房地产开发项目运作实务
编辑：彭春桃 来源：上海法律网 点击进入：法律咨询热线
一、房地产开发项目收购的市场现状
房地产开发项目，是指已经有关部门批准立项，取得完备的土地使用权证，并在取得地块上作了一定投资的工程建设项目。所谓房地产开发项目收购，是指投资商通过购买拥有开发项目的项目公司的开发项目或者股权的方式，取得该项目经营管理权或控制权的行为。
在房地产开发市场中，开发项目转让以各种形式存在并蓬勃发展，由于房地产开发投资大、建设周期长、风险高，且不同的开发商上在房地产项目经营的不同阶段可能拥有不同的优势，如有的开发商在申办各种批文等前期工作方面有优势，而有的开发商在工程建设管理、项目融资方面具有独到之处。不同的开发商之间通过项目转让，往往可以达到优势互补，分散风险的目的。另一方面，由于房地产市场的变化，开发项目原定的总投资可能因成本的增加而无法满足经营的需要，项目的权利人客观上需要通过转让项目来谋求出路。
近年来，我国房地产市场进一步开放，为外国资金进入房地产行业提供了契机，房地产业走出低迷进入高速发展阶段，房地产开发商回报丰厚，使得原本停缓建工程项目转给他人开发成为可能。从前年开始，国家宏观调控对资产总量进行控制，减少土地供应，使得开发商获得土地的难度大大增加；同时，宏观调控带来的金融紧缩，使很多开发商的现金流一下子变得紧张起来，部分已经取得土地但是缺少资金的开发商不得不寻求合作伙伴或者转让开发项目；在如此的市场大背景下，开发项目转让变得非常的活跃，房地产开发项目收购，则由于其独特的魅力，成为房地产项目转让的重要模式。
二、房地产开发项目收购的各种形式
前已述及，购买开发项目和购买项目公司股权是取得开发项目管理控制权的两种典型方式，这两种方式各有不同的特点，下面分而述之。
购买开发项目方式既可适用于未成立项目公司的项目，也可适用于成立项目公司的项目；既可购买项目的全部资产，也可仅购买项目部分资产，形式较为灵活。同时这种收购方式仅针对项目资产，对投资方或者项目公司本身的债务不予承受，因此，项目收购对于那些债务缠身的项目不失是一个较为可取的收购方式。但是，直接购买项目方式也有诸多弊端，比如所收购项目可能存在权利限制，如抵押权、优先权等，尤其对于停建、缓建项目，更应该注意，停建、缓建项目一般都负有债务，可能开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行贷款，以及对建筑商应付的工程款所负的债务而被留置，这两者都对项目收购构成障碍。原开发商所负债务的不同情况，是项目收购过程中不得不缜密分析的复杂问题。又如项目转让涉及到主体变更，因此还必须按照项目的立项、规划用地、工程建设等有关审批程序重新办理，另外还涉及到转让过程中税费的缴纳，因此，项目收购的成本高、手续繁琐。
购买项目公司股权方式通常适用于成立项目公司的开发项目，项目公司股权收购跟一般公司股权收购并无差异，适用的法律主要是公司法和工商行政管理法规。这种转让是以转让公司股份的方法进行项目的投资人变更，其基本程序是变更投资结构或者股东。通过收购股权来取得对开发项目的管理控制在实践中有诸多有利，股权转让只是变更了项目公司内部的股权结构，并不导致土地使用权和有关政府批文的变更，收购方无须有复杂的申办变更的手续和税费负担即可以股东身份参与项目公司的管理，其所有者权益也能依法受到保护。
三、房地产开发项目收购的法律要求
房地产开发项目收购涉及到方方面面，包括土地法、房地产法、公司法、金融法、劳动法，甚至税法、会计法，对于这些众多法律，本文从简将之分成实体法和程序法两部分分别说明。
从实体法的角度分析，开发项目收购成功与否，取决于该项目可否转让、收购人收购资金是否落实、原项目股东是否协调一致以及项目相关人的利益是否得到保护等重要因素。
综合现行法律法规及司法解释，一个房地产开发项目具备可转让性应当满足以下条件：
（1）转受让方应具备房地产开发经营资格。为加强房地产开发经营管理，规范房地产开发行为，建设部于2000年3月29日颁发的《房地产开发企业资质管理规定》第五条规定，房地产开发企业根据不同条件划分四个等级。依此规定，作为收购方的开发商应当具有某一等级的开发资质或者向有关行政主管部门申请暂定资质，方才满足收购项目进行开发的主体要求，这是通过收购项目方式取得项目开发权的开发商应该注意的，当然，如果收购方所收购的项目是为了开发自用的，可以免除对收购方开发资质的要求。
