解除合同的请求，一审法院不予支持。实业公司拖欠木材总厂的水、电、暖费277，921．04元应予给付，同时应承担延期付款利息56，511．28元。实业公司拖欠木材总厂的借款64，005元应一并给付。实业公司使用营业大楼中因经营需要对一楼窗户所做的改动，符合合同要求；木材总厂以此主张实业公司违约，要求其恢复原状，一审法院不予支持。据此判决：一、木材总厂与实业公司签订的《营业大楼租赁合同书》有效；二、实业公司投入款2，716，555．64元（预付租金），及实业公司多投入款1，716，555．64元的利息731，428元，共计3，447，984元；截止到1999年8月31日实业公司应付木材总厂租金3，445，274．4元，两项折抵，实业公司尚余款2，709．6元可继续折抵租金；三、木材总厂偿付实业公司违约金3，664，800元；四、实业公司给付木材总厂水、电、暖费277，921．04元，偿付利息56，511．28元；五、实业公司给付木材总厂欠款64，005元；六、驳回实业公司的其他诉讼请求；七、驳回木材总厂的其他反诉请求。案件受理费本诉费60，210．4元，实业公司负担30％，即18，063．12元，木材总厂负担70％，即42，147．28元；反诉费58，076．33元，实业公司负担40％，即23，230．53元，木材总厂负担60％，即34，845．80元。 一审判决主文第二项731，428元利息的计算方法是：1994年5月1日木材总厂交付出租房1－3层时，实业公司超付资金1，7l6，555．64元已全部投入到出租房建设中。从1994年5月1日至1995年11月30日租金100万元折抵完毕，这期间超付资金1，716，555．64元不分段计息，利率按当时平均利率13．95％（年利率）计息，共计431，027元。从1995年11月30日以后每季度扣除租金179，430元。本金递减后计租，利息共计300，401元时，本金折抵完毕。两项利息合计731，428元，一审法院对一审判决主文第三项违约金3，664，800元，是按下列方法计算出来的，即：20元（每月每平方米租金标准）×3，054平方米（实业公司承租房屋总面积）×12个月×0．25（违约金标准）×20年〈合同约定的租期〉＝3，664，800元。 木材总厂与实业公司均不服一审判决，向本院提?上诉。木材总厂上诉请求：撤销一审判决，判令实业公司承担违约责任并赔偿因违约给其造成的经济损失。事实和理由如下：一审判决认定木材总厂违约缺乏事实和法律依据。实业公司未按合同约定的时间支付租金已构成违约。实业公司向银行贷款支付房租，木材总厂为贷款提供担保，双方改变了合同约定的付款方式，不能认定木材总厂支付续建资金不足构成违约。按合同约定，三年内房租为每月每平方米20元，三年后双方按市场价格商定；一审判决以此价格作为三年后租金标准违反了合同约定，侵犯了木材总厂权益。应认定《关于收交金三角租金的协议》有效。一审判决将实业公司多交的续建承租房的投资款抵作租金，又计算利息，违反了财务原则，而且也不知道利息数额是如何计算出来的。一审判决木材总厂承担3，664，800元违约金，既不符合合同约定，也没有法律依据，且不知是如何计算出来的。一审判决认定实业公司改建承租房不违约与合同约定不符，违背了意思自治原则。一审判决驳回木材总厂反诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院支持反诉请求。实业公司亦不服一审判决，向本院提?上诉请求：改判木材总厂承担因其违约给实业公司造成的经济损失3，877，894．08元；改判木材总厂承担因其违约占用实业公司利息2，497，386．74元。事实和理由为：木材总厂多次违约给实业公司造成巨大经济损失，依据《经济合同法》第31条规定：当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金。如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金的，还应当赔偿，补偿违约会不足的部分。按法律规定，利息的计算应以银行同期利率作为标准，银行同期利率分别为月利率16．5％、l5％、13．725％。、12．24％。，平均利率为13．9％，以此为标准计算木材总厂应向实业公司支付利息的数额为2，222，076．3元，而非一审判决认定的利息731，428元。 本院认为，木材总厂与交流站签订的《营业大楼租赁合同书》是双方当事人真实自愿的意思表示。