疫情下商业用房租赁合同纠纷问题浅析
编辑：原创 顾靖 朱柳 蔡国强 来源：炜衡上海律师事务所 点击进入：法律咨询热线
2022年4月10日，上海市高级人民法院（以下简称“上海高院”）发布《关于涉疫情合同纠纷案件法律适用问题的系列问答》（以下简称“上海高院涉疫情问答2022版”），本文拟结合上海高院出台的问答及相关司法实践对部分涉疫情商业用房租赁合同纠纷（本文所涉及租赁房屋为商业用房，暂不涉及居住房屋）进行初步分析，供大家参考、探讨。
一、承租人能否以“采取防控措施”构成不可抗力为由解除租赁合同
（一） 相关规定
1《中华人民共和国民法典》
第一百八十条 因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。
人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。
第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
……。
2最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》
三、依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：
（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。
最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》
一、关于合同案件的审理
5.……
为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。
3“上海高院涉疫情问答2022版”
问题2 疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力？当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同？
答：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。
（二） 法院判决观点
我们检索了2020年武汉法院涉疫情防控措施相关案例判决结果，供参考：
1湖北省武汉市中级人民法院 (2020)鄂01民终10742号民事判决书
法院认为“此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力，新冠疫情对案涉租赁合同的履行必然产生一定的影响，但其影响是否导致合同无法履行，需要综合考量疫情或疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。疫情防控措施是阶段性的，结合本地新冠疫情的防控形势及其对案涉门面的影响、租赁合同约定的租期等情形考虑，本院认为疫情并不必然导致合同目的不能实现，逯美荣以不可抗力为由解除案涉租赁合同，本院不予支持”；
2湖北省武汉市江汉区人民法院(2020)鄂0103民初10435号民事判决书
法院认为“受新冠疫情及其防控措施影响，姜丽暂时出现经营困难虽情况属实，但在2020年5月左右，武汉当地已逐步实现复工复产，合同履行困难完全可以通过与出租人协商或者诉讼的方式变更合同履行期限、租金支付金额等合同内容，以促使合同继续履行，合同目的并非不能实现”；
3湖北省武汉市武昌区人民法院 (2020)鄂0106民初7589号民事判决书
法院认为“根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定，只有在不可抗力的影响程度致使合同目的不能实现时，当事人才享有合同解除权。不可抗力仅导致合同一时不能履行的，不影响当事人在合同履行障碍消除后继续履行合同。案涉《写字楼租赁合同》系继续性合同，租赁期限自2019年10月7日起至2020年10月6日止。根据湖北省人民政府及湖北省新型冠状病毒感染疫情防控指挥部发布的相关通告，可以认定铂爻武汉分公司自2020年4月8日起具备继续占有、使用案涉房屋的客观条件。当合同履行障碍消除后，其应当遵循合同严守原则，继续履行合同义务。本案中，铂爻武汉分公司未举证证明新型冠状病毒疫情或疫情防控措施致使其不能实现合同目的，亦未举证证明本案存在其他其依法享有合同解除权的情形，应由其承担举证不能的法律后果，对铂爻武汉分公司关于其享有合同解除权的主张，本院不予采信。”
（三） 关于合同履行的分析建议
此次受疫情影响，上海采取的防控措施与武汉当时采取的防控措施有所不同。针对本次疫情，应当考虑疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断合同解除的因果关系。
对于受防控措施影响无法正常使用经营租赁房屋的承租人而言，我们认为符合不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力构成要件，但是相应疫情防控措施是阶段性的，所造成的影响也是暂时的，虽然导致承租人短时间内无法经营，但是对于仍剩余部分租赁期限且具备继续履行条件的租赁合同而言，此次不可抗力并未致使租赁合同的合同目的无法实现。在合同履行障碍消除后，租赁合同仍可继续履行，承租人并不能因阶段性的合同履行困难就当然享有租赁合同解除权，否则对于同样受不可抗力影响的出租人来说也不公平，因此承租人如仅以防控措施构成不可抗力为由主张解除租赁合同一般不会获得法院支持。建议承租人应积极与出租人协商沟通租赁合同履行事宜（包括租金减免、租赁合同履行期限调整等）。