（2）项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。以出让方式取得的土地使用权，房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。一是按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，转让方最终取得土地使用权，是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让；按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。再者实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。值得注意的是，法律规定转让方以出让方式取得土地使用权应具备这一条件，但是对转让方于转让方式取得土地使用权未作类似规定，所以，若转让方以转让方式取得土地使用权的，可以不受该条件限制，不需对土地进行投资即可转让项目。
（3）以划拨方式取得的土地使用权，应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
关于开发主体资格要求和开发投资额的限定主要针对收购开发项目方式而言，如果采用收购项目公司股权方式，因为不涉及到项目开发主体的变更，故不存在此等限制。当然由于现实中，可能出于某些考虑或者需要，原项目股东之间或者行政主管部门也常会对项目公司股权转让作一些限制性的约定或者要求，这要视具体情况而定，收购方也应在收购准备时作审慎调查。
收购必须经由支付作为对价而完成，现今的支付方式主要有现金、以有价证券换股权或以有价证券换资产、承担项目债权债务等几种。
（1）现金支付
由于项目收购款额通常很大，通常采用分期付款，往往在签署收购合同时支付一部分，在收购交接时付清余款，甚至可能延续到在开发项目交接后一段时间付清，这时原项目所有人可能会要求收购方出具付款担保。
有时候，在开发项目收购完成后，收购方会发现由于有未偿债务和其他事件严重影响了收购方或卖方违反了其陈述或保证，给收购方造成了损失，这时，收购方理应获得赔偿。为使赔偿有保障，实践中往往采用一种做法是设立一个完成一定条件后才能支付的帐号。其做法是，双方共同指定一个代理人，通常由公证机构或者律师事务所，或银行担任，并设立一个特别帐号，由代理人控制该帐号，在收购交接时，收购方将一部分价款付入该帐号，而不是全部支付给卖方。如果交接后发现有未偿债务，或者其他瑕疵，或卖方的陈述和保证不准确，给收购方造成损失，则收购方可以从该帐号中的款项获得赔偿；如果没有出现上述情况，则代理人应负责将该帐号中的款项支付给卖方。
（2）以有价证券换股权或者资产
当收购方在现金支付上遇有麻烦，或融资借贷受到限制，或巨额借贷会超出自身承受能力等情况时，收购方会转而用有价证券（如股权或债券）作为支付对价，或者将项目折算成一定数量的收购方的股份，将该项目交付给收购方并从收购方处收取相应数量的收购方的股权，这样的结果是，收购方取得了项目的股权或者项目成了项目的经营开发权，而原项目所有人则成了收购方的一般新股东，收购方无须付出任何现金完成收购。
（3）承担项目债权债务
这种方式基本发生在一些停缓建项目，其负债与其实有资产额基本相等，这时，有收购接受该项目的全部资产并承担债务，但无须另外支付任何对价的方式。
总之，无论采用何种方式支付，收购资金必须落到实处方可言收购，这样才可能保障收购顺利完成。
作为有限责任公司形态的房地产开发的项目公司，收购其项目应该满足项目公司章程对出让公司资产的要求或者取得项目股东的一致同意。
收购项目公司股权应符合公司法及相关法律对有限责任公司股权转让的规定，项目公司股权的转让，分为股东之间的转让和向股东以外的人转让，后者的情况较为复杂。我国《公司法》第三十五条规定，有限责任公司股东向股东以外的人转让其出资时，必须经全体股东过半数同意；不同意转让的股东应当购买该转让的出资，如果不购买该转让的出资，视为同意转让。经股东同意转让的出资，在同等条件下，其他股东对该出资有优先购买权”。基于以上规定，收购项目公司股权应取得项目公司他方股东的同意，同意应以书面为之且在转让股权之时取得，以避免出现纠纷时处于被动。此外，股权收购可能会导致项目公司性质的变化，这也是收购方在收购方案设计时应考虑的问题。