出租房屋所占用的土地性质为国有划拨用地，《城市房地产管理法》第55条规定，房屋所有人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的固有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。由于房屋租赁合同成立、生效后，出租人才可能收取租金并将其中土地收益部分上缴国家；缴纳土地收益并不是合同成立并生效的前提条件。木材总厂应根据法律规定将收取的房租中所含的土地收益部分上缴国家并办理出租登记备案、领取租赁许可证。实业公司承担讼争房屋开办企三角大市场获得乌鲁木齐市人民政府有关部门批准，并已办妥营业、税收、消防审批手续，据此，一审判决认定《营业大楼租赁合同书》有效，是正确的，应予维持。关于《关于收交金三角租金的协议》的效力问题。《营业大楼租赁合同书》约定：按建筑面积计算每月每平方米20元的租金价格在合同生效后三年内不变，逾期后在市场平均水平上另行调整。《关于收交金三角租金的协议》的内容与主合同关于三年后调整租金标准的内容是连贯的、相互衔接的，是租赁合同的补充协议。木材总厂的内部清算报告未署名、未签章、未经厂领导讨论，是木材总厂的内部材料，对外不产生证据效力，实业公司以此作为主张该协议不成立或不生效的证据，理由不成立。木材总厂反租实业公司四间房屋与实业公司承租木材总厂营业大楼是两个法律关系，二者没有必然的因果关系，实业公司上诉主张以反租房屋未提租来否认《关于收交金三角租金的协议》的效力，亦缺乏事实和法律依据。1997年1月6日木材总厂与鑫源公司签订了《营业大楼租赁合同书》和《补充合同》，就《补充合同》内容看，约定如1997年1月6日签订的租赁合同与1992年10月6日签订的租赁合同相抵触，应以1992年10月6日租赁合同为准；后一租赁合同约定按建筑面积每月每平方米20元，自合同生效之日起三年内不变，合同经双方签字盖章后即生效；前一租赁合同约定营业大楼正式交付使用之日为起租日；两份合同约定的起租日相矛盾，应以前一约定为准。实业公司以前后两个合同约定的租金标准相同来证明《关于收交金三角租金的协议》不成立或无效，也是没有道理的，因后一合同约定的起租日无效而不具备证明力。《关于收取金三角租金的协议》上盖有交流站的印鉴，还有实业公司董事长吴仁海的签字，实业公司未能举出签订该协议时存在意思表示不自愿、不自由的法定情形，应认定《关于收取金三角租金的协议》有效。根据《营业大楼租赁合同书》和（（关于收取金三角租金的协议）约定的租金标准，实业公司投入的100万元资金折抵租金至1995年9月12日，1，716，555．64元折抵租金至1997年4月8日。木材总厂未对实业公司履行《关于收取金三角租金的协议》是否存在违约事实以及如何承担违约责任提出明确、具体的诉讼请求，对履行该协议涉及到的违约问题，本院不予审理。1993年3月，木材总厂与交流站签订的《协议书》将木材总厂为实业公司贷款提供担保与实业公司向木材总厂提前支付80万元联系起来，但未约定提前付款时间，参照《中华人民共和国经济合同法》第78条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，据此应推定原合同的履行方式未因签订该协议而变更。木材总厂为实业公司向银行贷款提供担保而签订的其他合同，与本案的房屋租赁纠纷是各自独立的两个法律关系，且与本案合同主体亦不同，木材总厂上诉主张因签订贷款担保合同而改变了《营业大楼租赁合同书》的履行方式，从而应免除木材总厂不支付续建投资款的违约责任，其理由不成立，本院不予支持。 依《营业大楼租赁合同书》的约定，实业公司应于1993年10月21日前支付承租房屋续建投资款20万元，实际于1993年11月2日付清；应于1993年3月底前支付40万元，实际在5月18日支付10万元，5月29日支付30万元，其延期付款行为已构成违约。合同中有关拖欠租金以日千分之五交付滞纳金的约定，其法律性质为专项违约金，仅对拖欠租金产生法律效力，实业公司应以此为标准承担违约责任。木材总厂未依合同约定支付营业大楼续建投资款已构成违约，应承担违约责任并赔偿实业公司因此造成的损失。实业公司多投入的资金产生的利息应视为木材总厂违约给其造成的损失，由木材总厂予以赔偿。一审判决在计算利息上存在两方面缺陷，应予纠正，其一，一审判决按年利率13．95％作为计息利率明显高于国家规定的同期最高类别的利率（即固定资产贷款利率），从而违反了《中华人民共和国中国人民银行法》规定的利率法定原则，应以同期固定资产贷款利率计息。