但是也存在例外。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定 “为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持”。因此，为展览、会议、庙会等特定目的而预定的临时场地租赁合同，如受疫情影响导致场地临时租赁的活动被迫取消，合同已经不具备继续履行条件，特定合同目的也无法实现，承租人以租赁合同项下特定活动受疫情取消为由要求解除租赁合同、返还预付款或定金的，法院一般将予以支持。
二、出租人能否以承租人未按约定支付租金为由主张解除合同
（一） 相关规定
1最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）
一、关于合同案件的审理
5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
……
2“上海高院涉疫情问答2022版”
问题6 疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？
答：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
（二） 分析建议
无论对于出租人还是承租人而言，此次疫情的影响都是巨大的，承租人可能无法按照租赁合同约定按时足额支付租金，而商业用房租赁合同一般都会设定承租人逾期支付租金达一定天数时出租人有权解除租赁合同的严格条款。
出租人能否依据租赁合同约定行使合同解除权？根据上述规定，法院一般观点均认为对于经营租赁房屋的承租人而言，商业经营、营业收入、资金周转等受疫情影响程度较为明显，而这又直接影响了承租人的租金支付能力，如果直接允许出租人以未按时足额支付租金为由行使租赁合同解除权，对于承租人而言会苛以过高且不合理的合同履行义务，同时法院会认为受疫情影响承租人逾期支付租金系事出有因、并非恶意违约。
综合以上因素，针对受疫情影响未按时足额支付租金的商业用房承租人，出租人直接援引租赁合同约定的逾期支付解约条款的诉请一般不会获得法院支持，建议出租人同样应与承租人协商租金支付等租赁合同履行事宜，谨慎径直采取解除合同的举措。
三、受疫情防控措施影响，承租人能否要求出租人减免租金
（一） 相关规定
1最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）
一、关于合同案件的审理
6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。
承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。
2“上海高院涉疫情问答2022版”
问题5 商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？
答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。
承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》
二、减轻各类企业负担
………
（七）减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。
（二） 法院判决观点
因上海地区此次疫情防控措施时间较长，同样我们检索了2020年武汉法院因疫情采取类似防控措施的相关案例，供参考：
1湖北省武汉市中级人民法院 (2021)鄂01民终2751号民事判决书
法院认为：“考虑到新冠××疫情及疫情防控措施对彭志国、苗琳正常经营活动的影响，根据公平原则，一审法院酌定对2020年2月、3月、4月的租金减半计算”；
2湖北省武汉市中级人民法院 (2021)鄂01民终4779号民事判决书
法院认为：“2020年1月23日至2020年3月27日期间为疫情影响期间，无论是承租人还是出租人，都受到了疫情及防控措施的影响，适用公平原则，承租人与出租人应合理共担损失，本院酌定谭军应向周从洋退还该期间的一半租金即26311元”；
3湖北省武汉市中级人民法院 (2021)鄂01民终461号 民事判决书
法院认为：“因在该履行期间遇前述不可抗力的影响，并结合熊壮在本诉中的诉讼请求、事实和理由及针对反诉的答辩意见，一审法院基于公平原则，酌定2020年3月23日至2020年4月8日期间熊壮应向陈瑛交纳的租金额度为原租赁合同约定金额的50%。”
（三） 分析建议
综观上述规定及法院观点，对于承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，按照规定2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金；而对于承租非国有房屋的承租人，因此次上海疫情防控措施的影响，大部分承租人都将处于无法使用租赁房屋、无法经营的状态，如出租人要求承租人仍然按照租赁合同约定支付全部租金，显然对于承租人而言既不公平也不合理。但是如上所述，此次防控措施如导致承租人无法经营的，虽然依法符合不可抗力的构成要件，但无论是出租人还是承租人均受到了疫情防控措施的影响，如要求出租人免除承租人的全部租金支付义务，则将使全部损失、风险和责任转嫁至出租人，对于出租人而言亦有悖公平原则。因疫情防控措施构成不可抗力且在出租人或承租人均没有其他过错的情形下，法院一般会按照风险共担、平衡各方利益且兼顾适当性和合理性的原则酌情减免租金。对于根据政府部门要求而维持经营的涉及民生、保供行业，如承租人确有证据证明无法正常使用全部租赁房屋、或虽然使用租赁房屋但没有营业收入或营业收入明显减少的，我们建议承租人可请求出租人本着互谅互让、共同发展的原则，经双方协商一致适当减免租金。
综上，我们仍建议承租人与出租人应就疫情造成的影响时间、影响程度等因素，互相友好协商租金支付或其他减免优惠方案，互谅互让，信守合同，共同发展。