一个开发项目的经营管理存在诸多法律关系，包括和相关行政主管部门的行政许可关系、与商业银行的抵押借款合同关系、与被拆迁人的拆迁关系、与建筑商的建筑合同关系、与材料设备设备商的供货合同关系，与项目公司员工的劳动合同关系，可能有与房屋预购人的房屋预售合同关系，诸如此类。项目一旦易手，收购方将面临着上述合同的权利义务承受的问题。行政许可的申请主体的变更、取得原债权人或者抵押权的同意、或者通知原债务人的义务等，收购方应该全面筹划这些工作，遗漏一方面都有可能导致收购计划的失败或者大大增加收购成本。
税收可能是一个产生潜在责任的重要方面，房地产项目开发经营主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等，项目公司或故意或不知而未予纳税的情况下，税务机关自然会要求接管目标公司的并购方来承担或补足纳税的责任，这就使得收购方在支付了收购费用后，还得再追加费用增大收购方的负担。而且欠缴税款还会带来罚款的问题，使得补税之外还需支付罚款，这就需要收购方认真仔细的了解项目公司的纳税情况，包括已纳税情况、有无欠缴税、需缴纳的税费有无优惠等。
我国对收购程序要求比较简单，一般包括以下步骤：
通过产权交易市场或直接洽谈，收购方向项目公司发出收购意向；收购意向是一个有用但不是法律要求的必需的步骤。发出收购意向书的意义首先在于先将收购意图通知被收购方，以了解被收购方对收购的态度，先发出收购意向书，投石问路，若被收购方同意收购，就继续向下发展，若被收购方不同意收购，就需作工作或就此止步，停止收购。这样，经由意向书的形式，一开始就明确下来，以免走弯路。其次，收购意向书已经将收购的主要条件做了说明，使对方一目了然，知道该接受还是不接受，不接受之处如何修改，为下一步的进展做出正式铺垫。第三，因为有了收购意向书，被收购方可以直接将其提交董事会或股东会讨论，做出决议。第四，被收购方能够使他准备透露给收购方的机密不至将来被外人所知，因为收购意向书都含有保密条款，要求无论收购成功与否，双方都不能将其所知的有关情况透露或者公布出去。有了这四点意义，并购方一般都愿意在并购之初，先发意向书，从而形成一种惯例。
被收购方同意收购，收购方就需进一步对被收购方的情况进行核查，以进一步确定交易价与其他条件。此时并购方要核查的主要是被并购方的资产，特别是土地权属等合法行与准确数额、债权债务情况、抵押担保情况、诉讼情况、税收情况、员工情况、章程合同中对公司一旦被收购时其借款、抵押担保等条件会发生什么样的变化等。被收购方的情况已核查清楚，接下来就是比较复杂的谈判问题。谈判主要涉及收购的形式，是收购股权还是收购项目、交易价格、支付方式与期限、交接时间与方式、有关手续的办理与配合、整个收购活动进程的安排、各方应做的工作与义务等重大问题，是对这些问题的具体细则化，也是对意向书内容的进一步细化。谈判有了结果且合同文本已经拟出，这时依法就需要召开收购双方董事会，形成决议。形成决议后，董事会还应将决议提交股东会讨论，由股东会予以批准。合同签订后即要开始交接过户了，项目转让程序与股权转让程序各有不同。
我国不动产变更以登记生效为原则，转让项目程序上需要办理的手续包括：1.办理土地使用权变更手续；2.办理规划报建的更名手续；3.施工许可证的变更手续；4.向原立项审批部门申请办理项目建设者的更名手续。《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定：转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。房地产项目转让涉及房地产项目建设单位的转移，涉及项目转让方已经签订的合同的效力。
为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利，要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定；房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；相关的权利、义务是否已经转移；新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；同时要变更开发建设单位的名称。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的，房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效，并可对违规的房地产开发企业进行处罚。