其二，一审判决以实业公司多投入资金折抵租金期间作为计息期间，末考虑《关于收交金三角租金的协议》生效后提租的事实。实业公司拖欠木材总厂水、电、暖费已构成违约，应承担违约责任；一审判决其承担延期付款利息而不承担违约责任，缺乏法律依据，应予纠正。《营业大楼租赁合同书》约定：任何一方违反合同约定的条款，必须向对方赔偿合同额的25％违约金，即任何一方违约，按比例向对方支付违约金；由于本案双方当事人均违约，违约金比例相同，相互抵消。木材总厂上诉主张实业公司承租期间擅自改变房屋结构、从事****表演，因证据不足，本院不予认定。沙区税务局无偿使用营业大楼中325．32平方米的房屋是由出租人同意还是承租人同意的，双方各执一词、说法不一，因双方或其中一方均未与沙区税务局签订书面协议而难以查清，根据公平原则，由双方合同约定、法院判令的租金标准，按50％的比例分摊租金。木材总厂在实业公司承租的营业大楼旁近距离建楼房，影响实业公司承租房屋的采光、通风，给其正常经营造成损失，这一行为既是违约行为又是侵犯相邻权的侵权行为，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条规定：因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。实业公司已选择追究木材总厂的违约责任，对该违约行为给实业公司造成的损失是否超过违约金，是否应对超出违约金的损失予以赔偿，缺乏定量化的证据，本院难以对是否应赔偿损失或应当赔偿多少作出判断；由于这－v／J有相对独立性，权利人可就此另行提起诉讼。 《关于收交金三角租金的协议》仅对1996年4月1日至1997年年底的租金标准等作出约定，对1998年1月1日以后的租金标准没有约定，在合同履行过程中，以致在诉讼中双方当事人就租金标准不能协商达成一致意见，导致租赁合同难以继续履行，木材总厂请求解除《营业大楼租赁合同书》，本院准许。本院根据《营业大楼租赁合同书》、《关于收交金三角租金的协议》的约定、当地房屋租赁的市场行情、双方房屋租赁关系提前解除以及实业公司出资承建讼争房屋的情况、当事人提出的上诉请求，将1998年1月1日至租赁合同解除之日的租金标准确定为每月每建筑平方米30元。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第三款第（二）项之规定，判决如下： 一、 维持新疆维吾尔自治区高级人民法院〈1999〉新民初字第13号民事判决第一、五、六项； 二、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决第二、三、七项； 三、解除木材总厂与实业公司签订的《营业大楼租赁合同书》，自本判决生效后90日内实业公司将承租房屋交还木材总厂。 四、自判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付1997每4月9日至1997年12月30日租金（其中2，728．68平方米按建筑面积每月每平方米50元计租，325．32平方米按建筑面积每月每平方米25元计租）。 五、自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付自1998年1月1日至本判决生效之日租金（其中2，728.68平方米按建筑面积每月每平方米30元计租，325．32平方米按建约面积每月每平方米15元计租）。 六、自本判决生效之日起30日内，木材总厂向实业公司支付l，716，555．64元利息（自1995年9月13日至1997年4月8目，按中国人民银行公布的同期固定资产贷款利率计息）。 七、自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付延期支付租金的违约金123，500元。 八、变更新疆维吾尔自治区高级人民法院（1999）新民初字第13号民事判决第四项为：自本判决生效之日起30日内，实业公司向木材总厂支付水、电、暖费277，921．04元。 九、驳回上诉人的其他上诉请求。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费118，286．73元，由实业公司负担82，800．71元，木材总厂负担35，486.02元。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯小光 审 判 员 张 章 代理审判员 吴晓芳 二○○一年八月二十一日 书 记 员 胡晓菲广告链接