备案应当提供的文件，在该条例中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。如受让房地产开发企业的资质条件、拆迁的落实情况、土地使用权的变更手续以及其他的证明材料。房地产开发企业应当在办理完土地使用权登记手续后30天内，到市、县人民政府的房地产行政主管部门办理项目转让备案手续。
未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。
转让项目公司股权，应当由项目公司将收购方的姓名或名称登记及出资额记载于股东名册，并到工商行政管理部门作股东变更登记，在实践中，一些项目公司根本未设置股东名册，股东转让出资的情况自然也就不可能记载于股东名册之上。有的公司虽然设置有公司股东名册，但是未依照股东的要求，将股东出资的转让记载于股东名册。也有的股东在转让出资后，未要求或提示公司对股东名册进行变更登记。这时，股权的转让是否发生法律效力？对当事人的权益又有何影响呢？笔者认为，在现有立法中，并无股权转让合同必须在办理登记手续后才能生效的规定。至于我国担保法和有关的司法解释规定，以公司的股权出质的质押合同自股份出质记载于公司股东名册或向证券登记机构办理出质登记之日起生效，仅是针对股权质押担保合同的，并不涉及股权转让合同。因此，在无特别约定的情况下，无论公司是否设置有股东名册，股东转让出资未在股东名册上进行登记的，不影响股权转让的法律效力。公司法第三十六条也明确规定，将出资转让情况“记载于股东名册”，是在“股东依法转让其出资后”，即股权转让已经发生法律效力之后。不过，虽然这时出资的转让在股东之间有效，但其股权转让是否具有对抗公司及第三人之效力，便须具体分析了。在因股东之过错，使给受让股东造成的损失，由转让双方根据过错情况协商解决，此间风险自行承担。在因公司之过错，而未在股东转让出资后对股东名册进行变更登记的情况下，无论股东名册是否进行了变更登记，公司均应依照出资已经转让后的新情况，进行会议通知、利润分配等活动。同时，公司应依法对股东名册进行相应变更。否则，公司应承担因此给受让股东造成的损失。因为股东名册虽为证明股东身份之法定文件，公司应依据股东名册进行相关活动，但这仅是在无相反证据的情况下适用的原则，现公司已经明知股东情况依法发生变化，仍不改正，自然应承担侵权行为之后果。至于对公司不依法设置股东名册的行为，更应由责任者承担因此而产生的一切法律后果。无论何种原因造成股东转让出资后，未对公司股东名册进行变更登记，在依法对股东名册进行变更登记之前，股权的转让均不具有对抗善意第三人之效力。如善意第三人因此受到经济损失，有权向过错方追索赔偿。
四、收购项目公司股权与其他转让方式的利弊比较
投资商之所以越来越多地选择房地产项目公司股权收购的方式，关键在于与土地使用权的直接转让、房地产项目转让和在建工程转让等其他形式相比，房地产项目公司收购具有以下的优点：
降低收购成本，与土地使用权、房地产项目或者在建工程转让等方式相比，房地产项目公司收购不需要缴纳契税和交易手续费。一般而言，房地产项目的标的都较高，这些费用并不是一笔小数目。从而，收购房地产项目公司股权方式可以有效降低收购方的收购成本。
简化相关手续，房地产项目公司收购采用通过股权收购来实现，只要双方签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续，收购方就能够实现对整个项目的控制。如果采用土地使用权、房地产项目或者在建工程转让等方式，却涉及到土地使用权的过户及建设手续的更名等手续，不仅合同内容复杂，而且手续复杂。
加快开发速度，新设立一家房地产开发公司，手续比较繁琐，需要花费的时间也相当长。在房地产项目公司收购中，一旦办妥股权转让手续，投资商就可以投入资金进行后续的开发工作，而无需再另行成立房地产公司，这将大大加快开发速度。
五、收购非组建公司的房地产开发项目的谨慎要求
在原先的房地产开发市场中，还存在少量不组建项目公司，而是采用以合伙方式进行联营开发，这种合作开发的模式下，主要是具有土地使用权、开发资质、建设资金的不同当事人之间的合作建房。在这样的模式下，开发主体、立项名义、投资形式以及利益分配等等权利义务，都可以由合作各方以协议方式约定。在协议合作即不成立项目公司的情况下，常产生大量的争议，甚至造成合作建房协议是无效的，因此，收购方在拟准备收购此类项目应该更加慎重。一般来说，合作建房的合法性应该具备以下几个要点：
（1）房地产开发合作人需共同获得政府有关部门的对土地使用、规划许可、项目建设等所有批准手续。房地产开发的各个流程、各个环节都需要政府主管部门的审批的行政规定，以合作方式在划拨土地上进行房地产开发、其合作的使用人必须共同经批准。在操作实践中，共同列名的方法是在批准文件、证照的项目或土地使用人名称中将所有合作开发者一一列明，以取得主体许可，行政审批的操作过程是否完善，决定着司法实践中衡量合作开发是否有效，合建手续是否获得共同批准的依据。
（2）不同的土地使用方式应分别获得相应的批准手续。有时一个开发地块上有几个不同的项目，而且项目主体不同、立项不同、土地使用权也不同，这种情况下，不同的合作开发人，应当获得各自不同的政府批准手续。
收购此类开发项目应该取得相关权利人的一致同意，这和一般资产转让无异，收购方在收购前应对项目资产进行审慎调查，有无存在抵押、优先权等限制转让。收购的程序要求和实体要求可以参照收购有组建项目公司开发项目的做法，这里就不再赘述了。
六、涉及外资的房地产开发项目收购的特别要求
为促进外资向符合国家产业政策要求的方向发展，我国产业政策管理部门按照国家产业政策的总体要求制定《暂行规定》和《指导目录》，在立项、审批、注册等环节分别鼓励、限制和禁止外资的进入。根据以上规定并结合上海市实际情况，上海市产业政策管理部门于2003年发布的《上海市外商投资产业导向的通知》，普通商品住宅的开发建设 、旧区改造 、写字楼项目列入外商投资重点产业目录。因此，外资收购上述项目在政策上是允许的，税费方面也能得到一定的优惠。
涉及外资的房地产开发项目收购，主要表现为二个方面；一是内资收购三资项目；二是外资直接通过收购内资项目方式进行直接投资。
对于内资收购外资项目，遇到问题较多的是税务问题，因为按照我国外商投资的有关法律、法规规定，作为外商投资企业，外资比例必须在25%以上，同时中外合资经营企业所得税法和外国企业所得税法第5条又规定，如果经营期不到10年而提前解散时，应当补缴已减免的企业所得税税款。因此，倘若由于内资收购后导致该合资企业的外方股权比例低于25%，则势必使企业性质发生变化和补缴所得税。
而对于外资收购国有内资项目，根据《关于外资并购上海市国有企业的若干意见》和《关于外资并购上海市国有企业若干意见的实施细则 》 规定，应按有关规定进行资产评估、产权交易、产权变动登记；具体应按下列程序进行：
1、申请，外资收购方向主管部门提出收购申请，并报外资委备案。
2、资产评估，并购双方经协商委托具有相关资格的资产评估机构，依照国家和本市有关法规规定，对被收购项目的资产进行评估。评估结果按规定报市资产评审中心确认，并以此作为转让价的参考依据。
3、委托签约，并购双方应委托有资质的产权经纪组织进行产权交易，并与产权经纪组织签订《上海市产权交易委托合同》；产权经纪组织根据并购双方的委托及本市的有关规定，拟订《上海市产权交易合同》，代理交易双方签约成交。
4、转让和产权变动登记，国有企业产权转让应当在产权交易所进行；产权交易所根据国家及本市有关规定，对产权交易合同及其相关资料进行审核，出具产权交易凭证。成交签约后，被收购的国有企业应按规定办理国有产权注销或变动登记手续。
5、办理申请变更登记， 并购企业取得产权交易凭证后，将交易双方有关资料送市外资委审核，经市外资委审批后，并购双方在规定期限内，向工商行政管理部门办理申请变更登记手续。
外资收购开发项目后，就会涉及到项目公司性质的变化，外方实际出资超过该企业注册资本25%的企业，享受中外合资经营企业的待遇。外方实际出资小于注册资本25%的，审批机关与登记管理机关在颁发外商投资企业批准证书及营业执照时加注“外资比例低于25%”的字样。
另外，依据规定，外资收购开发项目还有收购价款支付的时限要求，外资收购项目后设立项目公司，外资收购方应自项目开发公司业营业执照颁发之日起3个月内向转让股权的股东或出售资产的收购方支付全部价款；对特殊情况需要延长者，经审批机关批准后，应自外商投资企业营业执照颁发之日起6个月内支付全部价款的60%以上（含60%），1年内付清全部价款；并按实际缴付的出资比例分配收益。 外资比例低于25%的，投资者以现金出资的，应自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内缴清。作为交易价款的支付手段，应符合国家有关法律、法规及规定。外国投资者以其拥有处置权的股票或其合法拥有的人民币资产作为支付手段的，须经外汇管理部门批准。外资并购国有企业过程中，有关税收、收费等政策按照国家及本市的有关法律、法规及规定执行。
对于外资收购非国有开发项目，目前没有专门的法律规定，主要靠《合同法》、《公司法》、《房地产管理法》、三资企业法等来调整，具体要求和收购程序可以参照收购国有开发项目的做法。
七、房地产开发项目收购中律师的作用
一个项目的收购将会涉及到许多方面内容，法律是其中最重要的内容之一，精通并购法律业务并有相当经验的律师知道从法律的角度帮助和指导当事人完满的完成一项收购任务。具体的讲，律师在收购活动中主要做以下工作：
（一）、负责收购活动的法律策划
收购活动的进行，少不了事先的策划。律师负责法律上的策划主要表现在：
1、客户解释说明有关法律法规对并购，特别是拟进行的收购项目的规定与适用。需不需审批，具体规定又呢个如何，从而确定收购活动是不是可以进行。
2、如果可以进行，分析各种收购方式并对收购方的利弊和可能产生的法律责任，帮助确定一最佳收购方式，包括税收等平衡的利益。
3、客户理顺收购法律关系，尤其是产权关系，明确交易的主体与交易主体情况，使整个交易正规化、规范化地运作、进行。
4、向客户说明收购中的法律障碍，帮助设计合法地避开该障碍的方式方法与利用法律规定的相关性。
（二）负责审查项目公司的相关资料
律师对拟收购的项目公司的相关资料进行审查，其意义有二：一是对项目公司的可能涉及法律上的情况了然于胸；二是注意哪些情况可能给收购方带来责任，增加负担，能不能予以解决。
审查首先是调查了解项目公司的主体资格包括其成立情况、股东情况、工商登记注册、年审情况、公司的变更情况等及相关的文件，以确定交易方的主体合法性。
其次是对项目公司的章程与细则的审查。在审查章程与实施细则时，需要注意该章程或实施细则中是否有下述的防御收购条款、内容或规定：包括决大多数表决制度，禁止更换董事会或轮任董事制，高薪补偿被辞退的高级管理人员制、股东权利计划。
再次，审查项目公司各项财产权利的完整性、合理性。
项目公司的财产特别是土地使用权、已经取得的批文、行政许可是否转到项目公司名下或者是以项目公司名义申请，以上财产或权益应该是完整无瑕疵的，是项目公司合法取得的。律师对此审查的意义在于事先发现或理顺项目公司的产权关系，提出解决办法，确保收购方取得目标公司的财产完整无瑕疵，无法律上的后遗症。
第四，审查项目公司的合同、债务文件、及其他对第三方的义务，特别是注意贷款、抵押合同、担保合同等，看看内中是否有在项目公司控制权发生变化时，就得提前履行支付义务，或终止使用权或相关权利等的规定。
第五、审查项目公司的债权债务、诉讼情况
项目公司的债务与诉讼，会增大收购方的责任，而或有负债于当时已有争议，不久的将来肯定会起诉讼的情况更会为收购方带来不确定性。
第六、审查项目公司的董事会决议、股东会决议、纪要等
依照公司法规定，对收购意向的回应是一定要有相应的董事会和股东会决议的。这个程序必不可少。律师就要注意审查有关董事会于股东会是否依法作出？有无达到法定的或章程中规定的同意票数，投票权是否有效等，以确保程序上无瑕疵。
第七，审查必要的批准文件
凡涉及国有股权转让的收购，都需要先审查项目公司有无进行产权界定，有关部门批准的批文，该批文的真实合法有效性。
（三）、负责起草修改收购合同、相关文件、出具法律意见书
收购合同或者协议是专业性很强的法律文件，应由律师来起草或修改，合同协议做出后，双方还需再作磋商，反复修改，最后才能定稿。合同、协议、或要约做出的同时，还会有一些相关的文件有律师来起草。如项目公司的董事会、股东会决议，与收购活动相冲突的有关已有文件内容的调整与修改，需要针对项目公司原有的一些合同年内容的调整，某些权利处分的法律文书等。
律师另外一项要做的工作是出具法律意见书。出具法律意见书一般是在审查了上述应审查的文件，资料后出具，其内容一方面是对涉及到收购行为的一些事实、法律的确认；另一方面是对有关交易主体资格、法律关系，已审查资料中的应予注意的问题，交易的合法性与否等问题的阐述说明，证实或建议，从而使客户明了该收购活动在法律方面的情况如何，做到心中有数。
（四）、协调、沟通收购各方
由于客户不了解或熟悉有关法律情况，在对待某一问题时，难免会按照自己的理解行事。理解上的差异就会引起相互沟通上的困难与一些无谓的争议，有律师参与，就该问题提供相应的法律咨询与解释说明，有根有据，容易使客户接受，及时地沟通双方，使双方很快达成共识，形成统一意见，提高收购活动效益。
由于律师经办收购案件比较多，从而具有相当的经验，在收购各方的磋商过程中，还可以起到一定的协调作用，当收购遇到某一难题或障碍不易继续下去，律师根据经办过的其他案例设计出相应的方案，克服障碍，当需要与有关机关打交道，取得相应的同意或支持时，律师又可以利用其过往与这些机构打交道的经验与对他们的了解和熟悉，比较容易得到他们的指导与支持。
(作者：彭春桃律师)